3月以來(lái),，隨著上市公司2011年年報(bào)披露越來(lái)越多,，房企庫(kù)存總量飆升的數(shù)字也越來(lái)越清晰。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前,，滬深兩市已有52家房地產(chǎn)上市公司披露2011年年報(bào)，剔除ST公司和一些不可比因素后,，48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億元,，同比增長(zhǎng)45.8%,。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從上述數(shù)據(jù)來(lái)看,，負(fù)債攀高,、資金成本急升等問(wèn)題已經(jīng)不是房企首要解決的“頭疼”問(wèn)題了，去庫(kù)存才是開(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急,。
值得注意的是,，一直承諾“不降價(jià)”的寶龍地產(chǎn)也開(kāi)始熬不住了。寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳日前表示,，新開(kāi)項(xiàng)目都會(huì)推出一定的促銷,。他還坦言，“沒(méi)促銷肯定很難賣(mài)”,。
庫(kù)存總額近6000億元
公開(kāi)資料顯示,，48家A股房企中，上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億,，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過(guò)30%,，有7家房企的存貨同比增幅超過(guò)50%。
有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，隨著2010年大量開(kāi)工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工,，房企去庫(kù)存化的壓力將與日俱增。據(jù)悉,，按房企存貨和營(yíng)業(yè)成本,，以去年的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.62年,。
據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，萬(wàn)科以750.02億元的存貨絕對(duì)值增幅位居A股榜首。截止到2011年12月31日,，萬(wàn)科的各類存貨中,，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%,；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品629.9億元,，占比30.2%；已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品72.4億元,，占比3.5%,。
除此之外，據(jù)了解,，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天,，同比增加105天。
平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也曾在一次論壇上表示,，截止到目前,，從全國(guó)在建項(xiàng)目的面積來(lái)看，按照2011年的成交量,，至少可以賣(mài)三年,。
鐘偉分析,，到2013年底,，商品房房屋庫(kù)存大約為45億—46億平方米，由此導(dǎo)致每年支出的資金占用成本大約為3000億—3500億元,，從而嚴(yán)重?cái)D壓房地產(chǎn)利潤(rùn),。
事實(shí)上，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)真正風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫(kù)存,。
曹建海也向本報(bào)記者表示，一些上市房企過(guò)分相信土地升值能夠帶動(dòng)產(chǎn)品升值,，這幾乎成為一些上市房企根深蒂固的觀念,。但事實(shí)上，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)形勢(shì)并不好,，導(dǎo)致土地升值空間相對(duì)不大,，甚至部分上市房企的資產(chǎn)正在大幅縮水。這個(gè)時(shí)候,，庫(kù)存居高不下導(dǎo)致房企回籠資金慢,，而資產(chǎn)縮水卻在加快，開(kāi)發(fā)商因此而深陷高庫(kù)存“泥潭”,。
去庫(kù)存前景堪憂
實(shí)際上,，針對(duì)上述房企高庫(kù)存現(xiàn)象，也有聲音稱,，近期,，樓市成交量正在回升，庫(kù)存也在隨之降低,。
對(duì)此,，北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向本報(bào)記者表示，雖然市場(chǎng)上的交易量出現(xiàn)小幅回升,，但從成交量的絕對(duì)值來(lái)看,，2月份的銷售面積僅相當(dāng)于2011年標(biāo)桿房企月度平均銷售面積的6成，市場(chǎng)依然處于低位,。
更值得注意的是,，根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，截至到2012年2月底，標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫(kù)存量相對(duì)于2011年5月底增加了約6成,。
張大偉還表示,，雖然開(kāi)發(fā)商都不同程度地調(diào)整了各自的推盤(pán)節(jié)奏和推盤(pán)量，但庫(kù)存量的持續(xù)增加卻是不爭(zhēng)的事實(shí),。而且總體來(lái)看,，房企去庫(kù)存難度很大，前景堪憂,。
“高庫(kù)存對(duì)于企業(yè)非常不利”,，曹建海向記者直言，企業(yè)已經(jīng)陷入艱難困境,，當(dāng)務(wù)之急是降價(jià)促銷以回收現(xiàn)金,。
而寶龍地產(chǎn)就是真實(shí)的寫(xiě)照，許華芳在公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言,，公司接下來(lái)會(huì)有降價(jià)促銷活動(dòng),。
據(jù)記者了解，寶龍地產(chǎn)2012年全年可售貨源約120億至140億,。對(duì)此,，3月27日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告稱,，今年寶龍地產(chǎn)將激進(jìn)地推行降價(jià)策略,，從而盡快處理日漸增加的庫(kù)存。但是,，許華芳卻強(qiáng)調(diào),，降價(jià)幅度很小，僅10%左右,。
“去庫(kù)存的程度將直接取決于開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度”,，曹建海直言，以目前整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景和市場(chǎng)情況來(lái)看,，想要完全消化庫(kù)存非常難,。個(gè)別上市公司如果能夠加大降價(jià)幅度，以價(jià)跑量,，那么可能會(huì)率先搶占市場(chǎng)份額,，進(jìn)而能夠喘口氣，以待市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),。
曹建海強(qiáng)調(diào),，有些房企旗下項(xiàng)目甚至要降到成本價(jià)以下，用過(guò)去所獲利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)在的損失,，或者出售資產(chǎn),，才能在這個(gè)行業(yè)繼續(xù)生存下去。
“行業(yè)內(nèi)30%-40%的企業(yè)虧損將成為正常現(xiàn)象”,，曹建海直言,，沒(méi)有人能夠救這些企業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士也向記者表示,，有些房企本身就屬于高杠桿經(jīng)營(yíng),，再加上高庫(kù)存消化不良，資金回籠緩慢,，資產(chǎn)縮水卻在加快,，風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)凸顯出來(lái)。
值得一提的是,，標(biāo)普上述報(bào)告將寶龍地產(chǎn)的企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“B+”下調(diào)至“B”,。標(biāo)普稱,，該公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況已經(jīng)從“激進(jìn)”惡化到“較高杠桿性”,。