央行日前發(fā)布最新儲戶問卷調(diào)查報告顯示，城鎮(zhèn)居民購房意愿再度大幅下滑,。有專家認(rèn)為,，房價今年出現(xiàn)所謂觸底反彈的可能性不大。一方面,今年宏觀調(diào)控不會出現(xiàn)明顯放寬,；另一方面,去年房企高成本融資,存在較大的還貸和信托兌付壓力,對于資金的需求并不亞于去年,。調(diào)控周期內(nèi),房企仍然施行降價跑量、謹(jǐn)慎投資的策略,。未來降價趨勢不會改變,。專家同時指出，雖然房價合理價位的實現(xiàn)仍需要一段時期的調(diào)整來實現(xiàn),，但房價有其剛性成本,，加之自住性、改善性需求旺盛,，消費者也要打消大跌,、賤買賤賣的心理預(yù)期，避免盲目殺跌,。
不會出現(xiàn)“硬著陸”“崩盤”
在過去10年里,，國內(nèi)房價平均漲幅超過100%，市場積聚了巨大風(fēng)險,，不僅影響了市場的健康發(fā)展,，還危及國民經(jīng)濟的有序運行。
經(jīng)歷了兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控,，在限購,、限貸、限價等行政手段和貨幣政策進一步緊縮的疊加作用下,，樓市交投明顯萎縮,，成交均價漲幅回落。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù),，今年1—2月,，全國房地產(chǎn)投資與新開工仍處于下行趨勢,，其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元,，同比增長27.8%,，增速比2011年全年回落0.1個百分點。
專家指出,，如果現(xiàn)在放松調(diào)控,，那么剛剛見效的調(diào)控就可能前功盡棄。這樣不僅將面臨房價的大幅反彈,，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的進程也會受阻受挫,。
前不久，管理層首次提出“下調(diào)房價”的調(diào)控目標(biāo),，相比之前提出的“抑制房價過快增長”之類的說法,，彰顯調(diào)控力度的加大，表明今年樓市的政策面將依然從緊,，也預(yù)示著房價調(diào)整仍未結(jié)束,，今年房價依然會以“降”字當(dāng)頭。
著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱說：“經(jīng)過這一輪調(diào)整,，有些地區(qū)價格可能下跌百分之幾十,。而由于采取比較及時的措施，部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫沒有波及二,、三線城市,。整體而言，房地產(chǎn)不存在硬著陸,、崩盤的情況,。”
房價收入比有望接近四年前
房價究竟跌到多少才能是合理區(qū)間,？合理的房價,，應(yīng)該與居民的收入相適應(yīng)，房價,、投入和合理的利潤相匹配,。
以房價收入比分析，國際上目前比較通行的說法認(rèn)為,，房價收入比在6倍左右為合理區(qū)間,，發(fā)展中國家要稍高一點，在6—8倍之間為合理區(qū)間,，一般的住房支出（包括還貸,、土地稅、直接用于住房的其它開支）應(yīng)小于家庭總支出的33%,。如果按此判斷,，部分一線城市房價總體可能要回落30%才可以達(dá)到合理的價位，整體均價大約每平方米1.2萬元,。
對于地區(qū)差異化較大的中國而言,，平均房價收入比與居民實際感受之間可能存在較大差距，這一點在一線城市表現(xiàn)得格外明顯,。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,，從全國情況看，我國不同的收入階層之間房價收入比差別相當(dāng)大,。在房價收入比偏高的城市中,，如北京、上海,、杭州等,，房價調(diào)整需求比較突出。
根據(jù)市場走勢,，預(yù)計2012年全國新建商品住宅成交價格同比會有小幅下跌,，若按近5年人均住房建筑面積的復(fù)合增長率以及城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅大致估算，則2012年全國房價收入比有望降至6.87,，接近2008年水平,。
對于房價與成本和合理的利潤相匹配這一要求，雖然相對于房價收入比,，這一指標(biāo)更難取得明確的量化標(biāo)準(zhǔn),，不過從行業(yè)發(fā)展的趨勢看，未來開發(fā)商利潤率下滑是一個大趨勢,，由房價超預(yù)期上漲而帶來的高利潤率時代將逐漸終結(jié),。
回歸不是無底線地降低
房價的回歸并不意味著無底線地降低。若如此,，那么不僅從房地產(chǎn)利潤上說不通,，還會造成房地產(chǎn)市場乃至整個大經(jīng)濟環(huán)境的混亂。有專家表示,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不能僅僅理解為是對房價的打壓,。房價下跌但不會跨越其合理區(qū)間，賤買賤賣,。
對于城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入群體,、新就業(yè)者和外來務(wù)工人員等，急需房而又無力支付商品房房價,，保障房就凸顯了其不可或缺的意義,。易居研究院表示，總體而言,，中等以上收入階層基本上都有能力購買商品住宅（包含經(jīng)濟適用房）,；但中等以下低收入階層,，需要將他們納入住房保障體系中。
各地政府也正在朝著這一方向努力,。以北京為例,，“十二五”期間，北京市三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地,，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項目用地,。截至“十二五”末期，北京市將供應(yīng)住宅用地9300公頃,，其中包括4800公頃保障房用地,，所占比例達(dá)到51.6%。
“居者有其屋”并不是“人人有產(chǎn)權(quán)”,。中國銀行國際金融研究所所長宗良說,，公租房是保障房的發(fā)展方向。在發(fā)展保障房的同時,，應(yīng)提倡租房,。