市場(chǎng)回暖之下，被壓抑了一年半之久的北京豪宅近期有望開閘集中上市,，并將對(duì)北京房?jī)r(jià)形成結(jié)構(gòu)性沖擊。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，北京6月計(jì)劃入市的33個(gè)項(xiàng)目中,，包括別墅、公寓、花園洋房等類型的中高端項(xiàng)目有16個(gè)之多,，約占總開盤量的一半,，其中有4個(gè)總價(jià)超過千萬(wàn)的高端別墅項(xiàng)目，6個(gè)每平米單價(jià)超過4萬(wàn)元的公寓豪宅,，另外還有6個(gè)低密度的花園洋房項(xiàng)目,。高端項(xiàng)目在一個(gè)月集中上市，且占比近半,，是最近幾年罕見的現(xiàn)象,。
這些即將入市的項(xiàng)目中，不乏此前醞釀多年的樓盤,。據(jù)透露,，業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的北京望京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館擬于6月上旬開盤。這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)著名的地王之一,。2010年3月15日,，經(jīng)84輪競(jìng)拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元拿下該地塊,�,？鄢逃⑨t(yī)療用地等,，該地塊以高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià),，成為當(dāng)時(shí)的北京單價(jià)地王。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館已于4月22日取得預(yù)售許可證,。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，首次將推出50多套256-350平方米的大戶型產(chǎn)品,，價(jià)格定在5.5萬(wàn)/平方米左右,，屆時(shí)還會(huì)有相對(duì)的折扣促銷，預(yù)期成交均價(jià)可能保持在51000元-52000元/平方米之間,。如此,，售價(jià)將遠(yuǎn)低于市場(chǎng)傳聞的55000元以上。
開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年的招商地產(chǎn)“公園1872”,，也于近期召開三期新品發(fā)布會(huì),。據(jù)開發(fā)商透露，新房源均價(jià)約在45000元/平米,，戶型面積為230-390平米的4-5居,，精裝修。這批房源亦未出現(xiàn)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的上漲,。
位于北京西四環(huán)的中堂項(xiàng)目,，也將于近期推出大戶型新品“中堂·紫熙臺(tái)”,。據(jù)該項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從已公布的2012年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃來看,，西四環(huán)無一住宅用地入市,，這意味著中堂·紫熙臺(tái)成為目前區(qū)域內(nèi)唯一的新盤供應(yīng)項(xiàng)目。與整體市場(chǎng)低迷不同的是,，該項(xiàng)目自1,、2、8號(hào)樓推出以來就持續(xù)熱銷,，目前簽約率達(dá)71%,。
雖然定價(jià)相對(duì)節(jié)制，但高端樓盤集中放量卻是現(xiàn)實(shí),。自2010年4月開始,，北京市有關(guān)部門就根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)控制銷售許可證的發(fā)放節(jié)奏，6月高端樓盤入市之多,，為兩年來僅見,。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱，近期高端樓盤入市需求強(qiáng)烈,，主要是因?yàn)楫?dāng)前樓市的主流需求客群發(fā)生了轉(zhuǎn)變,。“去年到今年一季度,，基本是剛需唱主角,，而從4、5月份開始,，改善性購(gòu)房者開始出手,，造成了近期一些中高端樓盤成交回暖，也使得待售高端盤加快了入市腳步,�,！倍鴵�(jù)亞豪機(jī)構(gòu)檢測(cè)，目前樓盤成交的改善型客戶,，已經(jīng)由去年底的20%-30%,，上升到50%-60%。
值得注意的是,，雖然此輪調(diào)控迫使開發(fā)商不得不專注于能帶來高周轉(zhuǎn)的普通住宅項(xiàng)目,，但與此相比，開發(fā)商更熱衷做豪宅,。他們將此歸結(jié)于成本與稀缺性的助推,。
遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自稱其項(xiàng)目屬于“被豪宅”的典型。據(jù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)項(xiàng)目地塊所做的測(cè)算,，其售價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米則處于基本保本狀態(tài),，如果期待盈利至少要賣到5.5萬(wàn)元-6萬(wàn)元/平方米之間,。按照目前透露的售價(jià),，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館一期應(yīng)是基于保本定價(jià),。
開發(fā)商熱衷于開發(fā)豪宅，除了一些項(xiàng)目由于成本與稀缺性的原因不得不定位高端,，多數(shù)項(xiàng)目則緣于利潤(rùn)的追求,。以近期熱銷的“精裝豪宅”華潤(rùn)公元九里為例，該項(xiàng)目前身為北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地,，華潤(rùn)置地于2007年12月24日經(jīng)過11輪報(bào)價(jià),，以14.3億元競(jìng)得，樓面地價(jià)為6290元/平方米,。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,，該項(xiàng)目最新取證的一批住宅擬售價(jià)格最低為26994元/平方米，最高擬預(yù)售價(jià)格為39261元/平方米,，是其地價(jià)的5倍左右,。
同樣位于大興區(qū)的普通住宅龍湖時(shí)代天街，其目前售價(jià)僅為13000元/平方米左右,。這是龍湖于2010年12月23日以樓面價(jià)約7519元/平方米拿下,，地價(jià)高于華潤(rùn)公元九里，但利潤(rùn)卻遠(yuǎn)不及華潤(rùn)公元九里,。原因就在于,，時(shí)代天街定位于普通住宅，而公元九里卻是區(qū)域內(nèi)的豪宅,。
從市場(chǎng)角度看,，只要有需求，開發(fā)商提供豪宅產(chǎn)品并無不妥,。但從房地產(chǎn)調(diào)控的角度看,，豪宅的集中入市，不可避免地會(huì)帶來整體房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲,。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為,，由于6月推盤項(xiàng)目仍然較多，成交量有望保持在回升通道,，不過,，屆時(shí)可能由于豪宅成交增多帶來平均房?jī)r(jià)上漲，有關(guān)部門和民眾應(yīng)有心理準(zhǔn)備,，這只是結(jié)構(gòu)性上漲,，而非真正的房?jī)r(jià)單邊上漲。