拐點(diǎn)時期的房地產(chǎn)形勢愈加撲朔迷離,�,？v觀近日陸續(xù)公布的各地前4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),，房地產(chǎn)投資增速大幅下降是共同特征,，無論是一線城市的北,、上,、廣,，還是二線城市的杭州,、成都均是如此,。而包括上海,、廣東等地甚至已出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長，其中上海以0.1%的同比降幅打開了一線城市的房地產(chǎn)投資下降通道,。北京也以1.4%的房地產(chǎn)投資同比增幅站在了負(fù)增長的邊緣上,。
房地產(chǎn)投資可能在二季度首現(xiàn)負(fù)增長，這是權(quán)威人士在去年年底做出的預(yù)判,，而這一形勢及可能帶來的地方財政收入負(fù)增長,、產(chǎn)業(yè)鏈拉動乏力等，都將加劇二季度宏觀經(jīng)濟(jì)走弱的可能性,。
值得各地略感安慰的是,，從5月以來的商品房銷售數(shù)據(jù)上看，紅五月并沒有持續(xù)4月的低迷,，而是有可能復(fù)制3月的旺銷業(yè)績,。如果成交回暖走勢得到確立,，房地產(chǎn)投資下滑趨勢可能得到抑制。但對于剛性需求支撐的成交行情,，業(yè)內(nèi)多數(shù)人士仍對其可持續(xù)性表示懷疑,。
上海、廣東首現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長
在各地房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多個月呈下降趨勢后,，終于出現(xiàn)了負(fù)增長的城市,。
上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，占固定資產(chǎn)投資一半權(quán)重的房地產(chǎn)開發(fā)投資在上海再次出現(xiàn)負(fù)增長,。今年前4個月,，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額613.18億元，以0.1%的同比降幅正式步入負(fù)增長區(qū)間,。而一季度,，這一數(shù)據(jù)還是正增長0.7個百分點(diǎn)。這是自2008年以來,，上海首次出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長,。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)投資受到影響,，地方財政收入減少,，因此拖累政府投資項(xiàng)目，則是地方更大的損失,。前4月,，上海城市基礎(chǔ)設(shè)施投資177.28億元，同比大幅下降25.8%,。兩者疊加效應(yīng),，終致上海前4月全社會固定資產(chǎn)投資同比下降0.4%。
同樣形勢嚴(yán)峻的還有廣東省,。根據(jù)廣東統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),，廣東省前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資1276.16億元，增長15.1%,，增幅分別比一季度和今年前2月回落了8.8%和24.9%,。而廣東21個地市中，6個城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長,，5個市增速在6%以下,。重點(diǎn)城市廣州、深圳和佛山的房地產(chǎn)投資增幅分別比一季度回落6.9個,、3.9個和13.9個百分點(diǎn),。受此影響，廣東省固定資產(chǎn)投資增幅低于10%，創(chuàng)下十年以來新低,。
北京方面,，前4月，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資654.4億元,，增長1.4%,，增速比一季度大幅回落7.3個百分點(diǎn)。
即便是一直高速增長,、大興大建的內(nèi)陸區(qū)域,，房地產(chǎn)投資增速下降的幅度也正在擴(kuò)大。比如安徽和杭州,，雖然4月份數(shù)據(jù)未出,，但從一季度情況來看，房地產(chǎn)投資增勢回落跡象已經(jīng)顯現(xiàn),，其中安徽省一季度住宅完成投資403.15億元,，增長15.6%,，增速回落21.9個百分點(diǎn),；杭州一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資244.26億元，增長35.1％,，比今年前2月和去年同期分別回落10.5和11個百分點(diǎn),。
投資乏力引發(fā)系列結(jié)構(gòu)性問題
“房地產(chǎn)投資增速大幅下降的背后，是宏觀調(diào)控背景下,，開發(fā)商信心不足,，房地產(chǎn)開工量減少，產(chǎn)業(yè)鏈拉動乏力,，稅收減少,、土地收入銳減，地方政府投資項(xiàng)目受阻等一系列結(jié)構(gòu)性問題,�,！币拙又袊治鰩熝ㄐ郾硎尽�
前4個月,，上海商品住宅新開工面積577.78萬平方米,，下降33.9%；北京商品住宅新開工面積361.2萬平方米,，下降36.8%,；廣東省整體房地產(chǎn)業(yè)新開工面積3862.35萬平方米，下降11.6%,。由此,，鋼材、水泥、化工等產(chǎn)業(yè)下游需求不足,，已經(jīng)成為行業(yè)共識,。
另一個重要衍生問題是土地出讓收入減少帶來的地方收入下降。前4月,，廣東土地購置費(fèi)153.56億元,，同比下降11.4%，比一季度回落32.8個百分點(diǎn),，比上年同期回落74.1個百分點(diǎn),。以廣州一市為例，2011年,，廣州土地出讓收入475億元,，但根據(jù)官方預(yù)測，2012年廣州賣地收入預(yù)計僅306.6億元,，大幅收縮35%左右,。
同時，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響,，房地產(chǎn)業(yè)稅收額也在大幅下降,。據(jù)財政部近日公布的消息，4月份,，全國房地產(chǎn)營業(yè)稅減少50億元,，同比降15.4%。另外土地增值稅187億元,，同比降6.9%,；契稅186億元，同比降19.4%,。綜合起來,，全國房地產(chǎn)整體稅收減少逾一成。廣州等個別城市房地產(chǎn)稅收下降趨勢則更明顯,。廣州2月份銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅收入同比下降24.28%,，建安業(yè)營業(yè)稅同比下降8.6%。
土地收入與房地產(chǎn)稅收的雙雙縮減,，對地方財政收入影響重大,。單從4月份來看，深圳,、廣州兩地財政收入均為負(fù)增長,，分別為負(fù)2.53%和負(fù)2.26%。
“相比于其他城市,，因?yàn)槭杖牖鶖?shù)較大,，一線城市的土地收入和房地產(chǎn)業(yè)稅收縮減趨勢顯得更加明顯,。”薛建雄表示,。
紅五月銷售企穩(wěn)或提振投資信心
前4月的房地產(chǎn)投資形勢如此不容樂觀,，卻有可能在5月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
5月第二周,，瑞銀證券觀察的38個商品住宅市場上,，合計成交39771套，周環(huán)比上升26.8%,。其中,，4個一線城市成交7834套，周環(huán)比上升33.0%,；19個二線城市成交25463套,，周環(huán)比上升24.3%；13個三線城市成交6474套,，周環(huán)比上升29.5%,，各線城市成交套數(shù)均已達(dá)到或接近今年周成交量高點(diǎn)。
這一判斷也在部分一線城市的二手房市場得到證實(shí),。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示,，受3月購買力大量涌入的慣性作用，盡管4月中下旬交易量回落,，但經(jīng)短暫調(diào)整后于5月再有回升之勢,。截至目前,，5月份二手房成交逐步回暖,，局部板塊已達(dá)階段性高點(diǎn)的3月份同期水準(zhǔn)。
分析師認(rèn)為,，5月銷售強(qiáng)勁是因?yàn)殚_發(fā)商推盤量大,、推盤價格具備吸引力而引發(fā)。另外揚(yáng)州等地的刺激成品住房消費(fèi)政策也在引導(dǎo)部分市場預(yù)期,。隨著更多地方政府采取措施為當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌鰻I造銷售氛圍,，商品住宅市場有望在二季度迎來出色銷售業(yè)績。不過,，需要注意的是,，目前潛在購房者的預(yù)期并不十分穩(wěn)定，加上豪宅市場仍然低迷,，剛需和改善型需求支撐市場的局面能否持續(xù)還尚待觀察,。