隨著5月份的臨近，樓市真正意義上的第一個年度旺季正在到來,。各大房地產(chǎn)企業(yè)開始積極備戰(zhàn)紅五月,，但部分高端地王項目幾近“成本定價”，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“貼地飛行”,。
中海長風(fēng)項目即將入市
有消息稱,，中海地產(chǎn)在上海長風(fēng)地王項目預(yù)計在4月底入市銷售。雖然目前沒有最終確定銷售價格,，知情人士介紹,，最終公寓定價可能在3.5萬至4萬元/平方米。相比中海拿地之初預(yù)計的7萬銷售單價,，折讓近一半,。
中海長風(fēng)地王項目，目前定名為“中海紫御豪庭”,，從2008年7月第一次掛牌,，到2009年9月最終成交，中海長風(fēng)地塊成為當年地王的代表,。2009年7月31日,，
長風(fēng)7C地塊加上旁邊相鄰的6B地塊，起始價格為30.58億元,。在華潤,、中海、龍湖,、仁恒等近10家地產(chǎn)巨頭的角逐中,，中海地產(chǎn)以70.6億元勝出，溢價率高達129%,。而今天,，這個被熱搶的饅頭成了燙手的山芋。
資料顯示,，該項目總建筑面積為31.2637萬平方米,，樓板價達到22409元/平方米，在項目取得之初,，這個價格已經(jīng)與周邊二手房的價格基本持平,。
時隔近三年后，長風(fēng)板塊目前一二手公寓價格仍在3萬元/平方米左右徘徊。中海地王此時入市,，定價確為成敗關(guān)鍵,。
據(jù)了解，中海長風(fēng)項目近十分之一為雙拼或聯(lián)排別墅,，其余為超高層公寓,。“從公寓來看,，這個地塊肯定是不賺錢的,。”一位為中海提供項目決策咨詢的房地產(chǎn)界人士告訴記者,。
豪宅項目紛紛“貼地飛行”
大型房企豪宅項目“貼地飛行”的還有很多。
近日,，萬科上海今年的重頭項目五玠坊將于4月底正式開售,。銷售人員表示，這個精裝修豪宅產(chǎn)品,，銷售均價可能在4
萬元/平方米,，最低單價或在3.5萬元左右。業(yè)內(nèi)人士稱,，此前萬科對這一項目的最樂觀預(yù)期曾經(jīng)達到6至7萬元/平方米,。
不過萬科五玠坊4萬元/平方米的定價最終能否得到市場的認可，業(yè)內(nèi)卻并不樂觀,�,！拔覀冇X得萬科的定價還是高了，周邊的星河灣無論位置還是裝修都優(yōu)于萬科很多,，價格已經(jīng)降到5萬元/平方米了,。”一位房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸糠Q,。
另一家上市房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人告訴記者,，因為中低價房源在去年通過降價已經(jīng)消化的差不多了，存在手里的多是高端物業(yè),。這些物業(yè)在今年五月要集中上市,，卻一直沒有確定最終銷售價格�,！拔覀儞慕瞪倭速u不動,，降多了賠不起。隨著持有成本的不斷增加,，現(xiàn)在基本上降價空間已經(jīng)很少了,。”這位負責(zé)人稱。
龍頭房企對豪宅定價的保守策略并非源自房企急迫的資金壓力,，而是豪宅市場整體去化困難的現(xiàn)實,。
中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的最新報告顯示，近期,，上海豪宅紛紛大幅度折讓促銷,，較兩年前的高位相比，基本上是6折出售,。其中包括海珀旭輝,、世茂濱江花園、華麗家族匯景天地等多個典型豪宅,。
海珀旭暉盡管在2011年11月開盤就在售價8.3萬的基礎(chǔ)上打8折,，但是至今年2月份僅成交23套房源。無奈之下,，今年3月份該案在原先打8折的基礎(chǔ)上再打75折,，整體房價跌幅比開盤報價下跌超過40%。
同樣是世博濱匯知名豪宅的華麗家族匯景天地跌幅也同樣驚人,，2010年開盤時部分房源的成交價超過5萬元,，如今已跌破3萬關(guān)口，跌幅超過40%,。匯景天地低區(qū)房源的價格更可能跌近2萬元的水平,，成為第一個房價跌破3萬的濱江頂級豪宅。
中房信的報告還顯示,，綠城黃浦灣,、尚海灣、星河灣,、外灘九里,、嘉里華庭、華府樟園等大批豪宅的價格也都出現(xiàn)不同程度下跌,，導(dǎo)致價格下跌的主要原因是豪宅成交量的持續(xù)低迷,。上海豪宅（均價5萬以上的一手商品住宅）成交量在2010年4季度達到高鋒的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量創(chuàng)下了2009年2季度以來近12個季度的最低水平,，僅成交285套,。
在16日舉行的上海市政府工作會議上，上海市市長韓正明確表示,，上海將繼續(xù)堅決貫徹落實好中央有關(guān)政策,，對房地產(chǎn)調(diào)控力度不減、政策不變,，確保全年穩(wěn)中有降目標的實現(xiàn),。