“近年來三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面,，過去幾年過于激進(jìn)的土地出讓速度,，積累成目前的庫(kù)存高壓,，將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更加慘烈,。”易居研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成近日表示,�,；谙瘞�(kù)存，激活市場(chǎng)的考慮,，托市政策開始在這些城市首先發(fā)起,。
天量供給：消化一年土地出讓量需要13年
根據(jù)一份內(nèi)部研究報(bào)告，包括唐山,、揚(yáng)州、中山,、蕪湖,、連云港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距,。
此份報(bào)告核心調(diào)研內(nèi)容是當(dāng)?shù)?011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量的比例,，比如唐山這一比例只有7.6%。也就是說,，如果按照2011年房地產(chǎn)銷售進(jìn)度,，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時(shí)間,，消化掉此前四年的土地成交量,，需要52年時(shí)間。
除唐山外,，桂林,、宜昌,、宜興、煙臺(tái),、連云港,、揚(yáng)州、惠州等地均屬去化壓力巨大的城市,。北海,、南通、江陰,、中山,、洛陽、常州,、蕪湖等同樣榜上有名,。其中桂林、宜昌,、連云港三地,，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%,。細(xì)細(xì)回顧此前救市政策,，中山、蕪湖,、揚(yáng)州等不顧中央宏觀調(diào)控,，屢觸紅線的動(dòng)作，其真實(shí)原因就不難理解了,。
以中山為例,，4月份，中山迎來商品房新增量高峰,，新增面積超過63萬平方米,，環(huán)比漲72%，其中92%為住宅新增量,�,！爸猩降膯栴}就是供給量大，幾乎所有的大型開發(fā)商都在中山有項(xiàng)目,，可是中山這么小的一個(gè)城市,，哪里需要這么多商品房呢？”中原地產(chǎn)一位中山區(qū)負(fù)責(zé)人向記者表示,。
也正因?yàn)榇�,，中山市政府在去年底高調(diào)出臺(tái)限價(jià)令后，幾度暗自調(diào)高限價(jià)門檻，希望能夠刺激更多成交來緩和供需矛盾,。
再看昨天剛剛放出救市消息的揚(yáng)州,。截至4月末，揚(yáng)州市區(qū)商品房月累計(jì)可售面積286.81萬平方米,，同比增長(zhǎng)35.55%,，其中商品住宅160.05萬平方米，同比增長(zhǎng)65.54%,。4月末商品住宅可售房源總計(jì)11550套,，其中120平方米以下面積的占比33%，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業(yè)或大戶型,。這也不難理解為什么揚(yáng)州此次救市目標(biāo)瞄準(zhǔn)了精裝修房和豪宅市場(chǎng),。
如果從周期來推算，目前揚(yáng)州上市房源應(yīng)該多數(shù)來自2010年左右拿地的項(xiàng)目,。根據(jù)統(tǒng)計(jì),，揚(yáng)州在2010年土地出讓取得了爆發(fā)式增長(zhǎng)，2010年揚(yáng)州市區(qū)住宅用地合計(jì)供應(yīng)426.29萬平方米,，同比增加68.58%,。實(shí)際住宅用地成交金額93.57億元，同比增加43.05%,。同年,，揚(yáng)州完成房地產(chǎn)開發(fā)完成投資101.48億元，同比增長(zhǎng)80%,。
而到了今年前4月,，揚(yáng)州商品房開發(fā)投資增速僅為19.05%，商品房合同成交面積只有44.21萬平方米,，同比下降30.96%,；其中商品住宅合同成交31.56萬平方米，同比下降36.79%,。以揚(yáng)州2010年各類土地共成交408萬平方米計(jì)算,，即便忽略容積率問題，以目前揚(yáng)州銷售速度,，將2010年出讓土地全部消化掉的時(shí)間是37個(gè)月。
在上述種種壓力面前,，地方政府開始出手救市,。無論揚(yáng)州政策是否會(huì)被叫停，我們需要看到的是房地產(chǎn)投資增速下降和成交量下滑對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶來的實(shí)質(zhì)性改變,，以及地方政府隨時(shí)可能出手的救市預(yù)期,。
三四線風(fēng)險(xiǎn)大于一線城市
不過，業(yè)內(nèi)人士坦言，在目前宏觀調(diào)控大基調(diào)下,，政府的微調(diào)政策對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有本質(zhì)上的拉動(dòng),。過于依賴房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾也不會(huì)短期內(nèi)改善。
“相比于一線城市,，我們感覺三四線樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注,，并有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的絞肉機(jī)�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言,。
從數(shù)據(jù)上看，三四線城市的結(jié)構(gòu)性問題也已經(jīng)十分明顯,。比如華北地區(qū)的唐山市,，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%,、38%和18%,，但前四年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%�,；葜菖c廣州相比,，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%,、36%和31%,，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。連云港和南京相比,，其經(jīng)濟(jì)總量,、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%,，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%,。
“我們現(xiàn)在城市更新計(jì)劃才剛剛起步，就遭遇到宏觀調(diào)控,。好比一道大餐,，一線城市已經(jīng)吃了很多了，我們還沒上桌,，飯局就散了,。”一位東北地方知名房企負(fù)責(zé)人這樣解釋三四線地方政府的無奈,。