“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀政策取向?qū)⑷绾斡绊憳鞘姓{(diào)控？
有政策部門人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示,，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的樓市調(diào)控，關(guān)鍵是要找到“三全其美”的辦法：既能降低房?jī)r(jià)，又能促進(jìn)成交量放大,，同時(shí)還能拉動(dòng)投資增長(zhǎng),。
而迄今為止地方政府房地產(chǎn)政策“微調(diào)”的33個(gè)案例，僅有5例涉及“限購(gòu)令”被叫停,，其余均獲默許,；這一態(tài)勢(shì)，似乎印證了中央正在為調(diào)控尋找均衡的市場(chǎng)猜測(cè),。
廈門“微調(diào)”懸疑
近日,，廈門樓市政策有沒有“微調(diào)”，成了一件懸案,。
有媒體報(bào)道稱,，一份“微調(diào)”方案在廈門房地產(chǎn)企業(yè)中流傳，方案主要涉及對(duì)三類人放開限購(gòu)：除與父母共同購(gòu)買的住房外,，無其他住房的,；現(xiàn)有住房并非個(gè)人（家庭）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，系與他人共有的,；現(xiàn)有住房來自繼承的,；這三類購(gòu)房者的現(xiàn)有住房不計(jì)入家庭擁有住房套數(shù)。
去年2月出臺(tái)的廈門“限購(gòu)令”執(zhí)行的是2-1-0限額：對(duì)于該市戶籍居民家庭擁有2套及以上住房者,、非該市戶籍居民家庭擁有1套及以上住房者,、非該市戶籍居民家庭前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)不足1年者，暫停售房,。
如果坊間流傳的方案屬實(shí),，則意味著，廈門本地或外地家庭,，只要其成年子女所擁有的,，并非來自繼承的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房未超過2套和1套的限制，該家庭就可以再購(gòu)買相應(yīng)數(shù)量的住房,，等于將每個(gè)成年子女當(dāng)做獨(dú)立的一戶來計(jì)算,，其對(duì)限購(gòu)的放松效果，亦將相當(dāng)顯著,。
然而,，該“微調(diào)”傳言很快遭到官方否認(rèn)。5月25日,，廈門國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布公告稱,，該市嚴(yán)格執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策，繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)不變,，不存在“微調(diào)”說法,。
難道是無風(fēng)起浪,？廈門究竟有沒有實(shí)質(zhì)性的微調(diào)？
“最近是有這個(gè)說法,，但還沒具體實(shí)施,。”廈門同安工業(yè)集中區(qū)一樓盤銷售人員對(duì)本報(bào)稱,。
“盡管政策上沒有正式通知,，但實(shí)際上是可以這樣操作的�,！睆B門一房地產(chǎn)界人士則對(duì)本報(bào)稱,，管理部門事實(shí)上放松了限購(gòu),，但銀行并沒有放松貸款：“比如外地家庭,，成年子女和父母原本共有一套房，如果再買就算兩套了,，但現(xiàn)在房管局可以認(rèn)定是子女的首套房,，而銀行仍然認(rèn)定是二套房，只能貸40%,，不能貸70%,。”
來自外地的陳文輝（化名）最近就以剛剛成年的女兒的名義,，購(gòu)置了這個(gè)家庭在廈門的第二套住房,，首付比例為30%。
即使是未滿足納稅和繳納社保條件的外地家庭,，買房時(shí)只需補(bǔ)足一年的納稅和繳納社保證明即可,，而且“實(shí)際上一直都是這樣做的”，上述房地產(chǎn)界人士告訴本報(bào),。
無論有沒有正式公布的“微調(diào)”,，廈門的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的“回暖”。
“目前廈門樓市確實(shí)在回暖,，主要是因?yàn)閮r(jià)格比較合理,，促銷力度比較大，部分樓盤也會(huì)出現(xiàn)比較火爆的局面,�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)廈門分公司一名工作人員告訴本報(bào)，目前廈門的樓市成交量都在往上走,，但價(jià)格有所回落,。
剛在廈門杏林一樓盤購(gòu)買了一套新房的陳先生告訴本報(bào)，本月初該樓盤開盤時(shí),，看房買房的人很多,，現(xiàn)在好一點(diǎn)的便宜一點(diǎn)的戶型基本都賣完了。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月廈門全市商品房成交4126套,，其中住宅成交3095套,，與去年的1150套相比多了1945套，同比上漲169.13%,。5月首周（4月30日到5月6日）住宅成交達(dá)到759套,，第二周達(dá)到1282套，接下去的兩周盡管有所回落,，但也達(dá)到了958套和925套,。
樓市調(diào)控謀求“穩(wěn)定”
5月23日溫家寶總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出要“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”,，而此前,，4月13日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的則是“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”,。
有政策部門人士告訴本報(bào)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路上用到了“穩(wěn)定”二字,，與“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策取向是一致的,，在當(dāng)前嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,，將在促進(jìn)剛性需求上做文章,。
“關(guān)鍵是要找到‘三全其美’的辦法�,！痹撊耸繌�(qiáng)調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)政策思路的核心：既能降低房?jī)r(jià),，又能促進(jìn)成交量放大，同時(shí)還能拉動(dòng)投資增長(zhǎng),。
該人士指出,，能夠在這三個(gè)方面同時(shí)實(shí)現(xiàn)的政策方向，即是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的釋放,，并圍繞此,，研究房產(chǎn)調(diào)控政策新組合。這種政策組合包括：
第一,，要嚴(yán)格執(zhí)行差別化的購(gòu)房信貸政策,，對(duì)首套購(gòu)房家庭確保商業(yè)銀行按照優(yōu)惠的首付款和利率水平給予支持，對(duì)合理的改善型住房家庭給予一定支持,，對(duì)購(gòu)買多套住房的家庭不予支持,。
第二，支持開發(fā)商降價(jià)換量和兼并重組,。
第三,，要求地方政府適度下調(diào)土地出讓價(jià)格,。
第四，有效增加普通商品房住宅的供給,，同時(shí)配以保障房,，以及政策安排政府回購(gòu)等措施。
上述政策組合與溫家寶總理5月19日六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)政策的精神一致,。溫總理當(dāng)時(shí)指出,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸,、稅收政策和限購(gòu)政策,，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。
2011年下半年以來，國(guó)家諸多會(huì)議,、文件,、領(lǐng)導(dǎo)講話，均強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,。不過，在不同的時(shí)間點(diǎn),，提法略有變化,。在今年兩會(huì)時(shí)，強(qiáng)調(diào)“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回到合理水平”,；4月13日表示要“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果,，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”,，到5月19日六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)則改為“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”,。
漸進(jìn)放松？
“穩(wěn)”字當(dāng)頭,，或許意味著中央對(duì)各地“微調(diào)”的容忍度將有所提高,。
事實(shí)上，在嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控的大方向下,，各地的一些“微調(diào)”已獲得默許,。本月初揚(yáng)州出臺(tái)的購(gòu)買成品住房補(bǔ)貼4％。~6％,。,，以及此后遼寧營(yíng)口5000萬元補(bǔ)貼公務(wù)員購(gòu)買商品房的“微調(diào)”均尚未見叫停。
截至目前,，全國(guó)已有33個(gè)地方政府嘗試了“微調(diào)”,，內(nèi)容分別涉及限購(gòu),、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn),、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等,，其中除了涉及放寬限購(gòu)的5個(gè)城市外，其他28個(gè)城市的“微調(diào)”均獲得了某種程度的默許,。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)本報(bào)分析稱,，地方政府“微調(diào)”的辦法有很多，但不能觸及限購(gòu)這根紅線,，從稅費(fèi)等方面出臺(tái)一些政策還是比較容易通過的,。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委對(duì)本報(bào)指出，從5月23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神來看,，房地產(chǎn)政策已由2011年的決不允許放松,，更多開始在“支持首套自住”、“支持成品房（全裝修房）”,、“金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)”等各類名目下,，出現(xiàn)了漸進(jìn)放松。
而上述政策人士亦強(qiáng)調(diào),，房地產(chǎn)政策總體方向肯定不放松,，但近期各個(gè)省市“微調(diào)”有所加快。有研究顯示,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響主要不是表現(xiàn)在當(dāng)時(shí),，而是存在滯后性，即房產(chǎn)調(diào)控對(duì)當(dāng)年經(jīng)濟(jì)影響相對(duì)較小,，但對(duì)第二年影響則有放大效應(yīng),。地方政府通過各種政策，促進(jìn)剛性需求,，可以理解為“必要的,、適時(shí)適度的調(diào)整”。