北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。今年1至4月，北京新盤(pán)成交近八成集中在五環(huán)外,，相比去年同期的比重上漲了一成。業(yè)界專家分析,，像北京這樣人口密集的超大城市,，住宅郊區(qū)化是必然趨勢(shì)，但一定要防范規(guī)劃滯后催生一批新睡城,，從而加劇交通壓力,。
現(xiàn)象：
郊區(qū)樓盤(pán)打響剛需爭(zhēng)奪戰(zhàn)
五環(huán)外樓盤(pán)成為北京新房成交的絕對(duì)主力。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，1至4月,，五環(huán)至六環(huán)項(xiàng)目的新房成交占比為59.96%，比去年同期50.19%比重顯著提升,；六環(huán)外樓盤(pán)的成交比重為19.94%,，與去年同期基本持平。另外,，受資源稀缺,、價(jià)格高漲的因素影響，五環(huán)內(nèi)新房成交比重則從去年同期的29.94%下降至20.63%,。
“不好意思,，只剩三居了，兩居戶型沒(méi)房了,。”昨天,，記者致電南六環(huán)某新開(kāi)樓盤(pán)售樓熱線,，被告知84平方米的戶型已經(jīng)賣(mài)完。雖然號(hào)稱11999元起價(jià),，實(shí)際成交在1.3萬(wàn)元至1.4萬(wàn)元之間,，但這個(gè)緊鄰4號(hào)線終點(diǎn)天宮院站的新樓盤(pán)，交5萬(wàn)元定金折抵10萬(wàn)元的優(yōu)惠還是吸引了大批看房人,。
剛簽完購(gòu)房協(xié)議的戴先生表示,，南六環(huán)的位置感覺(jué)比較遠(yuǎn)，不過(guò)開(kāi)車(chē)走京開(kāi)高速比較方便,，坐地鐵也不像八通線需要再換乘才能進(jìn)市區(qū),，性價(jià)比還算不錯(cuò)。
面對(duì)五環(huán)內(nèi)新盤(pán)屈指可數(shù)價(jià)格堅(jiān)挺的現(xiàn)狀,，急于置業(yè)的剛需購(gòu)買(mǎi)群體只能將目光投向六環(huán)附近的遠(yuǎn)郊地區(qū),。今年1至4月，大興線沿線樓盤(pán)成為新房交易的頭號(hào)熱點(diǎn)區(qū)域,，共計(jì)成交1484套,，成交均價(jià)16952元/平方米，比去年同期24246元/平方米大幅下調(diào)30%,。
“其實(shí)單個(gè)項(xiàng)目成交價(jià)格下探不多,，一般在10%以內(nèi),，但整個(gè)大興區(qū)域成交均價(jià)大幅下降，主要原因在于新增項(xiàng)目大多靠近六環(huán),，項(xiàng)目遠(yuǎn)郊化嚴(yán)重,。”業(yè)內(nèi)人士分析,，大興房?jī)r(jià)低于全市均價(jià)近2000元/平方米,，吸引了城區(qū)不少剛需購(gòu)買(mǎi)者，交易量中單套面積50至120平方米的占到了62%,，均價(jià)1.6萬(wàn)至2萬(wàn)元/平方米的占比達(dá)到43%,。
趨勢(shì)：
新房成交量直逼二手房
伴隨眾多新盤(pán)低價(jià)入市，本市新房與二手房交易量的落差明顯收縮,。4月份,，本市共計(jì)成交商品住宅17787套，其中一手住宅成交7823套,，二手住宅成交9964套,。
“限購(gòu)以來(lái)，一,、二手住宅市場(chǎng)成交量差距正在逐步縮小,，顯示出開(kāi)發(fā)商急于回籠資金的迫切心態(tài)�,！眰I(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)分析師孔丹介紹,，從2010年開(kāi)始，北京二手房交易全面超越新房交易,，并將成為長(zhǎng)期趨勢(shì),，但眼下新房交易大有趕超二手房的勢(shì)頭，其特殊原因在于新盤(pán)集中降價(jià)體現(xiàn)出來(lái)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì),。
昌平,、房山、通州區(qū)域的樓盤(pán)今年以來(lái)陸續(xù)加入了剛需爭(zhēng)奪戰(zhàn),，價(jià)格下行較為明顯,。進(jìn)入5月，上述區(qū)域新盤(pán)集中入市,，加上原本房源庫(kù)存較高,，價(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)，郊區(qū)樓盤(pán)成交量也將繼續(xù)走高,。
總價(jià)100萬(wàn)元能買(mǎi)套像樣的兩居,，地鐵出行40多分鐘能進(jìn)中心城區(qū)，雖然遠(yuǎn)在南六環(huán)附近,，但與南四環(huán)一帶的交通條件差異不大,，新盤(pán)就比二手房更有優(yōu)勢(shì),。孔丹認(rèn)為,，二手房購(gòu)買(mǎi)的較高交易成本也是逼迫剛需群體轉(zhuǎn)向新盤(pán)的重要原因,。
據(jù)測(cè)算，同樣總價(jià)100萬(wàn)元的房源,，新房交易成本能比二手房低出一二十萬(wàn)元,。其中，新房只需要30萬(wàn)元首付和1萬(wàn)元契稅,，總計(jì)31萬(wàn)元,；二手房由于貸款只能拿到房屋評(píng)估值的七成，最低首付為44萬(wàn)元,，加上1萬(wàn)元契稅和2.5萬(wàn)元中介費(fèi),，首筆支出成本高達(dá)47.5萬(wàn)元，如果是未滿5年的普通住宅,，還需要另付5.5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅和1萬(wàn)元個(gè)稅,，首筆支付成本達(dá)到54萬(wàn)元。
相對(duì)于新房市場(chǎng),，二手房業(yè)主降價(jià)動(dòng)力不足,，寧可轉(zhuǎn)售為租也不愿降價(jià)出售，因此價(jià)格降幅較小,，甚至出現(xiàn)掛牌價(jià)普遍上揚(yáng)的局面,，這也促使剛需購(gòu)買(mǎi)人群流向新房市場(chǎng)。