深圳實(shí)行“一房一價(jià)”已經(jīng)一年有余,。近期樓市回暖,，中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn),，規(guī)避“一房一價(jià)”政策成為部分購房者和開發(fā)商之間的“默契”,，個別樓盤項(xiàng)目采取推遲備案等辦法來繞開監(jiān)管。
“一房一價(jià)”政策顯效
深圳是全國較早實(shí)行“一房一價(jià)”政策的城市,。早在2010年7月，深圳出臺的《房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前,，應(yīng)當(dāng)合理確定銷售價(jià)格,，并報(bào)價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價(jià)格,，明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房,。”
國家發(fā)改委去年3月發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,，就在這一規(guī)定即將生效之際,，深圳出臺了“限價(jià)令”。去年4月,，深圳市規(guī)劃國土委開會傳達(dá)國家,、省和市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策精神，除了按照國家發(fā)改委要求從當(dāng)年5月1日起對所有商品房項(xiàng)目實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià),、一套一標(biāo)”之外,，還向到會開發(fā)商公布了上一年各片區(qū)商品住房項(xiàng)目成交均價(jià)。
從深圳市規(guī)劃國土委提供給媒體的材料看,，此次會議的措辭十分強(qiáng)硬,。會議要求各開發(fā)商“堅(jiān)決貫徹國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價(jià),、備案公示的有關(guān)規(guī)定,，切實(shí)承擔(dān)起抑制房價(jià)過快上漲的社會責(zé)任”。隨后深圳多個開發(fā)商向媒體證實(shí),，深圳市規(guī)劃國土委要求開發(fā)商的預(yù)售備案價(jià)格不得高于同片區(qū)去年的成交均價(jià),，否則不予辦理預(yù)售證。
2011年6月,，深圳地稅局表示,，7月起深圳將對二手房交易實(shí)施評估征稅制度，這意味著深圳的“一房一價(jià)”政策已經(jīng)擴(kuò)展至二手房,。這不僅從制度上封堵“陰陽合同”的生存空間,，還通過行政手段為每一套存量住房進(jìn)行了定價(jià)。
從明碼標(biāo)價(jià)到限價(jià),，再到評估價(jià)征稅,，接連出臺的調(diào)控措施對抑制深圳樓市快速上漲起到了明顯作用,。在樓市調(diào)整大背景下，從去年5月起,，“限價(jià)房”成為深圳樓市的關(guān)鍵詞,，同時出現(xiàn)了多個售價(jià)低于周邊現(xiàn)房的預(yù)售樓盤。深圳二手房的成交量更是應(yīng)聲而降,，月成交從最高的超過1萬套跌至不足3000套,，大批房地產(chǎn)中介門店關(guān)門。
開發(fā)商小動作不斷
“實(shí)際上,，只要購房者認(rèn)可,，開發(fā)商還是可以找到規(guī)避政策的手段�,！币晃簧钲诘禺a(chǎn)人士對中國證券報(bào)記者表示,。當(dāng)前深圳地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)生了一些新變化。
上周深圳新房成交量創(chuàng)下一年來新高,，很多樓盤和去年同期相比價(jià)格已有所上漲,。以位于深圳龍華新區(qū)的樓盤水榭春天為例，去年9月開盤的四期均價(jià)為每平方米1.9萬元,，今年5月開盤均價(jià)已經(jīng)漲至每平方米2.1萬元,。
在一些熱銷樓盤，規(guī)避“一房一價(jià)”政策已經(jīng)成為部分購房者和開發(fā)商之間的“默契”,。星河盛世是深圳近期熱銷的新盤,，售樓員表示該樓盤的價(jià)格為每平方米2.1萬元至2.7萬元，但從監(jiān)管部門公示的情況來看,，星河盛世備案價(jià)格均在2.2萬元左右,。“一些價(jià)格超過限價(jià)的房源實(shí)際上并沒有備案,，購房者只是交了定金,，等待以后樓市環(huán)境寬松、時機(jī)"成熟"后再進(jìn)行備案,�,！鄙鲜鋈耸糠Q。由于政策的不斷“微調(diào)”和相對寬松的房價(jià)控制目標(biāo),，像星河盛世這樣超過限價(jià)的樓盤,，如今有了操作的空間。
此外,，開發(fā)商通過贈送面積等方式來規(guī)避價(jià)格調(diào)整也是屢見不鮮,。
在二手房方面，深圳有關(guān)部門為每套存量房測算評估價(jià)時保留了一定“余地”,，目前深圳二手房的評估價(jià)為市場價(jià)格的7成左右,。深圳市規(guī)劃國土委的一位工作人員曾對中國證券報(bào)記者表示,，“留有余地”的原因是不想讓二手房交易成本提高過多。但這一舉措導(dǎo)致購房者在辦理購買二手房的貸款時,，銀行只按照評估價(jià)放款,。這意味著在深圳購買二手房的首付一般要提高到市場價(jià)格的五成至六成，這也是目前深圳的二手房成交依然處于低位的原因之一,。