3月以來，隨著上市公司2011年年報披露越來越多,，房企庫存總量飆升的數(shù)字也越來越清晰,。
據(jù)統(tǒng)計，目前,，滬深兩市已有52家房地產(chǎn)上市公司披露2011年年報,，剔除ST公司和一些不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元,，同比增長45.8%,。
中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海向《證券日報》記者表示，從上述數(shù)據(jù)來看,，負(fù)債攀高,、資金成本急升等問題已經(jīng)不是房企首要解決的“頭疼”問題了，去庫存才是開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急,。
值得注意的是,，一直承諾“不降價”的寶龍地產(chǎn)也開始熬不住了。寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳日前表示,，新開項目都會推出一定的促銷,。他還坦言，“沒促銷肯定很難賣”,。
庫存總額近6000億元
公開資料顯示,，48家A股房企中，上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億,，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%,，有7家房企的存貨同比增幅超過50%。
有機構(gòu)認(rèn)為,，隨著2010年大量開工的項目陸續(xù)竣工,，房企去庫存化的壓力將與日俱增,。據(jù)悉，按房企存貨和營業(yè)成本,，以去年的開發(fā)和銷售進度計算,，48家房企目前存貨的消化周期達4.62年。
據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，萬科以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首,。截止到2011年12月31日，萬科的各類存貨中,，在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元,，占比66.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元,，占比30.2%,；已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%,。
除此之外,，據(jù)了解，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達1442天,，同比增加105天,。
平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也曾在一次論壇上表示,，截止到目前,，從全國在建項目的面積來看，按照2011年的成交量,，至少可以賣三年,。
鐘偉分析，到2013年底,，商品房房屋庫存大約為45億—46億平方米,，由此導(dǎo)致每年支出的資金占用成本大約為3000億—3500億元，從而嚴(yán)重擠壓房地產(chǎn)利潤,。
事實上,，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)真正風(fēng)險在于不斷累積的房屋高庫存,。
曹建海也向本報記者表示,，一些上市房企過分相信土地升值能夠帶動產(chǎn)品升值，這幾乎成為一些上市房企根深蒂固的觀念,。但事實上,，現(xiàn)在經(jīng)濟成長形勢并不好，導(dǎo)致土地升值空間相對不大，甚至部分上市房企的資產(chǎn)正在大幅縮水,。這個時候,，庫存居高不下導(dǎo)致房企回籠資金慢，而資產(chǎn)縮水卻在加快,，開發(fā)商因此而深陷高庫存“泥潭”,。
去庫存前景堪憂
實際上，針對上述房企高庫存現(xiàn)象,，也有聲音稱,，近期，樓市成交量正在回升,，庫存也在隨之降低。
對此,，北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向本報記者表示,，雖然市場上的交易量出現(xiàn)小幅回升，但從成交量的絕對值來看,，2月份的銷售面積僅相當(dāng)于2011年標(biāo)桿房企月度平均銷售面積的6成,，市場依然處于低位。
更值得注意的是,，根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測,，截至到2012年2月底，標(biāo)桿房企在售項目庫存量相對于2011年5月底增加了約6成,。
張大偉還表示,，雖然開發(fā)商都不同程度地調(diào)整了各自的推盤節(jié)奏和推盤量，但庫存量的持續(xù)增加卻是不爭的事實,。而且總體來看,，房企去庫存難度很大，前景堪憂,。
“高庫存對于企業(yè)非常不利”,，曹建海向記者直言，企業(yè)已經(jīng)陷入艱難困境,，當(dāng)務(wù)之急是降價促銷以回收現(xiàn)金,。
而寶龍地產(chǎn)就是真實的寫照，許華芳在公司業(yè)績發(fā)布會上坦言,，公司接下來會有降價促銷活動,。
據(jù)記者了解，寶龍地產(chǎn)2012年全年可售貨源約120億至140億,。對此,，3月27日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布評級報告稱,，今年寶龍地產(chǎn)將激進地推行降價策略,，從而盡快處理日漸增加的庫存,。但是，許華芳卻強調(diào),，降價幅度很小,，僅10%左右。
“去庫存的程度將直接取決于開發(fā)商的降價幅度”,，曹建海直言,，以目前整體經(jīng)濟增長前景和市場情況來看，想要完全消化庫存非常難,。個別上市公司如果能夠加大降價幅度,，以價跑量，那么可能會率先搶占市場份額,，進而能夠喘口氣,，以待市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。
曹建海強調(diào),，有些房企旗下項目甚至要降到成本價以下,，用過去所獲利潤來彌補現(xiàn)在的損失，或者出售資產(chǎn),，才能在這個行業(yè)繼續(xù)生存下去,。
“行業(yè)內(nèi)30%-40%的企業(yè)虧損將成為正常現(xiàn)象”,，曹建海直言,，沒有人能夠救這些企業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士也向記者表示,，有些房企本身就屬于高杠桿經(jīng)營,，再加上高庫存消化不良，資金回籠緩慢,，資產(chǎn)縮水卻在加快,，風(fēng)險自然會凸顯出來。
值得一提的是,，標(biāo)普上述報告將寶龍地產(chǎn)的企業(yè)信用評級由“B+”下調(diào)至“B”,。標(biāo)普稱，該公司的財務(wù)風(fēng)險狀況已經(jīng)從“激進”惡化到“較高杠桿性”,。