新年伊始,，更大范圍的樓市降價(jià)潮正在發(fā)酵。與此前恒大,、龍湖,、綠地等民營(yíng)房企引領(lǐng)降價(jià)潮不同，新一輪降價(jià)的擎旗者變成了保利,、招商地產(chǎn)等大型國(guó)企,。而根據(jù)上證報(bào)近日調(diào)查，萬(wàn)科,、龍湖等全國(guó)性房企也將陸續(xù)加入降價(jià)大軍,。即便如仁恒置地這樣的實(shí)力外企，也難逃降價(jià)一役,。至此,，三大類房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)一避免地被卷入其中，降價(jià)正在從部分房企的個(gè)案性事件,，向更大范圍擴(kuò)展,。
“萬(wàn)保招金”集體進(jìn)駐降價(jià)大軍
上證報(bào)記者近日從上海克而瑞公司獲得的一份內(nèi)部資料顯示,，2月以來(lái),，啟動(dòng)降價(jià)的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，其中包括中鐵置業(yè)等國(guó)資企業(yè),，也有碧桂園,、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)等民營(yíng)房企,，以及藍(lán)光集團(tuán),、盛澤置業(yè)等地方房企。降價(jià)最高幅度在7折左右,。降價(jià)城市除傳統(tǒng)一二線城市外,，也開始波及洛陽(yáng)、慈溪,、惠州等三四線城市,。
而最吸引市場(chǎng)目光的莫過(guò)于大國(guó)企保利地產(chǎn)。2月18日,，保利在上海的權(quán)重大盤保利葉語(yǔ)被上百位老業(yè)主圍堵售樓處,，原因是該樓盤單價(jià)從每平方米19000元降至17000元，交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級(jí)為精裝，如果考慮裝修成本則相當(dāng)于價(jià)格打了近8折,。成為上海今年高調(diào)降價(jià)的典型項(xiàng)目,。
此外，2月以來(lái),，保利在全國(guó)啟動(dòng)喜春行動(dòng),，涉及青島、福州,、廈門,、沈陽(yáng)、廣州,、南京,、長(zhǎng)沙在內(nèi)的十余個(gè)樓盤。不過(guò)這些樓盤的降價(jià)幅度并沒(méi)有上海保利葉語(yǔ)明顯,，多為全款9.7折至9.9折,。
另一家于近期啟動(dòng)降價(jià)的大國(guó)企是招商地產(chǎn)。有消息稱,，2月18日起至3月31日之間,，招商地產(chǎn)推出“真情越百年·春惠大地
利在龍年”的感恩回饋活動(dòng)，分布在全國(guó)14個(gè)城市的22個(gè)在售項(xiàng)目將同期啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng),。其中招商在廈漳的4個(gè)項(xiàng)目——招商·海德公園、招商·卡達(dá)凱斯,、招商·假日365,、招商·花園城，部分房源折扣達(dá)到8.5折,。
金地方面,，近期有消息稱，金地集團(tuán)上海寶山項(xiàng)目金地藝境低調(diào)開盤,，單價(jià)低至1.1萬(wàn)元/平方米左右,。而就在去年9月下旬，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù),，該項(xiàng)目彼時(shí)售出的250套,，其成交均價(jià)高達(dá)17062元/平方米。更早前,，金地藝境成交價(jià)格曾經(jīng)達(dá)到21000元/平方米,。
萬(wàn)科方面，2011年,，上海萬(wàn)科計(jì)劃銷售總金額超過(guò)110億元,。從月份計(jì)劃來(lái)看，3月是萬(wàn)科銷售任務(wù)最重的一個(gè)月，總計(jì)去化房源可能接近千套,。知情人士透露,，為完成艱巨的銷售任務(wù)，萬(wàn)科很有可能制定一個(gè)更有競(jìng)爭(zhēng)力的銷售策略,，比如,，一個(gè)可能在4月開盤的重點(diǎn)樓盤五街坊項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格可能較早先預(yù)想價(jià)格有近30%的下調(diào),。
至此,，萬(wàn)保招金四大標(biāo)志房企正在或即將啟動(dòng)新一輪降價(jià)策略。受此帶動(dòng),，更大規(guī)模的價(jià)格大戰(zhàn)將在一季度的最后一個(gè)月展開,。
揭秘國(guó)資房企降價(jià)：政策預(yù)期更加明確
春節(jié)過(guò)后，各大房企紛紛制定新年戰(zhàn)略,，降價(jià)成為越來(lái)越普遍的選擇,。就在記者在行業(yè)內(nèi)展開調(diào)查的昨天，知情人士透露,，一家全國(guó)性房企的地方負(fù)責(zé)人正在北京向總部老總匯報(bào)今年的銷售計(jì)劃,。而地方機(jī)構(gòu)拿出的，就是一份更有“轟炸性”的降價(jià)計(jì)劃,�,！叭ツ辏@家企業(yè)因?yàn)檩^早引領(lǐng)了降價(jià)潮,，快速回籠資金,，成為去年樓市熱點(diǎn)話題。到去年底,，他們的部分樓盤回歸到降價(jià)前的價(jià)格,，但其實(shí)只是為今年的降價(jià)做準(zhǔn)備。而根據(jù)預(yù)測(cè),，今年開發(fā)商給出的底價(jià)不會(huì)高于去年折后價(jià),。”上述知情人士稱,。
開發(fā)商今年普遍降價(jià)的預(yù)測(cè)其實(shí)早已在市場(chǎng)上出現(xiàn),。今年1月，恒大地產(chǎn)宣布今年的銷售目標(biāo)為800億元,，與去年實(shí)際銷售業(yè)績(jī)基本持平,。而知情人士稱，不排除恒大今年繼續(xù)執(zhí)行8.5折優(yōu)惠的價(jià)格策略,。為此,，去年底,，恒大已經(jīng)悄然將降價(jià)樓盤回復(fù)至原價(jià)，均價(jià)達(dá)到7000元/平方米,。恒大地產(chǎn)董事長(zhǎng)許家印委婉表示,，這確實(shí)是營(yíng)銷策略的考慮。也就是說(shuō),，回歸原價(jià)是在為今年降價(jià)留出空間,，再次執(zhí)行8.5折優(yōu)惠后，恒大全國(guó)樓盤均價(jià)將再次低至5500元左右,。而在許家印看來(lái),，這個(gè)價(jià)位，就是中央對(duì)合理房?jī)r(jià)的定義,。
需要注意的一個(gè)現(xiàn)象是,，去年開始，首輪降價(jià)確由民營(yíng)企業(yè)牽頭,，其中包括龍湖,、富力、星河灣等,。業(yè)內(nèi)人士稱,，相對(duì)于國(guó)有企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)率先降價(jià)的原因有三：一是民企融資成為較高,�,！捌毡閬�(lái)看，國(guó)有企業(yè)融資成本在8%至9%,，而民營(yíng)企業(yè)融資成本高達(dá)18%左右,。這年10%的成本幾乎相當(dāng)于一個(gè)高地價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部利率。如此大的成本差別導(dǎo)致國(guó)資更有堅(jiān)持不降價(jià)的理由,。”哈爾濱一家民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,。
民企率先降價(jià)的第二個(gè)原因是,，確實(shí)有部分激進(jìn)型民營(yíng)企業(yè)在地價(jià)高位時(shí)入市拿地，而幾乎所有上一輪地王項(xiàng)目都面臨房?jī)r(jià)與地價(jià)嚴(yán)重不匹配的尷尬,。資金壓力致使房企要么緩開工,，要么低價(jià)套現(xiàn)。再加上去年年底大量工程款和到期貸款需要支付,，民企于去年大幅降價(jià)就在情理之中,。有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)透露，綠地就曾經(jīng)拖欠工程款,，最終以房抵現(xiàn),，折價(jià)后支付給施工方,。
彼時(shí)，大量國(guó)有企業(yè)尚未進(jìn)入降價(jià)大軍,。一位國(guó)企負(fù)責(zé)人告訴記者：“既然我們尚有實(shí)力,，一定是能挺到什么時(shí)候就挺到什么時(shí)候。畢竟單價(jià)每降1000,，意味著一套房子動(dòng)輒百萬(wàn)的損失啊,，這不是小數(shù)目�,！�
而保利,、招商等國(guó)資企業(yè)此次高調(diào)降價(jià)，似乎意味著更明確的政策收緊信號(hào)已經(jīng)在國(guó)企判斷中形成共識(shí),。有消息人士透露,，一家大型國(guó)企在春節(jié)后參加了一次國(guó)資委組織的內(nèi)部會(huì)議，隨后,，這家房企就展開了全國(guó)降價(jià)促銷,。而業(yè)內(nèi)分析，這很有可能是中央調(diào)控信息在國(guó)資領(lǐng)域得到深入傳達(dá),。由此,，不排除更多國(guó)有企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入降價(jià)階段。
降價(jià)有明有暗 實(shí)際幅度或超預(yù)期
房企降價(jià)不可避免,。市場(chǎng)更關(guān)注的是幅度與程度如何,？從目前情況看，與年前動(dòng)輒7折的折扣幅度不同,，這一輪國(guó)資為代表的降價(jià)潮并未比上一輪有更大折扣,，而多以8至9折為主。究其原因,，易居中國(guó)分析師薛建雄表示,，去年的大幅度折扣主要是開發(fā)商年底巨大的資金壓力所致。到今年,，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏放緩,，拿地節(jié)奏放緩，成本壓力不大,。加上去年7至8折的優(yōu)惠體現(xiàn)出很好的銷售效果,，因此開發(fā)商更愿意在今年以稍小的折扣幅度試探市場(chǎng)。
而從銷售情況來(lái)看,，以保利葉語(yǔ)為例,，市場(chǎng)人士稱其銷售效果已經(jīng)不比去年其他8折盤的銷售景氣度。因此,，不排除更多企業(yè)出現(xiàn)接近8折或更高的折扣幅度,。
折扣幅度雖然不比去年,，但參與的企業(yè)數(shù)量卻在增加。薛建雄表示,，降價(jià)正從個(gè)別企業(yè)個(gè)別樓盤的個(gè)案行為,，變成越來(lái)越多房企參與的普遍現(xiàn)象。如果調(diào)控政策沒(méi)有較大調(diào)整,，到今年7,、8月，將是房企普遍降價(jià)的高峰期,，全年調(diào)控效果或在那時(shí)候突出顯現(xiàn),。
與降價(jià)幅度有關(guān)的另一個(gè)現(xiàn)象，開發(fā)商實(shí)際銷售價(jià)格可能較報(bào)出的優(yōu)惠價(jià)更低,。以仁恒置地在上海的高端物業(yè)森蘭雅苑為例,，該樓盤今年初在網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售價(jià)格高達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米，而近日,，中原地產(chǎn)銷售部人士告訴記者,，因?yàn)殇N售不佳，仁恒于3天前啟動(dòng)二手中介聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷,，下調(diào)后的均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米,。如果購(gòu)買1至5層小戶型房源，房?jī)r(jià)更可能低至3.1萬(wàn)元/平方米,�,！�3.1萬(wàn)的價(jià)格你在售樓處是問(wèn)不到的，只有確定你有購(gòu)買意向,，開發(fā)商會(huì)愿意和你進(jìn)一步討論價(jià)格,，這個(gè)低價(jià)是我們?cè)趲Э蛻襞c開發(fā)商談判過(guò)程中了解到的�,！敝性禺a(chǎn)人士稱,。
在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn),，包括綠城,、星河灣、仁恒等眾多房企都有折后再折的降價(jià)空間,，實(shí)際成交價(jià)格或更低于目前市場(chǎng)公布的優(yōu)惠幅度。