房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備體量,，并非“多多益善”,，甚至是“雙刃劍”。尤其是在市場(chǎng)低迷周期，地塊的消化周期在悄然延長(zhǎng),，過(guò)多的土地儲(chǔ)備,，對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響正在不斷顯現(xiàn),。
據(jù)已披露年報(bào)的主流房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，企業(yè)的土地儲(chǔ)備消化周期近兩年快速拉長(zhǎng)，至2012年2月底,，56%的典型房企土地儲(chǔ)備的消化周期都在10年以上,，尤以綠城、世茂,、招商,、恒大等表現(xiàn)明顯。
土儲(chǔ)過(guò)量警報(bào)
曾幾時(shí),，土地儲(chǔ)備的體量和質(zhì)量,，成為資本市場(chǎng)衡量一家房企實(shí)力的主要指標(biāo)。如今,，“土儲(chǔ)萬(wàn)能論”正在逐漸演化成“土儲(chǔ)陷阱”,。
隨著近期上市房企年報(bào)的不斷披露，結(jié)合CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，2009年底至2011年底房企的土地儲(chǔ)備總量,，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。以綠城,、世茂,、招商,、恒大等為代表的一大批知名房企,，據(jù)測(cè)算的最新土儲(chǔ)消化周期已經(jīng)超過(guò)10年,，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。
中房信分析師孫田告訴本報(bào),，在諸多上市房企的評(píng)價(jià)指標(biāo)中,，土地儲(chǔ)備消化周期指標(biāo)變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加,，迄今已達(dá)近幾年的高位,。
2009年底，僅有44%的典型房企土地儲(chǔ)備消化周期在10年以上,，最高的如世茂房地產(chǎn),、龍湖地產(chǎn)，消化周期在13年左右,。其余多控制在6-8年,，企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張和銷售去化節(jié)奏相對(duì)合理。
孫田表示,，2009至2010年,，房企土地儲(chǔ)備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長(zhǎng)階段,。如萬(wàn)科集團(tuán)2009年底的土儲(chǔ)消化周期在3.7年左右,；2010年底，部分典型房企土儲(chǔ)消化周期呈溫和增長(zhǎng),，世茂房地產(chǎn),、招商地產(chǎn)的消化周期增至14年，萬(wàn)科也升為4年,。
到2011年底,，房企的土儲(chǔ)消化周期普遍拉長(zhǎng)，比如綠城中國(guó),，其土儲(chǔ)消化周期由2010年底的13年躍升為24年,。2012年其土儲(chǔ)消化周期，仍保持24年的高位上,。其他如世茂,、招商、保利,、碧桂園及榮盛發(fā)展等,，2012年土地儲(chǔ)備的消化周期也已達(dá)到近幾年的高位。
“與建成項(xiàng)目銷售去化周期相比,，房企土儲(chǔ)的相對(duì)過(guò)量,，對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響是顯而易見(jiàn)的。”滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰分析,，過(guò)長(zhǎng)的土儲(chǔ)消化周期,，首先大量長(zhǎng)期占據(jù)企業(yè)過(guò)多資金和相關(guān)資源，進(jìn)而令企業(yè)的策略調(diào)整缺乏靈活度和空間,，如果出現(xiàn)土地抄底時(shí)機(jī),，也只能與機(jī)會(huì)失之交臂。
更重要的是,，在市場(chǎng)下行,、地價(jià)逐步下調(diào)的背景下，過(guò)多的土地儲(chǔ)備不但無(wú)法成為當(dāng)年資本市場(chǎng)對(duì)房企估值的正面利好,，反而需要面對(duì)市值縮水的壓力,，風(fēng)險(xiǎn)巨大。
抄底不宜：嚴(yán)控土儲(chǔ)總量
在市場(chǎng)的下行周期,，土儲(chǔ)過(guò)量而引起的消化周期過(guò)長(zhǎng),，越來(lái)越體現(xiàn)其“雙刃劍”的“鋒利傷己”一面�,！案咄恋貎�(chǔ)備總量與銷售放緩,，兩個(gè)因素導(dǎo)致土儲(chǔ)消化周期拉長(zhǎng)�,！睂O田分析,。
前兩年較快的擴(kuò)張步伐，導(dǎo)致典型房企土地儲(chǔ)備總量居高不下,。目前土儲(chǔ)面積居首的為恒大地產(chǎn),，2011年底的土地儲(chǔ)備總量為1.37億平方米，其次是碧桂園,、綠地集團(tuán),，土地儲(chǔ)備的總量也都在5000萬(wàn)平方米以上。
記者注意到,，恒大和碧桂園,，由于采取高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，前兩年在三四線城市的快速擴(kuò)張導(dǎo)致了目前較高的土地儲(chǔ)備總量,。雖然企業(yè)的月均銷售面積排名前列,，項(xiàng)目去化速度較快，但受制于高土地儲(chǔ)備總量,，依然導(dǎo)致土儲(chǔ)消化周期較長(zhǎng),。
此外，調(diào)控政策對(duì)企業(yè)銷售速度的影響顯而易見(jiàn),。其中,，限購(gòu)政策對(duì)定位中高端的房企掣肘明顯。比如綠城中國(guó)，截至2011年底的土地儲(chǔ)備總量在4000萬(wàn)平方米左右,，屬于房企中間水平,，但其2011年月均銷售面積僅15萬(wàn)平方米。盡管綠城2011年下半年采取了多種營(yíng)銷策略,，如擴(kuò)充銷售團(tuán)隊(duì)、降價(jià)促銷,、出售優(yōu)質(zhì)地塊及項(xiàng)目等,，但由于其太過(guò)單一的中高端產(chǎn)品定位，銷售業(yè)績(jī)依舊疲軟,。受此影響,，目前綠城中國(guó)的土儲(chǔ)消化周期直逼24年。
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),，緊隨綠城之后,，土儲(chǔ)消化周期較長(zhǎng)的企業(yè)為世茂、招商,、恒大,，房企消化周期均在11年左右。孫田指出,，即使對(duì)恒大這類高周轉(zhuǎn)企業(yè)而言,，目前1.37億平方米的土地儲(chǔ)備總量也壓力較大，2011年是恒大迄今銷售業(yè)績(jī)最好的一年,，以月銷售102萬(wàn)平方米計(jì)算,，目前的土地儲(chǔ)備消化周期也達(dá)11年。
“對(duì)這幾家企業(yè)而言,，不拿地或者少拿地,，加快項(xiàng)目的去化速度，減少土地儲(chǔ)備的消化周期迫在眉睫,�,！睂O田認(rèn)為。
在這方面,，低消化周期的萬(wàn)科值得學(xué)習(xí),。萬(wàn)科近幾年土地儲(chǔ)備的消化周期，始終保持在4年左右,，這也是其在堅(jiān)持剛需高周轉(zhuǎn)的同時(shí),，嚴(yán)格控制拿地成本，對(duì)總價(jià)高的地塊采取合作拿地以降低風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn),。
另一方面,，對(duì)于一個(gè)銷售額超千億的企業(yè)，2012年依然需要保持積極的土地策略，合理補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,，否則以目前4300萬(wàn)平方米左右的土地儲(chǔ)備總量來(lái)看,，難以滿足企業(yè)中長(zhǎng)期的發(fā)展需求。
柴一峰直言,，土儲(chǔ)從優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)為劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn),，不在于土地本身，而是整體市場(chǎng)走勢(shì)的逆轉(zhuǎn)和開(kāi)發(fā)商日漸緊張的資金狀況使然,。一旦土地市場(chǎng)出現(xiàn)抄底機(jī)會(huì),，看似人人平等，實(shí)則只是少數(shù)房企的大餐,，除非那些土儲(chǔ)周期報(bào)警的企業(yè)“豁出去不要命了”,。