記者日前接到讀者報料，二手房交易可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個人所得稅,！據(jù)此,，記者前往廣州市地稅局咨詢得知,，其實該項規(guī)定在2006年就已出臺，只是目前的二手房交易中，個稅計算方式大多采用核定征收，即按照總房價×1%計算,。實際上，若采取據(jù)實征收,，即按房產(chǎn)買賣差額×20%計算個人所得稅,，賣家可以扣除貸款利息、中介費等費用后再計算個人所得稅,，這樣個人所得稅可以更省,。
對此，有業(yè)內(nèi)人士指出,，根據(jù)樓價的上漲幅度,、當(dāng)初的交易成本等因素的不同，兩種不同的個稅征收方式差異會很大,，因此建議根據(jù)自己實際情況選擇最適當(dāng)?shù)恼魇辗绞健?/P>
“合理費用”可以不計個稅
據(jù)了解,，其實轉(zhuǎn)讓二手房所得可扣除營業(yè)稅,、貸款利息等費用計個稅的規(guī)定早在2006年已經(jīng)出臺,。不過，要想扣除合理費用后計個稅,，需要采取據(jù)實征收個稅的方式,，需要賣家提供購房合同和當(dāng)初的購房發(fā)票，個人所得稅則根據(jù)買賣差額×20%征收,。
記者查閱2006年廣州市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)的《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》,，通知規(guī)定轉(zhuǎn)讓二手房所得可以扣除合理費用后計個稅。
通知表示,，除了在原先轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營業(yè)稅,、城建稅,、教育費附加、土地增值稅,、印花稅,、土地出讓金、中介服務(wù)費,、交易手續(xù)費以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費用基礎(chǔ)上,，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息,、手續(xù)費,、公證費等費用也可以在稅前扣除。不過,，據(jù)記者了解,，由于住房裝修費用容易造假，加上很多房子都是帶裝修出售,，在計算個稅的過程中很少將裝修費扣除,。
如目前二手房的買賣主要會涉及住房貸款利息、中介服務(wù)費,、營業(yè)稅,、個人所得稅、契稅,、產(chǎn)權(quán)登記費,、工本費等，算起來也是一筆不小的費用,。記者為此算了一筆賬,，如現(xiàn)有一套房原先購入時是60萬元，現(xiàn)在（不滿5年）以總價100萬出售,，房子增值40萬,，現(xiàn)在可以扣除的合理費用包括：4年的利息假設(shè)是7萬元，中介服務(wù)費按2%計算是1.2萬元,，營業(yè)稅（按5.5%征收）是3.3萬元,，契稅按1%征收是6000元，產(chǎn)權(quán)登記費和工本費各50元,，總共涉及的合理費用是121100元,。如果僅僅按照買賣差額扣稅，那么支付的個人所得稅將是40萬×20%需要交納8萬元,，而扣除合理費用再計算個人所得稅,，則是（400000-121100）×20%，需繳納55780元,，可節(jié)省個人所得稅24220元,。
大部分交易仍青睞核定征收
據(jù)了解,，根據(jù)目前的相關(guān)規(guī)定，二手房交易過程中,，有關(guān)個人所得稅的征收主要采取據(jù)實征收和核定征收兩種方式,。其中，如果不能提供購房發(fā)票的二手房交易,，采取核定征收的方式,，即按照總房價的1%征收；如果能夠提供購房合同和當(dāng)初購買發(fā)票的,，采取據(jù)實征收,，即個人所得稅根據(jù)買賣差額征收20%。
記者了解到,，在目前廣州的二手房交易中,，采取核定征收的比例占了絕大部分。一位按揭公司的相關(guān)人士表示,，在二手房的買賣中,，絕大部分不符合免征情況的賣家都是采取核定征收個人所得稅。
為何選擇據(jù)實征收個人所得稅的情況較少,？對此,，滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，除了部分賣家無法提供購房發(fā)票外,，前幾年由于房價漲幅較高,，不少買家認為如果按照據(jù)實征收，按房價增值的20%征收個人所得稅,，還不如核定征收,，按照房價1%征收劃算。例如4年前購買一套市區(qū)小兩房,，總價在50萬左右,，現(xiàn)在賣出去售價是120萬。如果據(jù)實征收,，需繳納個人所得稅14萬,，核定征收則是12萬�,！安⑶叶悇�(wù)部門在計算個稅的時候,，自己也會評估房產(chǎn)的價格,，最終個稅收多少有一定的不確定性”,。
不過，據(jù)中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜介紹,，由于現(xiàn)在二手房交易在房管局留有“案底”,，所以五六年前交易的二手房再交易,，通常都采取據(jù)實征收方式計算個人所得稅。而很久以前成交的房子,，由于發(fā)票找不到等原因,，則仍舊可以采取核定征收計算個人所得稅。
樓價滯漲選擇據(jù)實征收更有著數(shù)
其實,，據(jù)實征收除了無法提供發(fā)票和征收個稅相比要多等問題外,，按照規(guī)定，扣除支付的住房裝修費用,、住房貸款利息以及各種手續(xù)費,、公證費等，都必須提供有關(guān)部門出具的有效證明,。在實際操作中,，類似的手續(xù)比較繁瑣，而且有些證明材料更是年久遺失,，增加了采取據(jù)實征收扣除合理費用計個稅方式的難度,。
值得一提的是，受房子當(dāng)初的交易費用,、增值情況等因素影響,，同一套房子在不同時期采取據(jù)實征收和核定征收計算的個稅多少也大不相同，哪一種方式更劃算,，還需要具體案例具體分析,。
不過，肖文曉也表示,，現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入,，未來幾年的樓價會趨于穩(wěn)定，不會再有前幾年樓價瘋漲的情況出現(xiàn),。因而,，據(jù)實征收在個人所得稅方面的優(yōu)勢也將得以顯現(xiàn)�,！盎蛟S未來的二手房交易,，會有越來越多的人采取據(jù)實征收的計個稅方式”。
而黃韜也表示,，現(xiàn)在二手房的交易日益規(guī)范,，個稅也將越來越多地采取據(jù)實征收的方式，因此將合理費用扣除再計算個稅也可以節(jié)省一筆不小的費用,，值得賣家重視,。
算賬：扣除“合理費用”后，個稅少繳2萬余元
現(xiàn)有一套房總價100萬，出售時房子增值40萬
◎如按照核定征收方式計算個稅,，則個人所得稅=總房價×1%=10萬（新浪財經(jīng)注：個人所得稅=總房價×1%=1萬）
◎如按照據(jù)實征收方式,，不扣除“合理費用”計個稅，則個人所得稅=買賣差額×20%=8萬元
◎如按照據(jù)實征收方式,，扣除“合理費用”計個稅,，則個人所得稅=（買賣差額-合理費用）×20%=55780元
備注：按照目前的相關(guān)二手交易費用，上述主要涉及的合理費用包括：4年的利息假設(shè)是7萬元,，中介服務(wù)費按2%計算是1.2萬元,，營業(yè)稅（按5.5%征收）是3.3萬元，契稅按1%征收是6000元,，產(chǎn)權(quán)登記費和工本費各50元,，總共涉及的合理費用是121100元。
�,。ǜ鶕�(jù)房子當(dāng)初的交易費用,、增值情況等因素，同一套房子在不同時期采取據(jù)實征收和核定征收計算的個稅多少也大不相同,，哪一種方式更劃算,，還需要具體案例具體分析。）
提醒：
“合理費用”包括哪些,？
按照規(guī)定,，合理費用是指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營業(yè)稅、城建稅,、教育費附加,、土地增值稅、印花稅,、土地出讓金,、中介服務(wù)費、交易手續(xù)費,、住房裝修費用,、住房貸款利息、公證費等費用以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費用都可以在稅前扣除,。
扣除“合理費用”計個稅如何辦理,？
據(jù)廣州市地稅局工作人員介紹，根據(jù)據(jù)實征收方式計算個人所得稅,，在辦理扣除“合理費用”計算個稅時,，只要在辦理過戶時出具貸款支付利息、手續(xù)費,、公證費等費用的支付證明（或發(fā)票）就可以辦理,。