當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入整體下行階段。從市場反映的現(xiàn)象看,，繼一線城市部分樓盤降價(jià)后,，降價(jià)趨勢正在向二三線或更大范圍蔓延。而由于銷售萎縮,、庫存積壓使得包括行業(yè)龍頭在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇降價(jià)促銷,、以量變現(xiàn)等最現(xiàn)實(shí)的生存法則。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,，調(diào)控持續(xù)已成定局并在逐漸落實(shí)到降價(jià)環(huán)節(jié),。
調(diào)控 持續(xù)從緊已成定局
國務(wù)院總理溫家寶日前表示，中國下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房價(jià)將使民眾能夠接受,，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展,。“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,，決不可有絲毫動(dòng)搖,，我們的目標(biāo)是要使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格�,！边@是繼國務(wù)院常務(wù)會(huì)議后,，中央層面又一次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，鞏固調(diào)控成果,。
事實(shí)上,，一系列限購、限貸等樓市調(diào)控政策已經(jīng)顯現(xiàn)效果,。中國指數(shù)研究院7日發(fā)布的“中國主要城市房地產(chǎn)每周交易數(shù)據(jù)情報(bào)”顯示,，11月首周樓市繼續(xù)走低，當(dāng)期監(jiān)測的35個(gè)城市,，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上,。
但是針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高壓態(tài)勢仍然非常明顯,。近期財(cái)政部部長助理王保安也表示，將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施,，下一階段有關(guān)部門會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況完善稅制,，加快稅收政策的制定。此外還有首套房按揭貸款利率上浮,，銀行嚴(yán)控開發(fā)貸等,。
珠海市于本月初開始執(zhí)行的“雙限令”也明確回應(yīng)了市場上關(guān)于調(diào)控可能松動(dòng)的一些擔(dān)憂。珠海市要求對(duì)新增住宅項(xiàng)目實(shí)行限價(jià),，主城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行限購,。業(yè)內(nèi)人士指出，珠海市加強(qiáng)版的雙限令顯示出地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的迫切性,。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會(huì)放松，目前來看持續(xù)到明年已經(jīng)成為定局,，期待政策在明年初放寬的可能性基本沒有,。”
中國社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)持同樣觀點(diǎn),，他說“現(xiàn)在整體的價(jià)格趨勢已經(jīng)非常明顯,，經(jīng)過一系列的調(diào)控，無論是70個(gè)大中城市還是重點(diǎn)城市，房價(jià)已經(jīng)基本停漲,，包括龍頭開發(fā)商在內(nèi)也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行動(dòng),，這說明一系列調(diào)控措施起到了作用，有效地遏制了投資投機(jī),。明年上半年之前只要繼續(xù)堅(jiān)持限購政策,，房價(jià)都會(huì)是整體向下的趨勢”。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,，與2008年相比,，盡管整個(gè)樓市的調(diào)整幅度未必會(huì)更大，但持續(xù)的時(shí)間肯定會(huì)更長,�,！坝捎谀壳胺績r(jià)剛開始下跌，按照這種降溫態(tài)勢,，預(yù)計(jì)明年上半年才能收到顯著效果,。到時(shí)候中央政策有望出現(xiàn)松動(dòng)�,！�
降價(jià) 房企普遍變招求生
上海,、北京等一線城市引發(fā)樓市降價(jià)潮后，近期全國房企打折促銷的信息接連不斷,。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)總裁周忻告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，新浪樂居旗下的房產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái)EJU網(wǎng)站此前與萬科合作在深圳以特價(jià)房打響促銷戰(zhàn)后，又與龍湖地產(chǎn)在華東推出限時(shí)團(tuán)購活動(dòng),�,！盎顒�(dòng)中共推出近千套房源，5天內(nèi)賣出20億元,，9成房源被認(rèn)購,。”
據(jù)記者了解,，萬科,、龍湖、星河灣等企業(yè)目前都有不同程度的降價(jià)促銷樓盤項(xiàng)目,，其中部分項(xiàng)目降價(jià)幅度在20%至40%,。“降價(jià)”已成為開發(fā)商眼中的敏感詞,，由于上海,、深圳等地房價(jià)下降遭遇業(yè)主“維權(quán)”糾紛，由此引發(fā)退房潮后,，開發(fā)商的降價(jià)手段變得更為靈活隱蔽,，除了傳統(tǒng)的打折促銷策略，還在嘗試其他招數(shù)以價(jià)換量。
周忻告訴記者,，包括龍頭企業(yè)在內(nèi)的很多房企很早就已進(jìn)入“網(wǎng)上賣房”的電商領(lǐng)域,。周忻說“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢已經(jīng)明朗，現(xiàn)金為王,、流水第一的經(jīng)營理念更為重要,，公司可以低調(diào)，營銷不能低調(diào),！”
而新浪樂居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示,，EJU電商網(wǎng)站近期在全國10個(gè)城市累計(jì)上線92個(gè)新房項(xiàng)目，成交897套房源,，成交面積逾6萬平方米,，金額超過10億。
除了萬科,、中海,、綠地等房企加入降價(jià)隊(duì)伍。上海長泰東郊,、西郊別墅宣布各自下調(diào)售價(jià)達(dá)20%至25%,。近期保利家園也開始“變相降價(jià)”，部分樓盤通過贈(zèng)送車庫和免契稅等方式加大優(yōu)惠幅度,。
張大偉分析稱,，“從目前市場情況來看，市場供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了相對(duì)過剩,，所以必須降價(jià)促銷才能換得成交量。此前上海的降價(jià)潮已經(jīng)明顯刺激到其他城市,，在限購等政策下購房者期待房價(jià)下降的幅度會(huì)更大,，預(yù)計(jì)跟進(jìn)的降價(jià)項(xiàng)目會(huì)明顯增加，降價(jià)潮將更加普遍,�,！�
出現(xiàn)降價(jià)的不僅僅是一線城市和知名房企。事實(shí)上,，此前杭州下沙區(qū)的“保利灣天地”和“世茂首府”大幅降價(jià)促銷后,，二線城市房價(jià)集體下行序幕便已經(jīng)拉開。中原地產(chǎn)向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前杭州新開樓盤成交均價(jià)較周邊樓盤的降價(jià)幅度在10%至20%,；主城區(qū)成交均價(jià)從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米,，降幅近20%,。
除杭州外，成都、南京,、天津等二線城市新開樓盤成交價(jià)格也已開始出現(xiàn)下跌,。其中，成都降價(jià)幅度大部分在5%至10%之內(nèi),，降價(jià)范圍已波及主城區(qū)和郊縣,；南京的新開樓盤均價(jià)降幅約10%，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯,；天津的新房均價(jià)降幅則在5%至15%,。
在重慶，進(jìn)入11月后先后有包括中海,、和黃,、保利、魯能,、金科協(xié)信等大小房企都不約而同的加入促銷的行列,。重慶業(yè)內(nèi)人士王雪松稱，目前重慶市場上大力促銷的,，最多的還是大企業(yè),，這是因?yàn)橹貞c沒有限購，只要開發(fā)商愿意降價(jià),，出貨速度就會(huì)很快,。
中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%,。前三季度報(bào)顯示,，在A股上市的房企中，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù),，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損,，80%以上房企負(fù)債同比增加。
收緊 房企資金鏈深度承壓
在政策持續(xù)高壓之下,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也不斷收緊,。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度,，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入866.3億元,，同比下滑22%。從凈利潤指標(biāo)看,，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元,，同比下滑了25.5%。
上市房企業(yè)績下滑的背后,，是銷售不暢,、庫存高企的慘淡局面,。以“萬保金招”四大龍頭企業(yè)為例，截至8日,，除招商地產(chǎn)外,，萬科、保利,、金地均已公布了10月的銷售數(shù)據(jù),。數(shù)據(jù)顯示，10月單月,，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米,，銷售金額103.4億元，同比分別下降23.18%和33.33%,，這已是萬科銷售額連續(xù)第三個(gè)月同比下降,。
保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)同樣也面臨著銷售同比下滑。保利地產(chǎn)7日發(fā)布公告稱,，10月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬平方米,，同比下降26.79%；實(shí)現(xiàn)簽約金額54.20億元,，同比下降39.27%,。同天，金地集團(tuán)公布的銷售數(shù)據(jù)顯示,，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積19萬平方米,，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元,，同比減少29.4%,。
受銷售持續(xù)低迷影響，上市房企存貨壓力進(jìn)一步增大,。Wind統(tǒng)計(jì)顯示,，三季度末，房地產(chǎn)板塊146家公司存貨達(dá)1.22萬億元,，較去年同期的8593億元大增41.98%,。此外,，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額的下滑速度逐步加快,。從三季度的數(shù)據(jù)看，146家上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為負(fù)的191.723億元,，而在去年同期則為負(fù)的51.5億元,，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)值,。
東莞證券研究報(bào)告認(rèn)為,，行業(yè)融資困難,、成本增加，面對(duì)資金與業(yè)績雙重壓力,，大多房企在四季度將會(huì)加大推盤力度以及逐步降價(jià)促銷,。未來樓市銷售難度仍然較大，銷量難以大幅增長,；同時(shí)隨著房價(jià)向下,，房企利潤將受到壓擠。因此預(yù)計(jì)2011年以及2012年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增速將出現(xiàn)放緩,。
北京一家上市房企資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持從緊,，去庫存壓力仍將繼續(xù)攀升,，在限購等政策影響及越來越多的購房者降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)的情況下，適度降價(jià)或許是比較理智的選擇,。公司管理層已經(jīng)在考慮如何應(yīng)對(duì)未來半年內(nèi)可能出現(xiàn)的量價(jià)齊跌的風(fēng)險(xiǎn),，財(cái)務(wù)策略也更加注重穩(wěn)健。