2月下旬以來的成交“小陽春”,，并未挽救房地產(chǎn)銷售的頹勢(shì),。即將結(jié)束的一季度房企銷售同比去年，仍呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，樓市并未整體回暖,。多家機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示,，在近期成交量上升的城市和房企中，主動(dòng)以價(jià)換量,、降價(jià)促銷是主要?jiǎng)右颉?BR> 由于自籌資金占比上升,，銀行開發(fā)貸、海外融資等在開發(fā)商資金來源中持續(xù)下滑,，再加之一季度銷售回款仍處低位,，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)一季度房企資金狀況持續(xù)惡化，接近甚至可能低于2008年水平,，標(biāo)桿房企也將不得不繼續(xù)以價(jià)換量,。
房企負(fù)債率創(chuàng)新高
WIND數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日,，上市房企公布年報(bào)合計(jì)為37家,，37家企業(yè)的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億,，環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%,。負(fù)債率也明顯上升，11年平均負(fù)債率達(dá)到72.3%,。創(chuàng)造了最近10年來的最高,。
2011年，自籌資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重,，高達(dá)40.95%,。易居房地產(chǎn)研究院分析師蘇艷預(yù)計(jì)，2012年,，這一比重將持續(xù)攀升,。“一季度,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會(huì)惡化,，可能接近甚至低于2008年水平。”蘇艷稱,。
2012年1-2月份,，商品房銷售額4145億元，同比下降20.9%,。而去年是增長(zhǎng)12.1%,。蘇艷表示，這預(yù)示著今年全年銷售額極有可能是負(fù)增長(zhǎng),。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也認(rèn)為,，雖然在2月份開始出現(xiàn)復(fù)蘇，但市場(chǎng)依然低迷,，性價(jià)比仍是目前獲得銷售量的利器,。市場(chǎng)剛需總量依舊龐大，但對(duì)價(jià)格非常敏感,，只要價(jià)格下調(diào)到位,，成交量還將繼續(xù)增長(zhǎng)，最近的典型項(xiàng)目都是以價(jià)換量的代表,。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至3月25日，全國(guó)主要的15個(gè)城市,，新建住宅合計(jì)簽約20.28萬套,，同比有所下調(diào)。以北京為例,，同比下調(diào)8.3%,，這表明市場(chǎng)雖有復(fù)蘇，但并未出現(xiàn)明顯回暖,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示,，無論是二手房業(yè)主還是開發(fā)商，不理性地漲價(jià),，不僅會(huì)嚇跑購房客戶,，重新加重市場(chǎng)觀望氛圍，也會(huì)給政府部門傳遞市場(chǎng)假象,，以為房?jī)r(jià)上漲苗頭死灰復(fù)燃,，必會(huì)加大調(diào)控力度，那就會(huì)形成市場(chǎng)三方主體全輸?shù)木置妗?/P>
標(biāo)桿房企以價(jià)換量
蘇艷認(rèn)為,，一季度房企資金狀況繼續(xù)惡化,，而在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房企通過降價(jià)促銷回籠資金,，依然是緩解資金壓力的主要路徑,。蘇艷預(yù)計(jì),，新一輪的打折降價(jià)潮，將在未來二三個(gè)月內(nèi)大范圍持續(xù)展開,。這將有助于房?jī)r(jià)趨于合理回歸，有利于調(diào)控效果繼續(xù)顯現(xiàn),。
“以價(jià)換量是趨勢(shì),，”張大偉也稱，2012年的調(diào)控政策雖然不太可能再有加碼,，但之前的力度也不會(huì)松動(dòng),。寇海龍認(rèn)為,，成交回升正是趁機(jī)出貨的好時(shí)機(jī),，一旦漲價(jià)，購房者就轉(zhuǎn)為觀望,，而僵滯的形勢(shì)是誰也不愿意看到的,。
庫存高企是懸在房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍。截至2012年2月底,，中原監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在47個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫存量約為2466萬平方米,，較上月小幅回落2%。相對(duì)于2011年6月底,，標(biāo)桿房企的庫存量增加56%,，庫存壓力仍較大。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍分析,，全國(guó)主要48家房企存貨消化周期已達(dá)4.62年,，降價(jià)跑量、快速周轉(zhuǎn)必將成為多數(shù)房企的策略,。隨著貸款利率的下調(diào),，樓市迎來銷售窗口期，房企推盤速度將會(huì)加快,，降價(jià)活動(dòng)也會(huì)更加熱鬧,。對(duì)于這難得一遇的“窗口期”，房企應(yīng)緊緊抓住機(jī)會(huì)加快促銷,，而非盲目樂觀甚至貿(mào)然漲價(jià),。
在庫存壓力下，自今年以來,，保利,、招商、恒大,、富力等房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng),，新一輪降價(jià)促銷潮來臨,。
本報(bào)記者綜合中原地產(chǎn)、克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)階段,，標(biāo)桿房企價(jià)格調(diào)整幅度在1至4成之間。其中,，有超過一半的項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度在在10%以內(nèi),，有32%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度在20%至30%之間，僅有17%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌幅度超過2成,。在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度較大的開發(fā)商包括富力,、萬科、華潤(rùn)和金地,。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為,，下一階段，二線城市將成為標(biāo)桿房企降價(jià)促銷的主力,。由于標(biāo)桿房企在二線城市項(xiàng)目布局廣泛,，銷售比重高，因此,，它們?cè)诙�城市的表現(xiàn),，將在很大程度上左右企業(yè)的業(yè)績(jī)走勢(shì)。