中國(guó)指數(shù)研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8793元/平方米,，環(huán)比2011年12月下跌0.18%,，至此百城住宅平均價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)五連跌。更加值得關(guān)注的是,，北京等十大城市平均價(jià)格同比下跌0.62%,，這是自2010年6月以來首次同比下跌。嚴(yán)厲調(diào)控之下,，國(guó)內(nèi)樓市的種種“神話”正在破滅，在房?jī)r(jià)“合理回歸”的剛性要求下,，房地產(chǎn)業(yè)“轉(zhuǎn)型發(fā)展”謀求突圍迫在眉睫,。
樓市黃金時(shí)代終結(jié)
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，2012年1月,，百城住宅價(jià)格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1.16個(gè)百分點(diǎn),，是自2011年8月以來的最低漲幅,。其中，3個(gè)城市同比漲幅介于10%至13%之間,，75個(gè)城市同比漲幅在10%以內(nèi),。同比來看,，北京等十大城市平均價(jià)格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌,。1月,，同比下跌的城市有6個(gè)，較上月增加1個(gè),。
盡管百城價(jià)格環(huán)比跌幅略有縮小,，但多數(shù)城市降價(jià)項(xiàng)目逐漸增多。從區(qū)域來看,，降價(jià)仍以供應(yīng)量較大的遠(yuǎn)郊區(qū)縣項(xiàng)目為主,，近期降價(jià)趨勢(shì)逐漸向內(nèi)城蔓延。此外,，降價(jià)項(xiàng)目多以新開盤項(xiàng)目為主,，為吸引更多購(gòu)房者，新項(xiàng)目趁開盤之際加大優(yōu)惠力度或?qū)⒊蔀橼厔?shì),�,！ �
業(yè)內(nèi)人士稱，中國(guó)樓市已迎來一個(gè)新的低谷,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，近10年來，多數(shù)年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上,，特別是樓市繁榮的2005年和2009年,，增幅更是高達(dá)40%以上。而2011年全國(guó)商品房銷售面積為10.99億平方米,，僅增長(zhǎng)4.9%,，增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn),。如此情景,，僅比金融危機(jī)影響下的2008年樓市好一些�,！ �
與銷量大幅下降相伴的是庫(kù)存的持續(xù)高企,。截至2011年12月底，中原監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目的庫(kù)存量約為2496萬(wàn)平方米,，同2011年5月底相比,，標(biāo)桿房企的庫(kù)存量增加約7成。而全國(guó)商品房待售面積在2011年年底則達(dá)到27194萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)26.1%,，增速比上年加快18.0個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)10大典型城市商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)6000萬(wàn)平方米,，與去年同期相比,，新增1700萬(wàn)平方米庫(kù)存量,，增長(zhǎng)約40%�,！ �
另外,，去年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成新開工面積19.01億平方米，同比增長(zhǎng)16.2%,，增幅大幅回落24.5個(gè)百分點(diǎn),，低于近年來的平均增幅。在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的情況下,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期悲觀,。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說，考慮到去年土地成交,、企業(yè)資金等情況,，預(yù)計(jì)2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新開工面積將出現(xiàn)10年來的首次負(fù)增長(zhǎng)�,！ �
全行業(yè)陷入缺錢困局
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過去推動(dòng)其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸終結(jié),，尤其是信貸政策的收緊,，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個(gè)全行業(yè)缺錢的困局之中。1月30日,，央行發(fā)布的《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,，2011年全年房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款共1.26萬(wàn)億元，較前一年下降38%,，占新增貸款總額的比例為16.9%,，較上年下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,，2011年末,，保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計(jì)增加1751億元,，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%,，比年初水平提高31.7個(gè)百分點(diǎn)�,！ �
業(yè)內(nèi)人士稱，從報(bào)告公布的數(shù)據(jù)看,，2011年房地產(chǎn)新增貸款出現(xiàn)大幅縮減,，其中超過一半的貸款投向保障房建設(shè)。在調(diào)控力度不減的大背景下,，貸款難度的加大,，必然促使房企融資成本增加,，2012年房企的融資困局仍然難有突破�,！ �
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2012年將迎來房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰，各種離岸私募債,、房地產(chǎn)信托,、房地產(chǎn)基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務(wù)總額達(dá)到數(shù)萬(wàn)億元。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),，房地產(chǎn)企業(yè)的償債高峰在2012年和銷售回籠資金的低谷相重合,，使得房企資金鏈從2012年二季度起將進(jìn)一步惡化，甚至將比2008年的最差水平更糟,�,！ �
銷售受阻、庫(kù)存激增正令房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈深度承壓,，中小房企尤其是資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)開始加速以股權(quán)和項(xiàng)目換取現(xiàn)金,。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過124宗,，交易金額471.76億,，同比分別上漲47.6%、185.5%,。進(jìn)入2012年,，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場(chǎng)全國(guó)樓市成交規(guī)模(交易額超千萬(wàn)元)股權(quán)交易達(dá)到了20宗,，披露市值達(dá)到了67.8億元,，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%�,！ �
兩三年以前,，房地產(chǎn)業(yè)堪稱“吸金池”。而眼下,，越來越多企業(yè)被迫退出,。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底,，武漢的在冊(cè)房企比2010年同期減少了200余家,。北京、上海等地也有大量房企項(xiàng)目公司甚至母公司退出樓市,�,！ �
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，目前開發(fā)商的開發(fā)貸款已經(jīng)萎縮的非常厲害，同時(shí)各類資金來源都面臨增長(zhǎng)乏力的情況,。一方面,，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難,；此外，外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度,，在今年難以大幅增加,。他預(yù)計(jì)，2012年的資金來源不容樂觀,，估計(jì)只會(huì)有8%左右的增幅,。
“以錢炒錢”模式失靈 房企亟待轉(zhuǎn)型
瑞信研究院近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示,，中國(guó)消費(fèi)者在未來兩年購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的意愿為16%,，比2010年進(jìn)一步下降。嚴(yán)厲的限購(gòu),、越來越高的購(gòu)房門檻以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的逐漸提高,，讓不少人對(duì)樓市望而卻步，穩(wěn)賺不賠的“全民炒房”時(shí)代終結(jié),，而對(duì)開發(fā)商來說,，瘋狂圈地“以錢炒錢”的模式已經(jīng)失靈，必須改變過去粗放式的開發(fā)模式,�,！ �
專家稱，綠城等房企過去“狂飆突進(jìn)”的一大動(dòng)力就是高杠桿率,，但一旦資金面全面卡緊,，高負(fù)債率的危機(jī)便會(huì)逐漸暴露。綠城“高舉高打”陷入困境,，值得反思,。數(shù)據(jù)顯示，綠城集團(tuán)2011年累計(jì)銷售金額為353億元,，較上一年降幅超過30%,。曾在2009年喊出“三年趕超萬(wàn)科”的綠城，去年在大型房企中的排名已經(jīng)跌出了前二十,。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2012年綠城將有120-140億短期債務(wù)到期(含條件苛刻的信托融資)。此外綠城全年建設(shè)成本在160-170億,，兩大成本合計(jì)超300億,。而綠城去年全年銷售金額僅330億,。為緩解資金壓力，去年年底至今年年初的一周之內(nèi),，綠城連續(xù)出售了5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)套現(xiàn)近40億元，近日瑞銀披露,，綠城將再出售4個(gè)項(xiàng)目,，以期再套現(xiàn)60億元�,！ �
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說：“過去十五年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng),，背后是中國(guó)的城市化。在這過程中,，地價(jià),、房?jī)r(jià)均快速上漲，開發(fā)商大規(guī)模圈錢,、圈地,。但是，從2012年開始,，這種只重規(guī)模的商業(yè)模式已經(jīng)結(jié)束,。”
事實(shí)上,，2011年房地產(chǎn)開發(fā)商就已開始“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”和“轉(zhuǎn)型”,，一是從一線城市向二三線城市“轉(zhuǎn)場(chǎng)”，二是由于住宅產(chǎn)品的前景不樂觀,，不少開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn),。還有一些傳統(tǒng)房企則謀求跨界經(jīng)營(yíng)，“星河灣”跨入白酒行業(yè),，碧桂園在內(nèi)蒙古錫林郭勒盟建立投資公司,，主營(yíng)褐煤開采和煤化工，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)更是橫跨商業(yè)地產(chǎn),、高級(jí)酒店,、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨,、旅游度假等五大產(chǎn)業(yè),。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月31日在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上指出：“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施,，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,。”據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，這是溫總理兩年以來第五次公開提出要促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸,。專家認(rèn)為，借助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的深厚腹地和城市化的快速進(jìn)程，中國(guó)樓市依然有著巨大的空間優(yōu)勢(shì),，但在房?jī)r(jià)“合理回歸”的剛性要求下,，房地產(chǎn)企業(yè)“轉(zhuǎn)型發(fā)展”已沒有退路。