標普、穆迪兩大評級機構(gòu)今年以來對在海外發(fā)債的中資房地產(chǎn)企業(yè)頻繁調(diào)降信用評級。標普和穆迪日前還分別發(fā)布相關(guān)報告,，對中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性狀況表示不樂觀。中資房企的還債風險是否已經(jīng)相當高,？中國樓市未來一段時間的走向如何？記者就此采訪了業(yè)內(nèi)人士,。
評級機構(gòu)維持負面展望
穆迪日前發(fā)布報告表示,，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性狀況逐漸惡化。在穆迪評級的29家開發(fā)商中,，今年到期的短期債務(wù)總額達到人民幣1590億元,，較2011年12月壓力測試時增長了23%,。其中境內(nèi)債務(wù)為人民幣1280億元，境外債務(wù)為人民幣310億元,。穆迪維持對中國房地產(chǎn)業(yè)的負面展望,，并預(yù)計未來12個月房地產(chǎn)業(yè)的基本面將繼續(xù)轉(zhuǎn)弱。
此外,，標普日前發(fā)布的報告顯示,，2012年初，中資開發(fā)商面臨的局面是今年到期的債務(wù)規(guī)模處于高位且流動性遭到削弱,；另一方面，房地產(chǎn)銷售前景疲弱,，再融資狀況困難,。2012年許多獲評級開發(fā)商面臨較高的再融資風險，特別是那些信托貸款和境外債務(wù)在到期債務(wù)中所占比例較高的開發(fā)商,。
標準普爾信用分析師李國宜表示：“我們公開評級的30家中資開發(fā)商2012年到期債務(wù)規(guī)模占未到期債務(wù)總額的31%,，這一比例并不高。但是,，今年到期債務(wù)中約42%是境外債券,、境外銀行貸款和境內(nèi)信托貸款，一些開發(fā)商在對上述債務(wù)種類進行再融資時可能遇到較大困難,�,！�
中資房企會否出現(xiàn)還債風險
那么，中資房企會否出現(xiàn)很高的還債風險呢,？
“房地產(chǎn)資金鏈比較緊張的狀況在相當多的中資房企中是存在的,，特別是許多房地產(chǎn)企業(yè)存在對去年政策的誤判，沒有以價換量,，造成目前承受高負債和高庫存的雙重壓力,。我認為，按照現(xiàn)在的去庫存速度,，7,、8月份將會有不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的償債壓力�,！苯�(jīng)濟學(xué)博士馬光遠對本報記者說,。
財經(jīng)評論員葉檀對本報記者分析說，與境內(nèi)債務(wù)和信托融資相比,，中資房企在境外融資的量要小很多,。根據(jù)目前的狀況來看，一些缺乏融資渠道的中小房地產(chǎn)企業(yè)或是以中高端地產(chǎn)為主的房企,，到今年年中的時候,，其銀行債務(wù)和信托債務(wù)會進入償債高峰，可能會有較大的償債風險。但對于中資房企的資金狀況要區(qū)別來看,，不能一概而論,，一些大的房產(chǎn)商，其資金較為充足,，地產(chǎn)結(jié)構(gòu)也較合理,，比如以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為主,，這些房企的償債風險相對較小,。
葉檀認為，由于境內(nèi)外利差相差大,，越來越多的中資房企愿意到境外融資,，還有一些企業(yè)未雨綢繆，愿意為打開未來資金通道到境外融資,。因此,，標普、穆迪等對中資房企的總體狀況做出不佳的評估,，對開發(fā)商的融資成本是會產(chǎn)生一些影響的,。
中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田對本報記者表示，標普,、穆迪對中國房地產(chǎn)業(yè)的展望可能有些過于悲觀了,，忽略了市場成交量正在向好的方向發(fā)展。盡管目前中資房地產(chǎn)企業(yè)的流動性不容樂觀是肯定存在的,，但我們也要看到,，那些大的房企的資金狀況與短期負債是能大體持平的，流動性狀況要好于2008年,，這主要得益于大的房企經(jīng)歷了2008年的金融危機后,，減少了拿地等支出。
調(diào)控政策不會比去年更緊
業(yè)內(nèi)人士認為,，對于房地產(chǎn)調(diào)控的總體基調(diào)和思路,，中央多次重申要堅決貫徹，絕不放松,，預(yù)計2012年中國房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果,，抑制投機性需求仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控中心任務(wù)，但自住性需求支持力度將逐漸加大,，調(diào)控措施將進一步體現(xiàn)差異化,、精準化。另外,，還將采取有效措施繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè),，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
何田認為，抑制投資投機需求與鼓勵“剛需”兩手抓,，中央對樓市調(diào)控的導(dǎo)向依然“強硬”,。
葉檀認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)整體分化,，樓市調(diào)控松動的可能性不大,。今年對房地產(chǎn)企業(yè)來說將是個考驗，中小企業(yè)將面臨艱難境遇,，贏利空間縮小,，虧損現(xiàn)象將不斷擴展；而大型企業(yè)融資渠道暢通,，融資成本低,，資金壓力較小，生存能力會強很多,。當然，我們也認為,，調(diào)控政策可能不會比去年更緊,，現(xiàn)在的政策來看，鼓勵“剛需”的特征較明顯,，因此,，預(yù)計今年房地產(chǎn)市場繼續(xù)維持盤整態(tài)勢，現(xiàn)在的態(tài)勢也將為大型企業(yè)集團和財團并購提供良機,，提高行業(yè)集中度,。