自今年年初開始,，下調(diào)首套房貸利率的幅度愈演愈烈,，多家銀行迅速將首套房貸利率下調(diào)至8.5折優(yōu)惠幅度,。不過,，在監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)全面落實(shí)差別化住房信貸政策的背景之下,，上海近日有個別銀行對于8.5折優(yōu)惠舉措低調(diào)“叫�,！�,。
取消8.5折優(yōu)惠
有多家貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)人士昨日向《第一財經(jīng)日報》記者透露,，上海工商銀行5月起已停止8.5折的貸款優(yōu)惠幅度,，恢復(fù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。記者撥打該行95588服務(wù)熱線咨詢核實(shí),，工作人員同樣答復(fù)稱：“首套住房貸款沒有任何折扣”,。
“蠻奇怪的現(xiàn)象�,！币患屹J款服務(wù)商告訴記者,，“如果說是盤子較小的股份制銀行，不執(zhí)行優(yōu)惠利率還可以理解,，但以工行的盤子來看,，完全有資金能力按照8.5折的優(yōu)惠幅度操作,。”他透露的另一個細(xì)節(jié)是,，在上海的各家銀行中,，工行是最早采取8.5折優(yōu)惠利率的銀行之一，但如今率先取消優(yōu)惠利率的,，亦是工行,。
記者詢問了幾家主流商業(yè)銀行的執(zhí)行現(xiàn)狀，建設(shè)銀行的相關(guān)工作人員回復(fù)稱,，仍然執(zhí)行基準(zhǔn)利率,，但“可以按照具體情況詢問不同支行的操作方式”。而交通銀行,、農(nóng)業(yè)銀行等銀行仍然按照8.5折利率優(yōu)惠幅度執(zhí)行,。具體來看，幾家銀行的細(xì)微差別體現(xiàn)在貸款額度的不同,。
“交通銀行以40萬商業(yè)貸款額度為準(zhǔn),，如果客戶兼具穩(wěn)定職業(yè)收入，或者可提供固定稅收流水單的私營企業(yè)主,，就可以享受到8.5折首套住房貸款優(yōu)惠利率,。”有業(yè)內(nèi)人士介紹稱,。而農(nóng)業(yè)銀行則是以50萬商業(yè)貸款額度為衡量,。
以商業(yè)貸款申請50萬元的額度來看，以首套住房貸款七成的比例測算,，假設(shè)一物業(yè)總價約72萬元,，按揭年數(shù)30年為限，執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率的,，每月大約還款2995元,；而執(zhí)行基準(zhǔn)利率的，每月還款則上升至3343元,，平均每月多支出348元成本,。
今年3月，監(jiān)管相關(guān)部門負(fù)責(zé)人公開場合表態(tài)稱,，2012年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將全面落實(shí)差別化的住房信貸政策,，各家金融機(jī)構(gòu)在央行基準(zhǔn)利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率下限之間，根據(jù)借款人的財務(wù)狀況權(quán)衡定價,。該負(fù)責(zé)人同時強(qiáng)調(diào),，首套普通商品住宅的利率問題，“首先是各家銀行自主定價”,。
工行低調(diào)取消8.5折優(yōu)惠利率的緣由,，外界對此說法不一,。但有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)銀行出于自身條件考慮,，對于利率采用上調(diào)或下調(diào)的做法,，均可以理解�,！鞍凑债�(dāng)前的存款貸款利率計算的話,，如果銀行采取折扣發(fā)放貸款，首套房貸業(yè)務(wù)只是微利而已,�,！�
今年4月由央行發(fā)行的報告指出，一季度間,，個人購房貸款余額7.3萬億元,，同比增長12.1%，比上年末低3.5個百分點(diǎn),；一季度增加1574億元,，同比少增1757億元。
上述人士進(jìn)一步指出,，首套房貸利率優(yōu)惠恢復(fù)至從前的7折狀態(tài)，已不可行,。諸如以5年期貸款為例,，當(dāng)前貸款執(zhí)行利率為7.05%，打8.5折后為5.993%,，與5年期存款利率5.5%相比,，銀行所賺并不多。但是,，如果采取7折之后的4.935%利率,，已與7折貸款利率發(fā)生倒掛。
事實(shí)上,，金融機(jī)構(gòu)的“寬松”尺度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場想象,。記者尋訪了多家機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，部分股份制銀行仍然以9折的優(yōu)惠幅度執(zhí)行,，個別銀行即使愿意采納,，對于客戶的資質(zhì)審核要求并不低。甚至于,，在某些具體操作層面,，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不降反升，譬如客戶的婚姻狀況,。
樓市升溫靠促銷
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，雖然今年政策層面仍然圍繞著“自住需求”進(jìn)行點(diǎn)式微調(diào),，但是銀行首貸利率下調(diào)的舉措，無法對樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的促熱效應(yīng),。新近出具的一份統(tǒng)計報告表明,，2012年4月上海新建商品住宅成交5045套，成交面積61.1萬平方米,，環(huán)比分別回落26.2%,、23.5%，同比亦分別有11.4%,、2.2%的下浮,。成交均價為2.26萬元/平方米，環(huán)比提升1.93%,、同比提升0.32%,。也即是說，4月份上海新房市場供應(yīng)面積大幅回升,，但成交卻出現(xiàn)沖高回落的現(xiàn)象,。
“一度發(fā)生的樓市回暖，只能說是多個政策疊加之后發(fā)生的結(jié)果,�,！彼赋觯话銇碚f,，個人房貸貸款年限較長,，利率微調(diào)之后產(chǎn)生的財政節(jié)省很難“察覺”，還不如開發(fā)商一次性打折之后的錢款節(jié)余來得更有影響,。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔持有相同觀點(diǎn),，他認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商普遍抱持著“去庫存,、降負(fù)債”的發(fā)展目標(biāo),，至少未來幾個月內(nèi)樓市“以價換量”的大環(huán)境仍將保持�,！翱梢姴糠珠_發(fā)商所面對的庫存壓力實(shí)際并未緩解,，且有進(jìn)一步增加的趨勢�,！�