自今年年初開始,，下調(diào)首套房貸利率的幅度愈演愈烈,，多家銀行迅速將首套房貸利率下調(diào)至8.5折優(yōu)惠幅度。不過，在監(jiān)管層強調(diào)全面落實差別化住房信貸政策的背景之下,，上海近日有個別銀行對于8.5折優(yōu)惠舉措低調(diào)“叫停”,。
取消8.5折優(yōu)惠
有多家貸款服務機構(gòu)人士昨日向《第一財經(jīng)日報》記者透露,，上海工商銀行5月起已停止8.5折的貸款優(yōu)惠幅度，恢復執(zhí)行基準利率,。記者撥打該行95588服務熱線咨詢核實,，工作人員同樣答復稱：“首套住房貸款沒有任何折扣”。
“蠻奇怪的現(xiàn)象,�,！币患屹J款服務商告訴記者，“如果說是盤子較小的股份制銀行,，不執(zhí)行優(yōu)惠利率還可以理解,，但以工行的盤子來看，完全有資金能力按照8.5折的優(yōu)惠幅度操作,�,！彼嘎兜牧硪粋�細節(jié)是，在上海的各家銀行中,，工行是最早采取8.5折優(yōu)惠利率的銀行之一,，但如今率先取消優(yōu)惠利率的，亦是工行,。
記者詢問了幾家主流商業(yè)銀行的執(zhí)行現(xiàn)狀,，建設銀行的相關工作人員回復稱，仍然執(zhí)行基準利率,，但“可以按照具體情況詢問不同支行的操作方式”,。而交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行仍然按照8.5折利率優(yōu)惠幅度執(zhí)行,。具體來看,，幾家銀行的細微差別體現(xiàn)在貸款額度的不同。
“交通銀行以40萬商業(yè)貸款額度為準，如果客戶兼具穩(wěn)定職業(yè)收入,，或者可提供固定稅收流水單的私營企業(yè)主,，就可以享受到8.5折首套住房貸款優(yōu)惠利率�,！庇袠I(yè)內(nèi)人士介紹稱,。而農(nóng)業(yè)銀行則是以50萬商業(yè)貸款額度為衡量。
以商業(yè)貸款申請50萬元的額度來看,，以首套住房貸款七成的比例測算,，假設一物業(yè)總價約72萬元，按揭年數(shù)30年為限,，執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率的,，每月大約還款2995元；而執(zhí)行基準利率的,，每月還款則上升至3343元,，平均每月多支出348元成本。
今年3月,，監(jiān)管相關部門負責人公開場合表態(tài)稱,，2012年房地產(chǎn)金融業(yè)務將全面落實差別化的住房信貸政策，各家金融機構(gòu)在央行基準利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率下限之間,，根據(jù)借款人的財務狀況權衡定價,。該負責人同時強調(diào)，首套普通商品住宅的利率問題,，“首先是各家銀行自主定價”,。
工行低調(diào)取消8.5折優(yōu)惠利率的緣由，外界對此說法不一,。但有業(yè)內(nèi)人士指出,，商業(yè)銀行出于自身條件考慮，對于利率采用上調(diào)或下調(diào)的做法,，均可以理解,。“按照當前的存款貸款利率計算的話,，如果銀行采取折扣發(fā)放貸款,，首套房貸業(yè)務只是微利而已�,！�
今年4月由央行發(fā)行的報告指出,，一季度間，個人購房貸款余額7.3萬億元,，同比增長12.1%,，比上年末低3.5個百分點,；一季度增加1574億元，同比少增1757億元,。
上述人士進一步指出,，首套房貸利率優(yōu)惠恢復至從前的7折狀態(tài)，已不可行,。諸如以5年期貸款為例,，當前貸款執(zhí)行利率為7.05%，打8.5折后為5.993%,，與5年期存款利率5.5%相比,，銀行所賺并不多。但是,，如果采取7折之后的4.935%利率,，已與7折貸款利率發(fā)生倒掛。
事實上,，金融機構(gòu)的“寬松”尺度遠遠低于市場想象。記者尋訪了多家機構(gòu)后發(fā)現(xiàn),，部分股份制銀行仍然以9折的優(yōu)惠幅度執(zhí)行,，個別銀行即使愿意采納，對于客戶的資質(zhì)審核要求并不低,。甚至于,，在某些具體操作層面，執(zhí)行標準不降反升,，譬如客戶的婚姻狀況,。
樓市升溫靠促銷
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，雖然今年政策層面仍然圍繞著“自住需求”進行點式微調(diào),，但是銀行首貸利率下調(diào)的舉措,，無法對樓市產(chǎn)生實質(zhì)性的促熱效應。新近出具的一份統(tǒng)計報告表明,，2012年4月上海新建商品住宅成交5045套,，成交面積61.1萬平方米，環(huán)比分別回落26.2%,、23.5%,，同比亦分別有11.4%、2.2%的下浮,。成交均價為2.26萬元/平方米,，環(huán)比提升1.93%、同比提升0.32%,。也即是說,，4月份上海新房市場供應面積大幅回升，但成交卻出現(xiàn)沖高回落的現(xiàn)象。
“一度發(fā)生的樓市回暖,，只能說是多個政策疊加之后發(fā)生的結(jié)果,。”他指出,，一般來說,，個人房貸貸款年限較長，利率微調(diào)之后產(chǎn)生的財政節(jié)省很難“察覺”,，還不如開發(fā)商一次性打折之后的錢款節(jié)余來得更有影響,。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔持有相同觀點，他認為,，當前開發(fā)商普遍抱持著“去庫存,、降負債”的發(fā)展目標，至少未來幾個月內(nèi)樓市“以價換量”的大環(huán)境仍將保持,�,！翱梢姴糠珠_發(fā)商所面對的庫存壓力實際并未緩解，且有進一步增加的趨勢,�,！�