3月,，北京，倒春寒襲來,，京城二手房市場卻正在悄然升溫,。
雖然今年政府工作報告提出要“促進(jìn)房價合理回歸”，總理在記者招待會上也傳出了房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有降到合理價位的明確信號,，但《投資者報》記者近日走訪北京市多個區(qū)域的樓盤和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn),，京城二手房價格自今年2月份起已經(jīng)悄然升溫，并呈現(xiàn)出量價齊增的趨勢,。
公開數(shù)據(jù)顯示,，自2011年10月份房價調(diào)控以來，直到今年2月份,，北京二手房價連續(xù)5個月持續(xù)下跌,，然而自進(jìn)入3月份以來,，二手房價跌勢扭轉(zhuǎn)。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,，自3月份起截至3月21日,，北京市二手房網(wǎng)簽總量為7313套，這
21天的網(wǎng)簽量比2月份的5515套高出32.6%,。記者在二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn),，3月份北京二手房均價23361元/平方米，比2月上漲2.09%,。
其中,，3月份價格上漲最高的是北京朝陽區(qū)的芍藥居2號院，增幅達(dá)到21.79%,，另外海淀區(qū)的五道口,、昌平區(qū)的天通苑、通州區(qū)等絕大多數(shù)二手房均出現(xiàn)了1%~10%左右幅度的上漲,。
芍藥居均價增300元 最高漲21%
“最低的一居140萬元,？怎么比春節(jié)時候又貴了？”
張書環(huán)（化名）拿著鏈家地產(chǎn)的宣傳單對《投資者報》記者感嘆到,。
3月20日下午4點(diǎn)半左右,，在文學(xué)館路南段芍藥居4號院小區(qū)門口，鏈家地產(chǎn)的置業(yè)顧問常永豐像往常一樣擺出了簡易宣傳板,。木板上貼滿了附近在售的二手房房源信息,。斜對面就是他供職的鏈家地產(chǎn)文學(xué)館新店。此時即將進(jìn)入下班高峰期,，常永豐剛放置好宣傳板,，張書環(huán)就圍了過來。
今年已經(jīng)50多歲的張書環(huán),，現(xiàn)在和兒子一家住在北京市朝陽區(qū)芍藥居4號院2號樓的一套兩居室中,。她向《投資者報》記者講述了在北京購房的“糾結(jié)”經(jīng)歷。
張書環(huán)老家在吉林省四平市,，家里有兩套住房,，唯一的兒子大學(xué)畢業(yè)后留在北京工作。2007年,，張書環(huán)在芍藥居4號院2號樓為兒子買了一套兩居室的小戶型作為婚房,。她說，當(dāng)時房價是1萬塊/平方米,，而現(xiàn)在該小區(qū)的均價已達(dá)2.7萬元/平方米以上,。
現(xiàn)在，張書環(huán)從吉林來北京照顧孫子,，兩室一廳的房子多少有些緊張,�,！案贻p人的生活習(xí)慣也很不一樣，他們睡得晚,，早晨不起，還有看電視的愛好也不一樣,，總之住在一起有很多不方便,。”從去年底開始,，張書環(huán)就在附近的小區(qū)找房子,，準(zhǔn)備買一套一居室作為老兩口的養(yǎng)老房，她表示,，和兒子一家離得要近,，方便互相照顧。
張書環(huán)目前最理想的是同樣在4號院買房,，但現(xiàn)在房價漲得厲害,，房源很少。記者查閱二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),，張書環(huán)女士所住的芍藥居4號院,，現(xiàn)在均價為2.72萬元。她感慨到：“早知道的話當(dāng)初說什么也要買兩套,！”
“我從過年的時候一直等到現(xiàn)在,，誰知道現(xiàn)在房子又貴了�,！�
張書環(huán)一邊看著中介推薦的房源,，一邊抱怨。她現(xiàn)在看中的是一套芍藥居小區(qū)18號樓的一套47平方米朝南的一居室,，總價達(dá)到150萬元,。
春節(jié)前后，她看中的同樣是芍藥居18號樓的一居室,，40多平方米總價130萬元,。“當(dāng)時談到了125萬元,，但是感覺房價真的降了,，大家都在觀望�,！�
而現(xiàn)在,，在鏈家地產(chǎn)（文學(xué)館新店）的傳單上，芍藥居附近在售的二手房中,，最便宜的是芍藥居北里朝北的一套59平方米的一居,，總價145萬元,，每平方米24576元。
以張書環(huán)所住的芍藥居4號院為例,，在去年12月底的均價為2.93萬元,。今年1月份跌落到2.84萬元，2月份的均價跌至5個月來的最低點(diǎn)2.33萬元,。然而,，截至3月21日，該小區(qū)均價達(dá)到27178元,，較2月份的2.27萬元增加了近22%,。
鏈家地產(chǎn)文學(xué)館新店的置業(yè)顧問常永豐對《投資者報》記者說，芍藥居附近的房價跟春節(jié)時相比,，“每平方米漲了300元以上,。”他說,，
2011年12月15日至2012年1月15日期間是二手房價格的最低點(diǎn),，現(xiàn)在已經(jīng)開始逐漸漲起來了。
張書環(huán)說：“房價應(yīng)該是降不下來,！”
她一邊說,，一邊打電話叫兒子一起去看房。記者走進(jìn)與鏈家文學(xué)館新店僅兩個店面之隔的另一個中介機(jī)構(gòu)中天置地,，得到的二手房交易情況同樣是“房源不多,，購房者以剛需為主�,！�
置業(yè)顧問李進(jìn)向《投資者報》記者表示,，目前芍藥居北里小區(qū)內(nèi)的人大附中的朝陽分校已經(jīng)建成。因為是學(xué)區(qū)房,，價格肯定會保值增值,。
房源緊張中介加班 京城二手房回暖
芍藥居區(qū)域并非京城二手房價格上漲的個案�,！锻顿Y者報》記者通過走訪芍藥居,、五道口、牡丹園,、天通苑,、通州等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，除個別小區(qū)價格微降幅度不超過2%外,，多數(shù)小區(qū)普遍漲幅在1%~9%不等,。
今年3月份以來，京城二手房交易呈現(xiàn)出量價齊增的趨勢,。二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,，3月份北京二手房均價23361元/平方米,，比2月上漲2.09%。中國消費(fèi)者的普遍心理是買漲不買跌,，在二手房交易上同樣如此,。自去年10月份房地產(chǎn)價格調(diào)控以來，一直到2月份,，二手房均價連續(xù)5個月持續(xù)下跌,。然而記者查閱北京市住建委網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，自3月份起截至3月21日,，北京市二手房網(wǎng)簽總量為7313套，這
21天的網(wǎng)簽量比2月份的5515套高出32.6%,。
常永豐向記者透露,，春節(jié)前鏈家地產(chǎn)文學(xué)館路新店有100套存下的房源，到2月份的時候賣出40多套,，3月上旬賣出20多套,。“我們手里的房源很少,，現(xiàn)在的情況是買房的多,，賣房的少�,！彼f,，房價自然就不可能跌。
而記者發(fā)現(xiàn),，漲幅最大的芍藥居4號院在售的二手房源僅6套,，而周圍的2號院、5號院則有數(shù)百套,。芍藥居北里是附近在售房源最多的達(dá)1081套,，漲幅為4.12%。
在鏈家地產(chǎn)五道口店,，置業(yè)顧問趙川對《投資者報》記者表示：“手里房源太緊張了,！”兩個月前通常是一個禮拜也未必有人去看房，而僅在最近幾天,，看得最多的樓盤已達(dá)16人次,。
“我現(xiàn)在周末一天能帶八九個客戶看房”，
他說,，五道口附近二手房誠心出售的業(yè)主不多,，很多都是掛出比市場價高一些，并不急著成交,，所以房價不降反增,。
在鏈家地產(chǎn)五道口店的內(nèi)部工作平臺上,，記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)房主出售意愿的強(qiáng)烈程度降序排列,，每套在售的二手房源分別被劃分為“A+”,、“A”“B”“C”四個等級，A+則為業(yè)主誠意售房且需要近期成交的,，C類則屬于“打醬油”的,，業(yè)主并不確定短期內(nèi)是否出售。
記者在安居客網(wǎng)站看到,，西王莊小區(qū)均價已達(dá)3.62萬元/平方米以上,，較2月份上漲了7.93%。而在3月21日當(dāng)天,，記者在鏈家地產(chǎn)五道口店的內(nèi)部工作平臺上發(fā)現(xiàn),，西王莊小區(qū)的在售房源僅10套，其中5套標(biāo)識為“B”或“C”等級,，而A+等級的僅有一套,。點(diǎn)開“房源跟進(jìn)”則八成都顯示“房主希望不再被電話打擾”，或者“已經(jīng)售出”,。就這10套房源的報價來看,，最低的單價為3.76萬元/平方米，最高的達(dá)到4.79萬元,。最受歡迎的戶型,，已經(jīng)在幾天之內(nèi)有16人次看房。
趙川向
《投資者報》記者講述了他忙碌的工作,，從側(cè)面體現(xiàn)出了目前二手房交易的火爆,。他說，每天從早晨7點(diǎn)多開始工作,，晚上通常下班都要到11點(diǎn)了,，每個月差不多能接待五六十個客戶，
現(xiàn)在周末基本能接待八九個客戶,。
“我上個月拿到了9000多元的工資,，這是不錯的了�,！壁w川告訴記者,，最近二手房銷售比較好，他賣出了兩套房子,，每套提成幾千元,。趙川向記者透露了自己的月薪情況，底薪為2000元，主要靠業(yè)績提成,，如果未完成業(yè)績?nèi)蝿?wù)指標(biāo)還會扣除一部分底薪,。
“最近兩個月成交量火，價格又漲起來了,�,！彼蛴浾呓榻B說，今年1月份到2月上旬是低點(diǎn),，2月下旬到3月上旬就明顯漲起來,。最近兩個月內(nèi)，優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員一周能賣1套,，最少的每月也能成交1~2套,。在鏈家地產(chǎn)五道口店，就3月份均價來看,，僅華清嘉園小區(qū)二手房均價為每平方米39593元,，較2月份微降0.05%。
趙川告訴記者,，今年2月份，鏈家地產(chǎn)的營業(yè)額為2.4億元,，3月上旬的營業(yè)額已達(dá)到1.9億元,；而從二手房成交量看，“2月至3月中旬一個半月的時間,，成交量超過了2011年11月至2012年1月三個月的成交量總和,。”
這意味著,，無論是從成交量還是成交均價來看,，北京二手房市場正在回暖。
戶型需求兩極化 剛需與改善型消費(fèi)拉動
《投資者報》在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，京城二手房需求呈兩極化態(tài)勢,，80平方米以下的一居或兩居的小戶型以及120平方米的三居以上的大戶型房源需求旺盛，而80~120平方米的中間戶型則相對滯銷,。
常永豐透露,，芍藥居附近的在售二手房，70~80平方米的房源緊俏,。他解釋說,，只有建筑時間在1994年~1998年之間的戶型最為合理，多數(shù)都是兩居室,，七八十平方米,。然而周邊的小區(qū)僅芍藥居2號院及芍藥居小區(qū)16號樓以南的幾個樓盤是1994年至1998年建的，多是80平方米的兩居室。這是比較稀缺的房源,。記者發(fā)現(xiàn),，芍藥居2號院3月份的均價已經(jīng)達(dá)到2.97萬元/平方米，比2月份上漲了6.53%,。
同樣,，趙川對《投資者報》記者表示，目前接待的購房客戶通常為三種情況：一是25歲到30歲之間購買婚房的群體,；二是主要考慮子女入學(xué)問題的30多歲的客戶,；三是原本有房現(xiàn)在要改善居住條件的，很多都是從天通苑,、通州等地方搬到五道口附近的,，以40歲以上的客戶為主。
他分析說,，目前七八十平方米以下的小戶型是成交的主流,。剛好是年輕人計劃購買的過渡房，而中年階段的改善居住,，可能會出售原來的小戶型,，換三居以上的大戶型。
就在3月21日下午,，記者在鏈家地產(chǎn)五道口店遇到前來看房的潘于飛（化名）女士,。她今年26歲，計劃于今年國慶節(jié)結(jié)婚,。潘女士稱,，她從去年開始就一直四處看房子，準(zhǔn)備買婚房,。她告訴《投資者報》記者：“看新聞都說房價在降,，現(xiàn)在二手房好像還在漲。我現(xiàn)在實在等不起,，也傷不起,。”她去年11月份就計劃買房,，但總聽朋友說預(yù)期2012年3月份左右將會是歷史低點(diǎn),，于是一直猶豫到現(xiàn)在還未購買。
提及為何選擇在五道口附近買房子,，潘女士大倒苦水,。她介紹說，其愛人在五道口附近上班,，男方家里在順義有一套81平方米的兩居室�,，F(xiàn)在地鐵15號線修通了上班還要將近兩個小時,。“他家房子在那么遠(yuǎn)的地方,，現(xiàn)在上班還要租房,，不希望將來我們的孩子再這樣，所以地段很關(guān)鍵,，否則寧可不買,。”
她對《投資者報》記者說：“五道口主要是考慮上班方便,，還有婚后一兩年會要孩子,，為了孩子的入學(xué)問題，想選擇一個學(xué)區(qū)房,�,！蹦壳埃宓揽诟浇嘘P(guān)村二小,、海淀第三小學(xué),、清華附小、北大附中等學(xué)校密集,。潘女士說,，希望孩子有一個好的居住和學(xué)習(xí)環(huán)境。
好地段的房價自然也水漲船高,。潘女士表示,，“目前只能考慮50平方米以下的一居室，3.6萬/平方米以上的均價,，華清嘉園等小區(qū)甚至4萬元以上,，目前承受不起大戶型,�,！�
潘于飛本來計劃購買西王莊小區(qū)、水清木華園,，然而在看了這兩個小區(qū)的均價都在3.6萬元以上,，且一居室小戶型幾乎沒有。后來在中介的推薦下,，她去看了離地鐵比較遠(yuǎn)的城華園小區(qū)的一居室,，53平方米售價165萬元。潘于飛告訴記者,。