“穩(wěn)增長”的宏觀政策取向將如何影響樓市調控,？
有政策部門人士向《第一財經(jīng)日報》表示,，“穩(wěn)”字當頭的樓市調控，關鍵是要找到“三全其美”的辦法：既能降低房價,，又能促進成交量放大,，同時還能拉動投資增長,。
而迄今為止地方政府房地產(chǎn)政策“微調”的33個案例,，僅有5例涉及“限購令”被叫停，其余均獲默許,；這一態(tài)勢,，似乎印證了中央正在為調控尋找均衡的市場猜測。
廈門“微調”懸疑
近日,，廈門樓市政策有沒有“微調”,，成了一件懸案。
有媒體報道稱,，一份“微調”方案在廈門房地產(chǎn)企業(yè)中流傳,，方案主要涉及對三類人放開限購：除與父母共同購買的住房外，無其他住房的,；現(xiàn)有住房并非個人（家庭）獨立產(chǎn)權,，系與他人共有的；現(xiàn)有住房來自繼承的,；這三類購房者的現(xiàn)有住房不計入家庭擁有住房套數(shù),。
去年2月出臺的廈門“限購令”執(zhí)行的是2-1-0限額：對于該市戶籍居民家庭擁有2套及以上住房者、非該市戶籍居民家庭擁有1套及以上住房者,、非該市戶籍居民家庭前2年內在本市累計繳納個人所得稅或社會保險不足1年者,，暫停售房。
如果坊間流傳的方案屬實,，則意味著,，廈門本地或外地家庭，只要其成年子女所擁有的,，并非來自繼承的獨立產(chǎn)權住房未超過2套和1套的限制，該家庭就可以再購買相應數(shù)量的住房,，等于將每個成年子女當做獨立的一戶來計算,，其對限購的放松效果，亦將相當顯著,。
然而,，該“微調”傳言很快遭到官方否認。5月25日,，廈門國土資源與房產(chǎn)管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布公告稱,，該市嚴格執(zhí)行中央關于房地產(chǎn)市場各項調控政策，繼續(xù)實行限購不變,，不存在“微調”說法,。
難道是無風起浪？廈門究竟有沒有實質性的微調,？
“最近是有這個說法,，但還沒具體實施,。”廈門同安工業(yè)集中區(qū)一樓盤銷售人員對本報稱,。
“盡管政策上沒有正式通知,，但實際上是可以這樣操作的�,！睆B門一房地產(chǎn)界人士則對本報稱,，管理部門事實上放松了限購，但銀行并沒有放松貸款：“比如外地家庭,，成年子女和父母原本共有一套房,，如果再買就算兩套了，但現(xiàn)在房管局可以認定是子女的首套房,，而銀行仍然認定是二套房,，只能貸40%，不能貸70%,�,！�
來自外地的陳文輝（化名）最近就以剛剛成年的女兒的名義，購置了這個家庭在廈門的第二套住房,，首付比例為30%,。
即使是未滿足納稅和繳納社保條件的外地家庭，買房時只需補足一年的納稅和繳納社保證明即可,，而且“實際上一直都是這樣做的”,，上述房地產(chǎn)界人士告訴本報。
無論有沒有正式公布的“微調”,，廈門的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實上的“回暖”,。
“目前廈門樓市確實在回暖，主要是因為價格比較合理,，促銷力度比較大,，部分樓盤也會出現(xiàn)比較火爆的局面�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)廈門分公司一名工作人員告訴本報,，目前廈門的樓市成交量都在往上走，但價格有所回落,。
剛在廈門杏林一樓盤購買了一套新房的陳先生告訴本報,，本月初該樓盤開盤時，看房買房的人很多,，現(xiàn)在好一點的便宜一點的戶型基本都賣完了,。
據(jù)統(tǒng)計，4月廈門全市商品房成交4126套,，其中住宅成交3095套,，與去年的1150套相比多了1945套,，同比上漲169.13%。5月首周（4月30日到5月6日）住宅成交達到759套,，第二周達到1282套,，接下去的兩周盡管有所回落，但也達到了958套和925套,。
樓市調控謀求“穩(wěn)定”
5月23日溫家寶總理主持國務院常務會議,，提出要“穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調控政策”，而此前,，4月13日國務院常務會議所強調的則是“鞏固房地產(chǎn)市場調控成果,，堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，決不讓調控出現(xiàn)反復”,。
有政策部門人士告訴本報,，在房地產(chǎn)調控政策的思路上用到了“穩(wěn)定”二字，與“穩(wěn)增長”的政策取向是一致的,，在當前嚴格實施房地產(chǎn)市場調控政策的基礎上,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，將在促進剛性需求上做文章,。
“關鍵是要找到‘三全其美’的辦法,。”該人士強調了穩(wěn)定房地產(chǎn)政策思路的核心：既能降低房價,，又能促進成交量放大,，同時還能拉動投資增長。
該人士指出,，能夠在這三個方面同時實現(xiàn)的政策方向,，即是促進房地產(chǎn)市場剛性需求的釋放，并圍繞此,，研究房產(chǎn)調控政策新組合,。這種政策組合包括：
第一，要嚴格執(zhí)行差別化的購房信貸政策,，對首套購房家庭確保商業(yè)銀行按照優(yōu)惠的首付款和利率水平給予支持，對合理的改善型住房家庭給予一定支持,，對購買多套住房的家庭不予支持,。
第二，支持開發(fā)商降價換量和兼并重組,。
第三,，要求地方政府適度下調土地出讓價格。
第四,，有效增加普通商品房住宅的供給,，同時配以保障房,，以及政策安排政府回購等措施。
上述政策組合與溫家寶總理5月19日六省經(jīng)濟形勢座談會上對房地產(chǎn)政策的精神一致,。溫總理當時指出,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸,、稅收政策和限購政策,，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
2011年下半年以來，國家諸多會議,、文件,、領導講話，均強調房地產(chǎn)調控不動搖,。不過,，在不同的時間點，提法略有變化,。在今年兩會時,，強調“房價遠未回到合理水平”；4月13日表示要“鞏固房地產(chǎn)調控成果,，堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖,，決不讓調控出現(xiàn)反復”，到5月19日六省經(jīng)濟形勢座談會時則改為“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調控政策”,。
漸進放松,？
“穩(wěn)”字當頭，或許意味著中央對各地“微調”的容忍度將有所提高,。
事實上,，在嚴格執(zhí)行調控的大方向下，各地的一些“微調”已獲得默許,。本月初揚州出臺的購買成品住房補貼4％,。~6％。,，以及此后遼寧營口5000萬元補貼公務員購買商品房的“微調”均尚未見叫停,。
截至目前，全國已有33個地方政府嘗試了“微調”,，內容分別涉及限購,、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等,，其中除了涉及放寬限購的5個城市外,，其他28個城市的“微調”均獲得了某種程度的默許。
北京中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉對本報分析稱,，地方政府“微調”的辦法有很多,，但不能觸及限購這根紅線，從稅費等方面出臺一些政策還是比較容易通過的,。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委對本報指出,，從5月23日國務院常務會議精神來看，房地產(chǎn)政策已由2011年的決不允許放松,，更多開始在“支持首套自住”,、“支持成品房（全裝修房）”、“金融支持實體經(jīng)濟”等各類名目下,，出現(xiàn)了漸進放松,。
而上述政策人士亦強調，房地產(chǎn)政策總體方向肯定不放松,，但近期各個省市“微調”有所加快,。有研究顯示，我國房地產(chǎn)市場調整對經(jīng)濟增長的影響主要不是表現(xiàn)在當時,，而是存在滯后性,，即房產(chǎn)調控對當年經(jīng)濟影響相對較小，但對第二年影響則有放大效應,。地方政府通過各種政策,，促進剛性需求，可以理解為“必要的,、適時適度的調整”,。