|
近期，部分地方政府頻頻嘗試或已出臺一些變相的房地產(chǎn)救市措施，引發(fā)了市場對當前房地產(chǎn)調(diào)控是否會有所松綁的強烈猜測,。但中央政府再三強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,，市場疑慮暫時消除,。本文試圖對2011年全國土地出讓金收入及其結(jié)構(gòu)變化的諸多特征展開分析,，說明為什么目前仍要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,，以此鞏固當前階段已經(jīng)取得的部分調(diào)控成果,。
在今年1月初召開的全國國土資源工作會議上,，國土資源部部長徐紹史透露,，2011年土地出讓合同價款雖然有所增長，但增幅有較大幅度下降,。盡管國土資源部并未透露2011年全國土地出讓金收入的具體金額,，但在2010年全國土地出讓金收入2.7萬億元的基礎(chǔ)上仍然“有所增長”，說明嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控背景下,，2011年全國土地出讓金收入并未減少,，增幅下降較大，是指土地出讓金總額變化情況,。但是,，如果從結(jié)構(gòu)來看，2011年全國各地的土地出讓金收入增長呈現(xiàn)區(qū)域性“此消彼長”格局,。同時,，土地出讓金的使用結(jié)構(gòu)變化較大。這些更值得關(guān)注,。
數(shù)據(jù)顯示,，2011年，一線城市中,，北京市國有土地使用權(quán)出讓金為741.9億元,，完成預算的127.7%；上海市國有土地使用權(quán)出讓收入461.3億元,，完成預算的156.4%,。與2009年高峰期國有土地使用權(quán)出讓金收入超過千億元相比，2011年北京和上海兩市的國有土地使用權(quán)出讓收入總額大幅下降,，而且,，國有土地使用權(quán)出讓收入所占地方財政收入比重也由2009年的40%左右大幅下降至2011年的15%-24%之間。相比之下,，二,、三線城市中仍有部分地區(qū)的土地出讓金收入還是出現(xiàn)同比增長，如重慶2011年市國有土地使用權(quán)出讓收入完成1309.3億元（增長47.2%）,。這表明,，與二、三線城市相比,，一線重點城市受此次房地產(chǎn)調(diào)控的影響較大,。
與此同時，土地出讓金收入結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定變化。其中,，受房地產(chǎn)調(diào)控影響最大的北京和上海市在2011年度土地出讓金收入仍超出預算目標,，最主要的原因是土地出讓金收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。以北京市為例,，主要是受商務中心區(qū)土地出讓和工業(yè)用土地出讓收入規(guī)模較大等因素影響,。商業(yè)和工業(yè)用土地出讓收入大幅增長，一定程度上對沖了同期住宅用土地出讓收入增長,，因為同期住宅用土地出讓收入增長放緩甚至出現(xiàn)下降,。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)深入，許多地區(qū)特別是一線重點城市紛紛調(diào)低了2012年土地出讓金收入增長的預算安排,。例如,，《關(guān)于上海市2011年預算執(zhí)行情況和2012年預算草案的報告》中認為，2012年國家繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，上海市優(yōu)化調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu),，國有土地使用權(quán)出讓收入相應減少，預算安排為國有土地使用權(quán)出讓收入343億元（下降25.6%）,；《關(guān)于北京市2011年預算執(zhí)行情況和2012年預算草案的報告》中也指出,，主要是受房地產(chǎn)市場影響，預計土地收入下降幅度較大,，預算安排為國有土地使用權(quán)出讓金330.1億元（下降55.5%）,。
上述分析顯示，一方面,，當前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了部分階段性成果,，全國各地住宅土地出讓形勢難言樂觀，導致原本房價上漲過快的北京和上海等地土地出讓金收入大幅下降,，所占當年財政收入比重也顯著下降。盡管當前地價上漲受阻對未來地方財政收入增長影響不利,，但卻有利于有效控制房價的上漲趨勢,，促進未來房價的合理回歸。
但另一方面也要看到,，2011年全國土地出讓金收入規(guī)模依然很高,，讓市場格外擔憂地方政府不會輕易放棄“土地財政”的特殊偏好，一旦房地產(chǎn)調(diào)控有所松綁,，被壓制的地價就會迅速反彈,，對未來房價的繼續(xù)上漲也會構(gòu)成較大負面影響。在此背景下,，不能輕言放松當前房地產(chǎn)調(diào)控,。
所以，盡管有效控制房價上漲趨勢、投資和投機需求被擠出市場等階段性調(diào)控成果都已取得,，但仍要看到鞏固和捍衛(wèi)當前房地產(chǎn)調(diào)控成果的艱巨性與復雜性,，無論從短期還是長期看都不能放松或動搖對房地產(chǎn)調(diào)控，否則將前功盡棄,。
|