房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備體量，并非“多多益善”,，甚至是“雙刃劍”,。尤其是在市場低迷周期，地塊的消化周期在悄然延長,，過多的土地儲備,，對企業(yè)的負面影響正在不斷顯現(xiàn)。
據(jù)已披露年報的主流房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，企業(yè)的土地儲備消化周期近兩年快速拉長,，至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上,，尤以綠城,、世茂、招商,、恒大等表現(xiàn)明顯,。
土儲過量警報
曾幾時，土地儲備的體量和質(zhì)量,，成為資本市場衡量一家房企實力的主要指標(biāo),。如今，“土儲萬能論”正在逐漸演化成“土儲陷阱”,。
隨著近期上市房企年報的不斷披露,，結(jié)合CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2009年底至2011年底房企的土地儲備總量,，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢,。以綠城、世茂,、招商,、恒大等為代表的一大批知名房企,，據(jù)測算的最新土儲消化周期已經(jīng)超過10年，風(fēng)險不言而喻,。
中房信分析師孫田告訴本報,，在諸多上市房企的評價指標(biāo)中，土地儲備消化周期指標(biāo)變化劇烈,，眾多房企所需消化周期不斷增加,，迄今已達近幾年的高位。
2009年底,，僅有44%的典型房企土地儲備消化周期在10年以上，最高的如世茂房地產(chǎn),、龍湖地產(chǎn),，消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年,，企業(yè)戰(zhàn)略擴張和銷售去化節(jié)奏相對合理,。
孫田表示，2009至2010年,，房企土地儲備的消化周期雖有所增加,，但基本處于緩慢增長階段。如萬科集團2009年底的土儲消化周期在3.7年左右,；2010年底,，部分典型房企土儲消化周期呈溫和增長，世茂房地產(chǎn),、招商地產(chǎn)的消化周期增至14年,，萬科也升為4年。
到2011年底,，房企的土儲消化周期普遍拉長,，比如綠城中國，其土儲消化周期由2010年底的13年躍升為24年,。2012年其土儲消化周期,，仍保持24年的高位上。其他如世茂,、招商,、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等,，2012年土地儲備的消化周期也已達到近幾年的高位,。
“與建成項目銷售去化周期相比，房企土儲的相對過量,，對企業(yè)的負面影響是顯而易見的,�,！睖戏康禺a(chǎn)資深人士柴一峰分析，過長的土儲消化周期,，首先大量長期占據(jù)企業(yè)過多資金和相關(guān)資源,，進而令企業(yè)的策略調(diào)整缺乏靈活度和空間，如果出現(xiàn)土地抄底時機,，也只能與機會失之交臂,。
更重要的是，在市場下行,、地價逐步下調(diào)的背景下,，過多的土地儲備不但無法成為當(dāng)年資本市場對房企估值的正面利好，反而需要面對市值縮水的壓力,，風(fēng)險巨大,。
抄底不宜：嚴(yán)控土儲總量
在市場的下行周期，土儲過量而引起的消化周期過長,，越來越體現(xiàn)其“雙刃劍”的“鋒利傷己”一面,。“高土地儲備總量與銷售放緩,，兩個因素導(dǎo)致土儲消化周期拉長,。”孫田分析,。
前兩年較快的擴張步伐,，導(dǎo)致典型房企土地儲備總量居高不下。目前土儲面積居首的為恒大地產(chǎn),，2011年底的土地儲備總量為1.37億平方米,，其次是碧桂園、綠地集團,，土地儲備的總量也都在5000萬平方米以上,。
記者注意到，恒大和碧桂園,，由于采取高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略,，前兩年在三四線城市的快速擴張導(dǎo)致了目前較高的土地儲備總量。雖然企業(yè)的月均銷售面積排名前列,，項目去化速度較快,，但受制于高土地儲備總量，依然導(dǎo)致土儲消化周期較長,。
此外,，調(diào)控政策對企業(yè)銷售速度的影響顯而易見。其中,，限購政策對定位中高端的房企掣肘明顯,。比如綠城中國,，截至2011年底的土地儲備總量在4000萬平方米左右，屬于房企中間水平,，但其2011年月均銷售面積僅15萬平方米,。盡管綠城2011年下半年采取了多種營銷策略，如擴充銷售團隊,、降價促銷,、出售優(yōu)質(zhì)地塊及項目等，但由于其太過單一的中高端產(chǎn)品定位,，銷售業(yè)績依舊疲軟,。受此影響，目前綠城中國的土儲消化周期直逼24年,。
據(jù)CRIC監(jiān)測,，緊隨綠城之后，土儲消化周期較長的企業(yè)為世茂,、招商、恒大,，房企消化周期均在11年左右,。孫田指出，即使對恒大這類高周轉(zhuǎn)企業(yè)而言,，目前1.37億平方米的土地儲備總量也壓力較大,，2011年是恒大迄今銷售業(yè)績最好的一年，以月銷售102萬平方米計算,，目前的土地儲備消化周期也達11年,。
“對這幾家企業(yè)而言，不拿地或者少拿地,，加快項目的去化速度,，減少土地儲備的消化周期迫在眉睫�,！睂O田認(rèn)為,。
在這方面，低消化周期的萬科值得學(xué)習(xí),。萬科近幾年土地儲備的消化周期,，始終保持在4年左右，這也是其在堅持剛需高周轉(zhuǎn)的同時,，嚴(yán)格控制拿地成本,，對總價高的地塊采取合作拿地以降低風(fēng)險的體現(xiàn)。
另一方面,，對于一個銷售額超千億的企業(yè),，2012年依然需要保持積極的土地策略,，合理補充土地儲備，否則以目前4300萬平方米左右的土地儲備總量來看,，難以滿足企業(yè)中長期的發(fā)展需求,。
柴一峰直言，土儲從優(yōu)勢轉(zhuǎn)為劣勢和風(fēng)險,，不在于土地本身,，而是整體市場走勢的逆轉(zhuǎn)和開發(fā)商日漸緊張的資金狀況使然。一旦土地市場出現(xiàn)抄底機會,，看似人人平等,，實則只是少數(shù)房企的大餐，除非那些土儲周期報警的企業(yè)“豁出去不要命了”,。