2012年一季度,，房地產(chǎn)調(diào)控的政策預(yù)期不改,，住宅市場繼續(xù)受到抑制。在土地市場，年后各地方政府開始新一輪推地,，但由于開發(fā)商過去幾年積地未消,，同時對未來房產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期也不甚明朗,，普遍奉行“加快銷售,、減緩拿地、確保資金安全”的策略,，拿地意愿不強,。全國住宅用地市場成交形勢依舊慘淡，土地價格和溢價率也持續(xù)走低,。
然而,，市場最低點恰是抄底的最佳時機。4月,，萬科今年首度拿地,，耗資1.9億布局唐山；恒大在許昌,、牡丹江等地購地,，精準布局三線市場,；招商地產(chǎn)自今年起每月出手,，頻繁低價拿地。分析人士認為,，市場持續(xù)低迷,，中小企業(yè)此時無力也不敢拿地，而此時標桿房企擁有銷售,、融資等更多優(yōu)勢,，有實力在土地市場低位時抄底,。此輪調(diào)控將促成行業(yè)大洗牌，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高,。
住宅用地溢價率創(chuàng)歷史低位
2012年一季度,，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的100個城市住宅用地樓面均價連續(xù)第二個季度同比、環(huán)比均下降,。今年首季度,，百城住宅用地樓面均價為1388元/平方米，同比下降11.2%,。其中28個城市住宅地價同比上升,，49個城市下降(其余23個城市2012或2011年一季度無成交)。具體不同類型的城市,，44個出臺限購政策的城市（以下簡稱“限購城市”）平均價格同比下降20.7%,，而未限購的56個城市（以下簡稱“非限購城市”）上漲6.8%。從價格漲跌幅來看,，同比漲幅較大的主要是非限購城市,，如惠州、泉州等,，降幅較大城市主要是華東和華南地區(qū)的限購城市,，如三亞、南京,、上海等,。
2012年一季度，百城住宅用地平均溢價率降至歷史低位,，為1.9%,，環(huán)比再次下降，已低于2008年三季度的階段性低點2.7%,。相比去年一季度,，僅10個城市溢價率上升，溢價率為0的城市增至35個,，比去年一季度增加23個,，增長近2倍。具體到不同類型的城市,，限購城市平均下降22.9個百分點,，非限購城市平均下降16.8個百分點。溢價率較高的城市以中西部和珠三角的三線城市為主,，如南昌,、東莞、南寧等。溢價率同比下降較大的城市主要集中于長三角和中西部地區(qū),，如鄭州,、新鄉(xiāng)、揚州等,，而上升較大的10個城市主要位于環(huán)渤海和中西部地區(qū),，如南昌、柳州,、廊坊等,。
重點城市土地出讓金縮水近半
作為房地產(chǎn)市場的上游，土地市場今年以來一直呈現(xiàn)供需雙降的局面,。土地賣不出高價,，屢屢底價成交，政府寧可不推地,，一季度重點城市土地供應(yīng)量創(chuàng)下近5年來最低水平,。
在中原集團研究中心監(jiān)測的13個重點城市中，3月份全部用地供應(yīng)990公頃,，環(huán)比下降25%,，處于2008年以來的較低供應(yīng)水平。其中居住用地供應(yīng)量僅為202公頃,，依然處于歷史低位水平,；商辦用地供應(yīng)143公頃，環(huán)比微增6%,。
由于開發(fā)商購地意愿低迷,，一季度居住用地供應(yīng)量695公頃，同比下降35%,，是近5年中同期最低供應(yīng)水平,；商辦用地一季度供應(yīng)量354公頃，同比下降15%,，在近5年中處于同期較高供應(yīng)水平,。盡管相對于居住用地，一季度商辦用地供應(yīng)較為充足,，然而商辦用地供應(yīng)依然低于去年同期水平,，一定程度上反映了目前開發(fā)商購地意愿低迷。
土地市場的低位運行,，令地方政府的土地出讓金收入亦大幅縮水,。在中原集團研究中心監(jiān)測的13個重點城市中，一季度商辦用地出讓金同比大減52%,，同時居住用地成交量亦持續(xù)低位,，同比下降48%,；導(dǎo)致13個城市全部用地出讓金僅887億元,，同比大減47%,，達到近五年中同期第二低位。
標桿房企抄底布局二,、三線城市
然而對于房企來說,，低迷的土地市場正式抄底的最佳時機。由于中小房企資金實力較差,，且對市場節(jié)奏的把握能力有限,，在市場低迷時期往往不敢也無力拿地。但大型標桿房企此時已嗅到入市時機,，底價拿地,，重點布局二、三線城市,，以囤積后續(xù)發(fā)展動力,。
在蟄伏三個月后，4月6日,，萬科2012年首度出手土地市場,，耗資1.9億元拿下了兩幅位于唐山路北區(qū)東部建華東道地塊。這是萬科在唐山的第三個項目,，由此實現(xiàn)了萬科在唐山東,、西、南三個方位的全面布局,。2012年整個一季度,，萬科在土地市場均未出手，毫無斬獲,；而去年同期,，萬科在12個城市拿地19幅，規(guī)劃建筑面積高達548萬平方米,，投入106億,。對于萬科來說，2012年去存貨,、少買地是安全過冬的企業(yè)策略,，但土地作為必不可少的生產(chǎn)資料，仍必須適時補充土地儲備,。
4月上旬,，恒大在許昌、牡丹江等三線城市新增土地儲備三幅,，占地面積近30萬平方米,。在2012年前4個月，恒大保持每月在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩⑷�城市進行土地儲備,，共計16處地塊,，規(guī)劃建筑面積337萬平方米，成交金額共計60億元,。恒大地產(chǎn)預(yù)計今年市場表現(xiàn)不會太好,，有意將一些產(chǎn)品進行調(diào)整，而趁土地市場低迷時期持續(xù)儲備優(yōu)質(zhì)地塊,，契合并保障了恒大今年戰(zhàn)略的推進,。
招商地產(chǎn)今年也在大舉拿地。4月10日,，招商地產(chǎn)再次發(fā)布購入天津地塊的公告,。至4月中旬，招商地產(chǎn)繼續(xù)著每月購地的布局步伐,，已在北京,、天津以及貴州畢節(jié)三地新增土地儲備共計119萬平方米，規(guī)模超過去年同期的4倍,，置地投入逾40億,。2012年的招商地產(chǎn)以雄厚的資金實力，在土地市場表現(xiàn)非�,；钴S,，頻繁低價拿地，在全國范圍內(nèi)快速傳播著品牌影響力,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，從近期土地市場上的表現(xiàn)來看，大多數(shù)中小房企的融資渠道相對艱難,，而萬科,、恒大等的龍頭企業(yè)在銷售、融資和貸款方面顯然更具優(yōu)勢,。此輪調(diào)控將是行業(yè)洗牌的重大契機,，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高，優(yōu)勢資源逐漸向大型標桿房企聚合,。