北京房地產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化趨勢進(jìn)一步加劇,。今年1至4月，北京新盤成交近八成集中在五環(huán)外,，相比去年同期的比重上漲了一成。業(yè)界專家分析,，像北京這樣人口密集的超大城市,，住宅郊區(qū)化是必然趨勢,，但一定要防范規(guī)劃滯后催生一批新睡城，從而加劇交通壓力,。
現(xiàn)象：
郊區(qū)樓盤打響剛需爭奪戰(zhàn)
五環(huán)外樓盤成為北京新房成交的絕對(duì)主力。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，1至4月,，五環(huán)至六環(huán)項(xiàng)目的新房成交占比為59.96%,，比去年同期50.19%比重顯著提升；六環(huán)外樓盤的成交比重為19.94%,，與去年同期基本持平,。另外,，受資源稀缺,、價(jià)格高漲的因素影響，五環(huán)內(nèi)新房成交比重則從去年同期的29.94%下降至20.63%,。
“不好意思，只剩三居了,，兩居戶型沒房了,。”昨天,，記者致電南六環(huán)某新開樓盤售樓熱線，被告知84平方米的戶型已經(jīng)賣完,。雖然號(hào)稱11999元起價(jià)，實(shí)際成交在1.3萬元至1.4萬元之間,，但這個(gè)緊鄰4號(hào)線終點(diǎn)天宮院站的新樓盤,，交5萬元定金折抵10萬元的優(yōu)惠還是吸引了大批看房人,。
剛簽完購房協(xié)議的戴先生表示,，南六環(huán)的位置感覺比較遠(yuǎn)，不過開車走京開高速比較方便,，坐地鐵也不像八通線需要再換乘才能進(jìn)市區(qū),，性價(jià)比還算不錯(cuò)。
面對(duì)五環(huán)內(nèi)新盤屈指可數(shù)價(jià)格堅(jiān)挺的現(xiàn)狀,，急于置業(yè)的剛需購買群體只能將目光投向六環(huán)附近的遠(yuǎn)郊地區(qū),。今年1至4月，大興線沿線樓盤成為新房交易的頭號(hào)熱點(diǎn)區(qū)域,，共計(jì)成交1484套,，成交均價(jià)16952元/平方米，比去年同期24246元/平方米大幅下調(diào)30%,。
“其實(shí)單個(gè)項(xiàng)目成交價(jià)格下探不多,，一般在10%以內(nèi)，但整個(gè)大興區(qū)域成交均價(jià)大幅下降,，主要原因在于新增項(xiàng)目大多靠近六環(huán),，項(xiàng)目遠(yuǎn)郊化嚴(yán)重�,！睒I(yè)內(nèi)人士分析,，大興房價(jià)低于全市均價(jià)近2000元/平方米,，吸引了城區(qū)不少剛需購買者，交易量中單套面積50至120平方米的占到了62%,，均價(jià)1.6萬至2萬元/平方米的占比達(dá)到43%。
趨勢：
新房成交量直逼二手房
伴隨眾多新盤低價(jià)入市,，本市新房與二手房交易量的落差明顯收縮,。4月份，本市共計(jì)成交商品住宅17787套,，其中一手住宅成交7823套,，二手住宅成交9964套。
“限購以來,，一,、二手住宅市場成交量差距正在逐步縮小，顯示出開發(fā)商急于回籠資金的迫切心態(tài),�,！眰I(yè)我愛我家(博客,微博)分析師孔丹介紹，從2010年開始,，北京二手房交易全面超越新房交易,，并將成為長期趨勢，但眼下新房交易大有趕超二手房的勢頭,，其特殊原因在于新盤集中降價(jià)體現(xiàn)出來的性價(jià)比優(yōu)勢,。
昌平、房山,、通州區(qū)域的樓盤今年以來陸續(xù)加入了剛需爭奪戰(zhàn),，價(jià)格下行較為明顯。進(jìn)入5月,，上述區(qū)域新盤集中入市,，加上原本房源庫存較高，價(jià)格下調(diào)的趨勢還會(huì)延續(xù),，郊區(qū)樓盤成交量也將繼續(xù)走高,。
總價(jià)100萬元能買套像樣的兩居，地鐵出行40多分鐘能進(jìn)中心城區(qū),，雖然遠(yuǎn)在南六環(huán)附近,，但與南四環(huán)一帶的交通條件差異不大，新盤就比二手房更有優(yōu)勢,�,？椎ふJ(rèn)為，二手房購買的較高交易成本也是逼迫剛需群體轉(zhuǎn)向新盤的重要原因,。
據(jù)測算,，同樣總價(jià)100萬元的房源,，新房交易成本能比二手房低出一二十萬元。其中,，新房只需要30萬元首付和1萬元契稅,，總計(jì)31萬元；二手房由于貸款只能拿到房屋評(píng)估值的七成,，最低首付為44萬元,，加上1萬元契稅和2.5萬元中介費(fèi)，首筆支出成本高達(dá)47.5萬元,，如果是未滿5年的普通住宅,，還需要另付5.5萬元營業(yè)稅和1萬元個(gè)稅，首筆支付成本達(dá)到54萬元,。
相對(duì)于新房市場,，二手房業(yè)主降價(jià)動(dòng)力不足，寧可轉(zhuǎn)售為租也不愿降價(jià)出售,，因此價(jià)格降幅較小,，甚至出現(xiàn)掛牌價(jià)普遍上揚(yáng)的局面，這也促使剛需購買人群流向新房市場,。