拐點(diǎn)時(shí)期的房地產(chǎn)形勢愈加撲朔迷離。縱觀近日陸續(xù)公布的各地前4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),，房地產(chǎn)投資增速大幅下降是共同特征,，無論是一線城市的北,、上,、廣，還是二線城市的杭州,、成都均是如此,。而包括上海、廣東等地甚至已出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長,，其中上海以0.1%的同比降幅打開了一線城市的房地產(chǎn)投資下降通道,。北京也以1.4%的房地產(chǎn)投資同比增幅站在了負(fù)增長的邊緣上。
房地產(chǎn)投資可能在二季度首現(xiàn)負(fù)增長,，這是權(quán)威人士在去年年底做出的預(yù)判,，而這一形勢及可能帶來的地方財(cái)政收入負(fù)增長、產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)乏力等,，都將加劇二季度宏觀經(jīng)濟(jì)走弱的可能性,。
值得各地略感安慰的是，從5月以來的商品房銷售數(shù)據(jù)上看,，紅五月并沒有持續(xù)4月的低迷,，而是有可能復(fù)制3月的旺銷業(yè)績,。如果成交回暖走勢得到確立,，房地產(chǎn)投資下滑趨勢可能得到抑制。但對(duì)于剛性需求支撐的成交行情,，業(yè)內(nèi)多數(shù)人士仍對(duì)其可持續(xù)性表示懷疑,。
上海、廣東首現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長
在各地房地產(chǎn)投資增速連續(xù)多個(gè)月呈下降趨勢后,，終于出現(xiàn)了負(fù)增長的城市,。
上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，占固定資產(chǎn)投資一半權(quán)重的房地產(chǎn)開發(fā)投資在上海再次出現(xiàn)負(fù)增長,。今年前4個(gè)月,，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額613.18億元，以0.1%的同比降幅正式步入負(fù)增長區(qū)間,。而一季度,，這一數(shù)據(jù)還是正增長0.7個(gè)百分點(diǎn)。這是自2008年以來,，上海首次出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長,。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)投資受到影響,，地方財(cái)政收入減少,，因此拖累政府投資項(xiàng)目，則是地方更大的損失。前4月,，上海城市基礎(chǔ)設(shè)施投資177.28億元,，同比大幅下降25.8%。兩者疊加效應(yīng),，終致上海前4月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比下降0.4%,。
同樣形勢嚴(yán)峻的還有廣東省。根據(jù)廣東統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，廣東省前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資1276.16億元,，增長15.1%，增幅分別比一季度和今年前2月回落了8.8%和24.9%,。而廣東21個(gè)地市中,，6個(gè)城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負(fù)增長，5個(gè)市增速在6%以下,。重點(diǎn)城市廣州,、深圳和佛山的房地產(chǎn)投資增幅分別比一季度回落6.9個(gè)、3.9個(gè)和13.9個(gè)百分點(diǎn),。受此影響,，廣東省固定資產(chǎn)投資增幅低于10%，創(chuàng)下十年以來新低,。
北京方面,，前4月，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資654.4億元,，增長1.4%,，增速比一季度大幅回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。
即便是一直高速增長,、大興大建的內(nèi)陸區(qū)域,，房地產(chǎn)投資增速下降的幅度也正在擴(kuò)大。比如安徽和杭州,，雖然4月份數(shù)據(jù)未出,，但從一季度情況來看，房地產(chǎn)投資增勢回落跡象已經(jīng)顯現(xiàn),，其中安徽省一季度住宅完成投資403.15億元,，增長15.6%，增速回落21.9個(gè)百分點(diǎn),；杭州一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資244.26億元,，增長35.1％，比今年前2月和去年同期分別回落10.5和11個(gè)百分點(diǎn),。
投資乏力引發(fā)系列結(jié)構(gòu)性問題
“房地產(chǎn)投資增速大幅下降的背后,，是宏觀調(diào)控背景下,，開發(fā)商信心不足，房地產(chǎn)開工量減少,，產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)乏力,，稅收減少、土地收入銳減,，地方政府投資項(xiàng)目受阻等一系列結(jié)構(gòu)性問題,。”易居中國分析師薛建雄表示,。
前4個(gè)月,，上海商品住宅新開工面積577.78萬平方米，下降33.9%,；北京商品住宅新開工面積361.2萬平方米,，下降36.8%；廣東省整體房地產(chǎn)業(yè)新開工面積3862.35萬平方米,，下降11.6%,。由此，鋼材,、水泥,、化工等產(chǎn)業(yè)下游需求不足，已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí),。
另一個(gè)重要衍生問題是土地出讓收入減少帶來的地方收入下降,。前4月，廣東土地購置費(fèi)153.56億元,，同比下降11.4%,，比一季度回落32.8個(gè)百分點(diǎn),，比上年同期回落74.1個(gè)百分點(diǎn),。以廣州一市為例，2011年,，廣州土地出讓收入475億元,，但根據(jù)官方預(yù)測，2012年廣州賣地收入預(yù)計(jì)僅306.6億元,，大幅收縮35%左右,。
同時(shí)，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響,，房地產(chǎn)業(yè)稅收額也在大幅下降,。據(jù)財(cái)政部近日公布的消息，4月份,，全國房地產(chǎn)營業(yè)稅減少50億元,，同比降15.4%。另外土地增值稅187億元，同比降6.9%,；契稅186億元,，同比降19.4%。綜合起來,，全國房地產(chǎn)整體稅收減少逾一成,。廣州等個(gè)別城市房地產(chǎn)稅收下降趨勢則更明顯。廣州2月份銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅收入同比下降24.28%,，建安業(yè)營業(yè)稅同比下降8.6%,。
土地收入與房地產(chǎn)稅收的雙雙縮減，對(duì)地方財(cái)政收入影響重大,。單從4月份來看,，深圳、廣州兩地財(cái)政收入均為負(fù)增長,，分別為負(fù)2.53%和負(fù)2.26%,。
“相比于其他城市，因?yàn)槭杖牖鶖?shù)較大,，一線城市的土地收入和房地產(chǎn)業(yè)稅收縮減趨勢顯得更加明顯,。”薛建雄表示,。
紅五月銷售企穩(wěn)或提振投資信心
前4月的房地產(chǎn)投資形勢如此不容樂觀,，卻有可能在5月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
5月第二周,，瑞銀證券觀察的38個(gè)商品住宅市場上,，合計(jì)成交39771套，周環(huán)比上升26.8%,。其中,，4個(gè)一線城市成交7834套，周環(huán)比上升33.0%,；19個(gè)二線城市成交25463套,，周環(huán)比上升24.3%；13個(gè)三線城市成交6474套,，周環(huán)比上升29.5%,，各線城市成交套數(shù)均已達(dá)到或接近今年周成交量高點(diǎn)。
這一判斷也在部分一線城市的二手房市場得到證實(shí),。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示,，受3月購買力大量涌入的慣性作用，盡管4月中下旬交易量回落,，但經(jīng)短暫調(diào)整后于5月再有回升之勢,。截至目前,，5月份二手房成交逐步回暖，局部板塊已達(dá)階段性高點(diǎn)的3月份同期水準(zhǔn),。
分析師認(rèn)為,，5月銷售強(qiáng)勁是因?yàn)殚_發(fā)商推盤量大、推盤價(jià)格具備吸引力而引發(fā),。另外揚(yáng)州等地的刺激成品住房消費(fèi)政策也在引導(dǎo)部分市場預(yù)期,。隨著更多地方政府采取措施為當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌鰻I造銷售氛圍，商品住宅市場有望在二季度迎來出色銷售業(yè)績,。不過,，需要注意的是，目前潛在購房者的預(yù)期并不十分穩(wěn)定,，加上豪宅市場仍然低迷,，剛需和改善型需求支撐市場的局面能否持續(xù)還尚待觀察。