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標(biāo)桿房企抄底囤地 行業(yè)洗牌加速
2012-04-18   作者:朱楠  來(lái)源:上海證券報(bào)
 
【字號(hào)

    2012年一季度,,房地產(chǎn)調(diào)控的政策預(yù)期不改,,住宅市場(chǎng)繼續(xù)受到抑制。在土地市場(chǎng),,年后各地方政府開(kāi)始新一輪推地,,但由于開(kāi)發(fā)商過(guò)去幾年積地未消,同時(shí)對(duì)未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期也不甚明朗,,普遍奉行“加快銷售,、減緩拿地,、確保資金安全”的策略,拿地意愿不強(qiáng),。全國(guó)住宅用地市場(chǎng)成交形勢(shì)依舊慘淡,,土地價(jià)格和溢價(jià)率也持續(xù)走低。
  然而,,市場(chǎng)最低點(diǎn)恰是抄底的最佳時(shí)機(jī),。4月,萬(wàn)科今年首度拿地,,耗資1.9億布局唐山,;恒大在許昌、牡丹江等地購(gòu)地,,精準(zhǔn)布局三線市場(chǎng),;招商地產(chǎn)自今年起每月出手,頻繁低價(jià)拿地,。分析人士認(rèn)為,,市場(chǎng)持續(xù)低迷,中小企業(yè)此時(shí)無(wú)力也不敢拿地,,而此時(shí)標(biāo)桿房企擁有銷售,、融資等更多優(yōu)勢(shì),有實(shí)力在土地市場(chǎng)低位時(shí)抄底,。此輪調(diào)控將促成行業(yè)大洗牌,,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高。

  住宅用地溢價(jià)率創(chuàng)歷史低位

  2012年一季度,,中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)連續(xù)第二個(gè)季度同比,、環(huán)比均下降。今年首季度,,百城住宅用地樓面均價(jià)為1388元/平方米,,同比下降11.2%。其中28個(gè)城市住宅地價(jià)同比上升,,49個(gè)城市下降(其余23個(gè)城市2012或2011年一季度無(wú)成交),。具體不同類型的城市,44個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市(以下簡(jiǎn)稱“限購(gòu)城市”)平均價(jià)格同比下降20.7%,,而未限購(gòu)的56個(gè)城市(以下簡(jiǎn)稱“非限購(gòu)城市”)上漲6.8%,。從價(jià)格漲跌幅來(lái)看,同比漲幅較大的主要是非限購(gòu)城市,,如惠州、泉州等,,降幅較大城市主要是華東和華南地區(qū)的限購(gòu)城市,,如三亞,、南京、上海等,。
  2012年一季度,,百城住宅用地平均溢價(jià)率降至歷史低位,為1.9%,,環(huán)比再次下降,,已低于2008年三季度的階段性低點(diǎn)2.7%。相比去年一季度,,僅10個(gè)城市溢價(jià)率上升,,溢價(jià)率為0的城市增至35個(gè),比去年一季度增加23個(gè),,增長(zhǎng)近2倍,。具體到不同類型的城市,限購(gòu)城市平均下降22.9個(gè)百分點(diǎn),,非限購(gòu)城市平均下降16.8個(gè)百分點(diǎn),。溢價(jià)率較高的城市以中西部和珠三角的三線城市為主,如南昌,、東莞,、南寧等。溢價(jià)率同比下降較大的城市主要集中于長(zhǎng)三角和中西部地區(qū),,如鄭州,、新鄉(xiāng)、揚(yáng)州等,,而上升較大的10個(gè)城市主要位于環(huán)渤海和中西部地區(qū),,如南昌、柳州,、廊坊等,。

  重點(diǎn)城市土地出讓金縮水近半

  作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的上游,土地市場(chǎng)今年以來(lái)一直呈現(xiàn)供需雙降的局面,。土地賣不出高價(jià),,屢屢底價(jià)成交,政府寧可不推地,,一季度重點(diǎn)城市土地供應(yīng)量創(chuàng)下近5年來(lái)最低水平,。
  在中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市中,3月份全部用地供應(yīng)990公頃,,環(huán)比下降25%,,處于2008年以來(lái)的較低供應(yīng)水平。其中居住用地供應(yīng)量?jī)H為202公頃,,依然處于歷史低位水平,;商辦用地供應(yīng)143公頃,,環(huán)比微增6%。
  由于開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿低迷,,一季度居住用地供應(yīng)量695公頃,,同比下降35%,是近5年中同期最低供應(yīng)水平,;商辦用地一季度供應(yīng)量354公頃,,同比下降15%,在近5年中處于同期較高供應(yīng)水平,。盡管相對(duì)于居住用地,,一季度商辦用地供應(yīng)較為充足,然而商辦用地供應(yīng)依然低于去年同期水平,,一定程度上反映了目前開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿低迷,。
  土地市場(chǎng)的低位運(yùn)行,令地方政府的土地出讓金收入亦大幅縮水,。在中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市中,,一季度商辦用地出讓金同比大減52%,同時(shí)居住用地成交量亦持續(xù)低位,,同比下降48%,;導(dǎo)致13個(gè)城市全部用地出讓金僅887億元,同比大減47%,,達(dá)到近五年中同期第二低位,。

  標(biāo)桿房企抄底布局二、三線城市

  然而對(duì)于房企來(lái)說(shuō),,低迷的土地市場(chǎng)正式抄底的最佳時(shí)機(jī),。由于中小房企資金實(shí)力較差,且對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏的把握能力有限,,在市場(chǎng)低迷時(shí)期往往不敢也無(wú)力拿地,。但大型標(biāo)桿房企此時(shí)已嗅到入市時(shí)機(jī),底價(jià)拿地,,重點(diǎn)布局二,、三線城市,以囤積后續(xù)發(fā)展動(dòng)力,。
  在蟄伏三個(gè)月后,,4月6日,萬(wàn)科2012年首度出手土地市場(chǎng),,耗資1.9億元拿下了兩幅位于唐山路北區(qū)東部建華東道地塊,。這是萬(wàn)科在唐山的第三個(gè)項(xiàng)目,由此實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科在唐山東、西,、南三個(gè)方位的全面布局,。2012年整個(gè)一季度,萬(wàn)科在土地市場(chǎng)均未出手,,毫無(wú)斬獲;而去年同期,,萬(wàn)科在12個(gè)城市拿地19幅,,規(guī)劃建筑面積高達(dá)548萬(wàn)平方米,投入106億,。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō),,2012年去存貨、少買地是安全過(guò)冬的企業(yè)策略,,但土地作為必不可少的生產(chǎn)資料,,仍必須適時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。
  4月上旬,,恒大在許昌,、牡丹江等三線城市新增土地儲(chǔ)備三幅,占地面積近30萬(wàn)平方米,。在2012年前4個(gè)月,,恒大保持每月在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩⑷城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備,,共計(jì)16處地塊,,規(guī)劃建筑面積337萬(wàn)平方米,成交金額共計(jì)60億元,。恒大地產(chǎn)預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)表現(xiàn)不會(huì)太好,,有意將一些產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整,而趁土地市場(chǎng)低迷時(shí)期持續(xù)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)地塊,,契合并保障了恒大今年戰(zhàn)略的推進(jìn),。
  招商地產(chǎn)今年也在大舉拿地。4月10日,,招商地產(chǎn)再次發(fā)布購(gòu)入天津地塊的公告,。至4月中旬,招商地產(chǎn)繼續(xù)著每月購(gòu)地的布局步伐,,已在北京,、天津以及貴州畢節(jié)三地新增土地儲(chǔ)備共計(jì)119萬(wàn)平方米,規(guī)模超過(guò)去年同期的4倍,,置地投入逾40億,。2012年的招商地產(chǎn)以雄厚的資金實(shí)力,在土地市場(chǎng)表現(xiàn)非�,;钴S,,頻繁低價(jià)拿地,,在全國(guó)范圍內(nèi)快速傳播著品牌影響力。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,從近期土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)來(lái)看,,大多數(shù)中小房企的融資渠道相對(duì)艱難,而萬(wàn)科,、恒大等的龍頭企業(yè)在銷售,、融資和貸款方面顯然更具優(yōu)勢(shì)。此輪調(diào)控將是行業(yè)洗牌的重大契機(jī),,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高,,優(yōu)勢(shì)資源逐漸向大型標(biāo)桿房企聚合。

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