號(hào)稱佳兆業(yè)有史以來(lái)最大規(guī)模的促銷活動(dòng)在4月下旬展開(kāi),。深圳佳兆業(yè)方面稱，活動(dòng)將持續(xù)到整個(gè)5月,，集中推出百億貨值的剛需產(chǎn)品,，對(duì)80-120平方米的中小戶型有不同優(yōu)惠。
一場(chǎng)房地產(chǎn)商的營(yíng)銷和價(jià)格暗戰(zhàn)將在五一打響,。本報(bào)記者獲悉,，在一季度地產(chǎn)行業(yè)存貨高企和銷售慘淡之下，二季度被視為全年任務(wù)達(dá)成的風(fēng)向標(biāo),，被房企普遍寄予厚望,。眾多房地產(chǎn)商已做好準(zhǔn)備，將于近期推出大規(guī)模推盤(pán)及促銷活動(dòng),。
另一方面,，房企代表們?nèi)缛沃緩?qiáng)等又不斷對(duì)外界暗示，一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩乃是房地產(chǎn)投資增速下滑的影響,，目前保增長(zhǎng)仍是主要方向,，房?jī)r(jià)不會(huì)像一些人期待的那樣繼續(xù)跌下去。而房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì)影響未來(lái)兩三年的供應(yīng),，房?jī)r(jià)或?qū)⒎磸椈虮q,。
事實(shí)是否果真如此？
高存貨壓力
3月份至今,，雖然樓市出現(xiàn)明顯的回暖,，但房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未發(fā)生根本改變。
4月23日,，廣東省房協(xié)發(fā)布報(bào)告稱,，截至3月期末,，廣東省商品房待售面積3105.42萬(wàn)平方米,，待售面積處于10年來(lái)最高位,。一季度，商品房銷售面積與銷售金額均出現(xiàn)明顯下滑,，銷售均價(jià)則為7702元/平方米,，同比下降4.9%。
房企的存貨數(shù)據(jù)也仍在增長(zhǎng),。截至4月23日,，萬(wàn)科、保利,、招商和新城四家房企發(fā)布的一季度報(bào)告顯示,，四家房企的存貨合計(jì)4516.82億元，比2012年初增加4.36%,。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部陳雪認(rèn)為,，與去年相比，今年四大房企存貨增速明顯放緩,，并非“以價(jià)換量”去庫(kù)存效果好于2011年同期,，而主要是房企拿地謹(jǐn)慎及新開(kāi)工量的減少。
中原地產(chǎn)報(bào)告亦稱,，2012年是房企的償債高峰年,，其中僅房地產(chǎn)信托償還的規(guī)模就已達(dá)約2500億。房企資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位,，償付能力堪憂,。
在上述背景下，北京中原市場(chǎng)研究部分析,，去庫(kù)存成為房企共同的選擇,。包括萬(wàn)科、金地,、中海,、保利、恒大,、龍湖,、綠城等眾多品牌開(kāi)
發(fā)商，都將提高去化速度作為今年重要的經(jīng)營(yíng)策略,。
二季度搶收成了房企的主要目標(biāo),。
搶收的主要市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)了剛需人群,。佳兆業(yè)總裁金志剛認(rèn)為,，市場(chǎng)現(xiàn)狀是，投資客基本撤離,，剛需客戶成為主要需求對(duì)象,，在一季度業(yè)績(jī)慘淡下,，今年剛需產(chǎn)品成為房地產(chǎn)公司們最為關(guān)注的市場(chǎng)。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)是誰(shuí)走在前面誰(shuí)就贏得先機(jī),�,！苯咏颜讟I(yè)的人士對(duì)記者表示，佳兆業(yè)想在二季度業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)“彎道超車”,，利用五一假期隨行就市采取優(yōu)惠活動(dòng),，鎖定剛需。
3月份超萬(wàn)億的新增信貸,，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)受益,，剛需入市明顯。
“在通州,、大興等之前深跌的區(qū)域,，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌�,！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)本報(bào)記者表示,，之前降價(jià)的項(xiàng)目如龍湖時(shí)代天街等，一旦有足夠的需求入市,，便停止降價(jià)的優(yōu)惠,，時(shí)代天街已從去年底入市的11000-12000元/平方米，回升到13000元/平方米,。
不過(guò),，本報(bào)記者的調(diào)查顯示，這種價(jià)格的回升僅限于少數(shù)項(xiàng)目,，市場(chǎng)主流仍是降價(jià)促銷,。
張大偉也認(rèn)為，市場(chǎng)已逐漸出現(xiàn)底部特征,，降價(jià)項(xiàng)目已換來(lái)成交量,，再降價(jià)的可能性不大，但是其他未降價(jià)項(xiàng)目為了銷售量必然會(huì)跟進(jìn)降價(jià),，部分剛需盤(pán)已出現(xiàn)相對(duì)高的性價(jià)比,。“樓市依然存在繼續(xù)降價(jià)的空間,�,！睆埓髠フf(shuō)，之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會(huì)迎來(lái)一次補(bǔ)跌過(guò)程,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師粟日表示,，去年四季度以來(lái)的市場(chǎng)已經(jīng)證明，只有降價(jià)才能換得成交量，而一旦漲價(jià)就會(huì)嚇跑購(gòu)房者,，新房二手房均是如此,。5月作為傳統(tǒng)銷售旺季，很多開(kāi)發(fā)商加大了推盤(pán)力度,，只要符合消費(fèi)者預(yù)期的價(jià)格，就能獲得較好的收成,。預(yù)計(jì)成交回升的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)有望在二季度得以保持,。
五一價(jià)格暗戰(zhàn) 無(wú)須擔(dān)憂供應(yīng)減少推漲房?jī)r(jià)
與積極去化形成顯著對(duì)比的是，一季度房企購(gòu)地意愿持續(xù)低落,。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),，一季度購(gòu)地金額環(huán)比和同比分別大幅下降，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額為143億元,，僅相當(dāng)于去年同期的3成,。其中，富力,、華潤(rùn),、金地和綠城4家房企都未補(bǔ)充新的土地儲(chǔ)備。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月13日發(fā)布數(shù)據(jù),，2012年1-3月份,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，同比增長(zhǎng)23.5%,，增速比1-2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn),。商品房銷售面積和住宅新開(kāi)工面積均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,，一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑,，一個(gè)重要的原因來(lái)自于房地產(chǎn)投資放緩的影響。有一些開(kāi)發(fā)商則公開(kāi)表示,，房地產(chǎn)投資的下滑,，將影響未來(lái)兩三年供應(yīng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈,。
國(guó)土部近日卻警告說(shuō),，國(guó)內(nèi)在建工程存在過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示,，截至2011年底,，國(guó)內(nèi)尚在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)用地15.04萬(wàn)宗，面積47.99萬(wàn)公頃,，相當(dāng)于過(guò)去三年年均供應(yīng)量的4倍,。國(guó)土部做出判斷，“處于在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足,，總體上能夠滿足持續(xù)開(kāi)發(fā)需求,�,！�
保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊對(duì)本報(bào)記者表示，無(wú)需擔(dān)心投資放緩對(duì)供應(yīng)的影響,，她認(rèn)為今年乃至今后的調(diào)控政策一定會(huì)有對(duì)沖機(jī)制,，確保樓市供需平衡。
在國(guó)土部看來(lái),，對(duì)沖措施之一,，就是促進(jìn)已供應(yīng)土地盡快推向市場(chǎng)。據(jù)悉,，國(guó)土部已經(jīng)將促開(kāi)發(fā),、促竣工作為2012年的重點(diǎn)工作，防范未竣工土地成為閑置土地,。
而住建部則主抓控制投資需求,。“政策面控制投資性需求短期不能放松,，無(wú)論是主觀,、客觀都不敢放”，住建部政策研究中心主任秦虹表示,。