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中國房地產(chǎn)開發(fā)商正在經(jīng)歷艱難的時刻,。渣打銀行最新的調(diào)研顯示,，他們的拿地意愿降低,，土地流拍個案增多,，地價已經(jīng)回落,。與此同時,，房屋庫存仍在增加,，盡管幅度不大,，但足以讓開發(fā)商預(yù)期房價還會有20%以內(nèi)的降幅,。
今年2月底,，渣打銀行的研究團隊在二三線城市，對30家房地產(chǎn)商進行了問卷調(diào)查和研究探討,。這些城市包括成都,、武漢、南京,、杭州,、西安、石家莊,、中山和肇慶,。渣打銀行發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài),，短期內(nèi)建設(shè)前景穩(wěn)定,，“但是顯然，3個月之后有可能更趨疲軟”,。
這種預(yù)期或許與房地產(chǎn)商融資狀況相關(guān),。渣打銀行的調(diào)研團隊發(fā)現(xiàn)，對開發(fā)商來說,，融資環(huán)境雖日趨緊張,，但并沒有極度惡化,。至于開發(fā)商的現(xiàn)金狀況，24家稱當(dāng)?shù)亻_發(fā)商很緊張或者擔(dān)憂,。少數(shù)幾家表示非常擔(dān)憂,。但有6家認(rèn)為，如果3個月內(nèi)銷售狀況不改善,，即將面臨破產(chǎn)風(fēng)險,。
開發(fā)商為了籌集現(xiàn)金而出讓土地或工程項目，19家調(diào)查對象稱,，知道有這樣的事情發(fā)生,。
此刻，沒有哪個開發(fā)商不希望政策放松,。不過,，他們感到中央政府的決心不易動搖。77%的開發(fā)商認(rèn)為未來3個月中央不會改變房地產(chǎn)政策,。
如果政策放松,，會是什么形式的放松？開發(fā)商回答居首的是更寬松的銀行貸款,，其次是下調(diào)房貸利率(事實上這正在發(fā)生),，再次是允許信托公司給開發(fā)商的信托貸款展期，此外,，還有放松限購及地方政府收購開發(fā)商手中的項目用作保障房,。
盡管如此，房地產(chǎn)市場些許曙光已然出現(xiàn),。今年春節(jié)假期之后房屋銷售狀況有所改善,。房屋銷量與前兩年高潮時相比仍處于低水平，但自春節(jié)假期以來,，銷量保持向上的態(tài)勢,。政策層面，近期中國人民銀行表態(tài),，鼓勵銀行支持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通商品住宅,，并鼓勵銀行降低首次購房人的購房貸款利率。
渣打銀行的調(diào)研顯示,，一線城市正引領(lǐng)新房價格的調(diào)整,，二線城市的房價調(diào)整目前也已開始。
三線城市住宅平均售價仍然較為穩(wěn)定,。不過,，地方政府可以通過多種方式干預(yù)房價，如暫停頒發(fā)高端項目銷售許可證等,，因此,，房價均價并不可信,。土地市場亦顯疲態(tài)，尤其是一線和二線城市,。盡管土地出讓面積增長非常有限,，平均地價卻明顯下降。地方政府財政壓力繼續(xù)加大,。
目前,，開發(fā)商的建設(shè)活動沒有大幅度減少，甚或略有反彈,。30家開發(fā)商中有14家反映當(dāng)前在建的房地產(chǎn)項目較3個月之前增多,，9家開發(fā)商的在建項目少于3個月之前。至于未來3個月的建設(shè)活動,，12家開發(fā)商表示建設(shè)項目將會增加,；9家開發(fā)商表示可能會減少。
“部分開發(fā)商建設(shè)活動反彈的原因之一,，可能是地方政府強制要求開發(fā)商在拿地之后兩年內(nèi)進行建設(shè)開發(fā),。受訪的30家開發(fā)商中，有21家感受到這種壓力,，數(shù)量比上次調(diào)研時多。其他可能的原因包括開發(fā)商需要進行開發(fā),、售房以保持現(xiàn)金流,，以及二三線城市購房政策相對較為寬松�,！痹蜚y行大中華區(qū)研究部主管王志浩表示,。此次調(diào)研的結(jié)果并不支持今年商品房建設(shè)將陷入冰凍期的觀點。
然而,，此時開發(fā)商變得更加謹(jǐn)慎,。16家開發(fā)商表示未來3～6個月沒有拿地計劃。26家開發(fā)商表示多次見到過地方政府土地拍賣流拍,。地價的向下調(diào)整較為明顯,，地價觸底的預(yù)期也較為強烈。17家開發(fā)商報告地價回調(diào)幅度達到5%~10%,。還有3家開發(fā)商報告的地價降幅甚至達到11%~20%,。三分之二的開發(fā)商預(yù)期未來3個月地價不會進一步下降。30家開發(fā)商中只有9家預(yù)期未來3個月地價還會再降5%~10%,。
房子銷售情況既不好,，也不太壞。30家開發(fā)商中,，三分之一反映春節(jié)期間房屋銷量低于預(yù)期,，只有6家稱好于預(yù)期,。半數(shù)受訪者認(rèn)為他們的同行2月的銷量顯示出一些回暖的跡象，11家稱銷售穩(wěn)定,，但銷量很低,。只有4家認(rèn)為其競爭對手的銷售狀況惡化了。
在此種情況下,，開發(fā)商對需求的信心增強了,。19家受訪公司感到信心略增，4家感到信心大增,。這種信心部分源于對房價下調(diào)可能帶來的市場反應(yīng),。近2/3的開發(fā)商稱10%~20%的降價帶來了積極的反應(yīng)，較上次調(diào)研增加了6家,，而一半以上的受訪公司稱,，降價幾乎沒有對銷量起到刺激作用。
未售房屋存量在上升,，但沒有飆升,。23家房地產(chǎn)商反映他們所在地區(qū)的房屋庫存量稍許超出預(yù)期，只有幾家反映存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期,。70%的受訪公司反映其所在地區(qū)的房屋庫存在緩慢增加,。
和人們的感覺一致，更多開發(fā)商開始降低房價,。渣打銀行調(diào)研的這30家開發(fā)商中,，22家反映其所在城市一手房降價高達10%。7家反映價格持平,。兩家聲稱價格下降了11%~20%,。“2011年10月,，2/3的開發(fā)商認(rèn)為未來6個月的房價將下跌10%左右,，事實證明確實如此�,！蓖踔竞票硎�,，部分開發(fā)商認(rèn)為近期房價將繼續(xù)下滑。
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