2012年3月28日,，恒大地產(chǎn)公布的2011年年報(bào)顯示,，公司在2011年合約銷售額803.9億元,，同比增長59.4%,，營業(yè)收入同比增長35.2%,，凈利潤同比增長46.9%,。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：在國家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的去年,，恒大等企業(yè)依然獲利豐厚的主要原因是立足二三線城市,，遠(yuǎn)離調(diào)控重壓區(qū)域,，在2011年年報(bào)中,，二三線快周轉(zhuǎn)開發(fā)商均有非常出色的業(yè)績(jī)。二三線快速開發(fā),、快速銷售的碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約432億元,，同比增長31%,；二三線龍頭榮盛發(fā)展亦實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95億元，同比增長45.57%,。
與此同時(shí),，根據(jù)2011年一些數(shù)據(jù)，高負(fù)債率,、高庫存量同時(shí)考驗(yàn)著這些高增長企業(yè),。
低迷樓市下的“黑馬”
根據(jù)“2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”的結(jié)果，恒大確實(shí)是2011年樓市中的一匹“黑馬”,。作為2011年覆蓋城市最多的房地產(chǎn)企業(yè),，恒大累計(jì)開發(fā)城市多達(dá)103個(gè)，成為全國布局最廣的開發(fā)企業(yè),，2011年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額803.9億元,。銷售面積1219.9萬平方米，同比增長54.7%,，成長速度驚人,。
和恒大同樣“逆市超車”的企業(yè)，還有佳兆業(yè)集團(tuán),。短短一年時(shí)間,，佳兆業(yè)在房企中的排名從第40位快速上升至17位。超過了綠城,、合生創(chuàng)展,、復(fù)地等公司。
“佳兆業(yè)確實(shí)實(shí)現(xiàn)了年綜合復(fù)合增長率達(dá)到76%以上,，現(xiàn)在年度開發(fā)的面積基本上將近1000萬平方米,，目前土地儲(chǔ)備是2370萬平方米�,！�
佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)兼公共關(guān)系部總經(jīng)理周素萍接受記者專訪時(shí)透露,。過去一年中，佳兆業(yè)在全國拿地20余幅,，覆蓋全國一線至五線城市,。“我們主要是抓住了地產(chǎn)雙軌制的脈搏,，不賭市場(chǎng),，不賭政府，以剛需產(chǎn)品為主,。”
快速地分析政策和判斷市場(chǎng)是“黑馬”公司的普遍共性,�,！拔覀兊钠髽I(yè)非常低調(diào),，但公司董事近年來開始布局二三四線城市，這幾年快速發(fā)展的成績(jī)和企業(yè)戰(zhàn)略分不開,�,！苯K中南建筑集團(tuán)（下稱“中南建筑”）董事長助理朱永升接受記者專訪時(shí)透露，其所在公司是一家以建筑起家的公司,，近幾年來在房地產(chǎn)行業(yè)突然發(fā)力,，以“農(nóng)村包圍城市”為戰(zhàn)略目標(biāo)。
2011年,，該公司實(shí)現(xiàn)銷售額120億,，目前土地儲(chǔ)備42000畝，在全國有30個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目在同時(shí)運(yùn)作,�,！叭f達(dá)做的CBD面積比較小，我們的大型綜合體每個(gè)都在100萬平方米以上,，涉及的業(yè)態(tài)更廣泛,。”該公司本次排名47位,，首次進(jìn)入全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng),。談到遠(yuǎn)景，朱永升透露,，公司計(jì)劃到2015年,，營業(yè)收入達(dá)到1500億。相比萬科到2014年銷售額達(dá)2000億的目標(biāo),，中南建筑野心不小,。
和中南建筑一樣“有底氣“的企業(yè)還有首次進(jìn)入地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的天朗地產(chǎn)集團(tuán)，據(jù)一位接近該集團(tuán)的人士私下透露,，該集團(tuán)的土地儲(chǔ)備量十分雄厚,，甚至超過部分前10強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)。
高庫存與高負(fù)債并存
但是,，樓市的生存現(xiàn)狀實(shí)際并不容樂觀,。根據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億元,，同比增長45.8%,，以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.6年,。
而2010年末,，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個(gè)多月,。
48家A股房企中,，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%,。其中,，萬科A以750.02億元的存貨絕對(duì)值增幅位居A股榜首。截至去年底,，萬科的各類存貨中,，已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%,；在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元,，占比66.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元,，占比30.2%,。同期，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天,，同比增加105天,。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，前幾年樓市高速膨脹時(shí)期,，有很多房企之前的投資和擴(kuò)張其實(shí)基于未來樂觀預(yù)期下的提前透支,。而2011年在調(diào)控的催化下市場(chǎng)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。而2012年房企面臨的經(jīng)營壓力或進(jìn)一步體現(xiàn),。大量庫存將成為大量存貨或成房企經(jīng)營隱患,。從典型房企的存貨來看，2011年房企存貨量普遍增長了30%以上,，例如華潤置地,、招商地產(chǎn)等等。萬科存貨上漲56.2%,。在旺市下這將成為房企未來盈利能力的體現(xiàn)和擴(kuò)張的體現(xiàn),。但在當(dāng)前低迷的市場(chǎng)狀況之下，反而成為未來房企經(jīng)營的隱患,。未來房企降價(jià)跑量的意愿仍會(huì)較大,。
此外，北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至3月22日,，上市房企公布年報(bào)的合計(jì)為37家,，37家企業(yè)的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億,，環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%,。負(fù)債率也有明顯上漲,，2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%。創(chuàng)造了近10年來的最高,。
于是,，2012年一季度以來，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資,。包括中國海外發(fā)展、碧桂園,、招商地產(chǎn),、雅居樂等。
馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,，一季度多家大型房企密集融資,，體現(xiàn)出房企在2012年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時(shí),，也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距,，并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢(shì)下，房企也不免對(duì)今年的資金回籠形勢(shì)產(chǎn)生擔(dān)憂,。
新房銷售受阻,，庫存大漲，已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開工也成為房產(chǎn)商無奈的應(yīng)對(duì),。即使是去年逆市快速擴(kuò)張的公司,，也不得不審慎對(duì)待這一問題�,！皬�2012年開始,，未來兩年會(huì)放慢拿地速度�,！奔颜讟I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,。
根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月,，全國未開工的住宅用地共計(jì)16.5萬公頃,，未竣工的住宅用地35.5萬公頃。按照目前的銷售速度,，未來存量的土地還需要30個(gè)月以上的時(shí)間來消化,。