就目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局而言,，一線城市無(wú)疑是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，有專家甚至認(rèn)為,，如果北上廣深這幾個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同時(shí)出現(xiàn)下跌,，那么就說(shuō)明樓市拐點(diǎn)到了,。
日前,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)連續(xù)3月停滯,，一線重點(diǎn)樓市價(jià)格上漲勢(shì)頭得到初步遏制,，樓市調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)。一線城市房?jī)r(jià)在連續(xù)停漲之后,，又去向何方,？成交量的變化是否會(huì)影響樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)？降價(jià)促銷能否為開(kāi)發(fā)商力挽狂瀾,？近日,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，揭開(kāi)當(dāng)前樓市最真實(shí)的景象,。
深圳
限量限時(shí)促銷打折樓盤(pán)未見(jiàn)“實(shí)降”
金九銀十慘淡收?qǐng)�,，市�?chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)。十一黃金周后,，深圳樓市打折促銷樓盤(pán)不斷涌現(xiàn),，直降一萬(wàn)元、降價(jià)6000元或最高降幅達(dá)20%的聲音不絕于耳,，不斷有開(kāi)發(fā)商加入“降價(jià)”陣營(yíng),。近日記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商紛紛以特價(jià)房和高折扣為促銷手段,，深圳打出降價(jià)旗號(hào)的在售樓盤(pán)僅僅是限量促銷,，房?jī)r(jià)仍未實(shí)質(zhì)下降。
8月份,，深圳樓市出現(xiàn)成交量明顯下滑后,，當(dāng)?shù)貥潜P(pán)便開(kāi)始打出降價(jià)促銷的旗號(hào)。9月初,，被稱為深港豪宅的蘭亭國(guó)際便打出“中秋特價(jià)直降7000元/平方米”的促銷口號(hào)，均價(jià)也由此前的3.2萬(wàn)元/平方米,，降到現(xiàn)在的2.5萬(wàn)元/平方米左右,，其降價(jià)幅度超過(guò)20%，創(chuàng)下今年以來(lái)深圳商品房單價(jià)最大降幅,。
促銷升級(jí)難賣房
記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn),，此次新推的蘭亭國(guó)際第2棟有60套左右房源。售樓部工作人員稱,，降價(jià)只在中秋節(jié)日三天,，在此之后，樓盤(pán)均價(jià)重回3.2萬(wàn)元/平方米,。目前,，該樓盤(pán)僅余少數(shù)在售,。
龍頭房企萬(wàn)科在繼7月份推出
“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”降價(jià)促銷活動(dòng)后，9月份又一舉推出1萬(wàn)套房源入市,，其總價(jià)優(yōu)惠幅度更是從此前的5000元上升至1萬(wàn)元,。
9月底，位于深圳沙灣的萬(wàn)科公園里開(kāi)盤(pán),，萬(wàn)科推出史上最慷慨大禮包,，不僅送精裝、家私,、家電還送名車優(yōu)惠券,。163平方米的特價(jià)房，由開(kāi)盤(pán)時(shí)2.2萬(wàn)元/平方米降至1.9萬(wàn)元/平方米,。雖然降幅接近15%,，但開(kāi)發(fā)商僅拿出10套作為促銷而已。
迫于資金壓力,，國(guó)慶后深圳樓盤(pán)掀起一波打折潮,。10月中旬，位于深圳龍華的花半里樓盤(pán),，銷售價(jià)格從9月初開(kāi)盤(pán)時(shí)1.8萬(wàn)元/平方米下調(diào)至1.2萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米,，降幅超過(guò)30%。為避免引發(fā)老業(yè)主維權(quán),，開(kāi)發(fā)商采取對(duì)老業(yè)主直接進(jìn)行幅度不等的價(jià)格補(bǔ)償,。
據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)購(gòu)房中心監(jiān)控顯示，深圳9月份進(jìn)行優(yōu)惠促銷的樓盤(pán)多達(dá)54個(gè),，但多數(shù)樓盤(pán)折扣僅為97折左右,。盡管開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷引起市場(chǎng)關(guān)注，但樓市成交量卻仍無(wú)起色,。根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土網(wǎng)每日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，上周全市共成交一手住宅455套，環(huán)比下降13.83%,；新房成交均價(jià)為17787.46元/平方米,，環(huán)比下跌了2.24%。
而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,，28個(gè)城市的樓市成交量同比下降，8個(gè)城市的成交量跌幅在50%以上,，其中深圳跌幅最大,，達(dá)65.03%。
中心城區(qū)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺
樓市打折促銷仍在增加,，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，大多數(shù)樓盤(pán)只是利用節(jié)假日限量限時(shí)促銷,，吸引購(gòu)房者注意力。而一些開(kāi)發(fā)商則采取暗升明降方式促銷,，或者采取降價(jià)后降低交付標(biāo)準(zhǔn),。
萬(wàn)科公園里開(kāi)盤(pán)之日，88平方米特價(jià)房,，折后價(jià)最低僅為154萬(wàn)元,，單價(jià)不到18000元元/平方米。但國(guó)慶后,，價(jià)格又在均價(jià)2萬(wàn)元/平方米左右的基礎(chǔ)上,，才可享受10萬(wàn)元的總價(jià)折扣，總價(jià)比開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格還高了3萬(wàn)元左右,。而龍華花半里在價(jià)格下調(diào)之后,，交房標(biāo)準(zhǔn)則由簡(jiǎn)裝變?yōu)槊鳌?BR> 上周，深圳樓市成交數(shù)據(jù)顯示,，深圳房?jī)r(jià)區(qū)域特征明顯,。位于深圳關(guān)內(nèi)主城區(qū)的羅湖、福田,、鹽田的成交均價(jià)上漲,，其中羅湖上漲7.74%，福田上漲4.98%,，鹽田上漲40.54%,。而福田區(qū)房?jī)r(jià)仍為全市最高，達(dá)到30565元/平方米,。
遠(yuǎn)離主城區(qū)的龍崗,、寶安的成交均價(jià)則出現(xiàn)下跌。上周,，龍崗新房成交均價(jià)下跌了6.91%,，寶安下跌了15.63%。由于降價(jià)促銷盤(pán)多居于龍崗,，從而拉低了龍崗區(qū)的成交均價(jià),，為全市最低，僅為13610元/平方米,。
世聯(lián)研究市場(chǎng)研究部首席分析師王海斌分析認(rèn)為，盡管開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格有所調(diào)整,，但并未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期,，因而市場(chǎng)仍處于觀望態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商后市降價(jià)促銷的可能性會(huì)更大,。
上海
庫(kù)存再創(chuàng)新高 滬樓市降價(jià)現(xiàn)分化
9月份上海商品住宅成交53.8萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降7%,，同比下降59%，僅比2008年9月48.8萬(wàn)平方米的歷史同期最低水平稍高,。成交量自今年5月以來(lái)出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月的下降,，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)預(yù)感到了大幅降價(jià)潮的來(lái)臨。10月,，以中海,、綠地、龍湖為代表的大型開(kāi)發(fā)商大規(guī)模價(jià)格調(diào)整果然到來(lái),。而行業(yè)普遍認(rèn)為,，此輪降價(jià)潮才剛剛拉開(kāi)序幕。
今年8月開(kāi)始,，上海的庫(kù)存商品住宅總量就一直維持在高位,。8月份，上海商品住宅庫(kù)存首度超過(guò)了800萬(wàn)平方米,，而到了9月26日上午網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示一手住宅可售面積為871萬(wàn)平方米,，截至10月25日上海商品住宅庫(kù)存總量已經(jīng)達(dá)到了883.2萬(wàn)平方米。
“十一”房展成“分水嶺”,？
而在巨量庫(kù)存背后,，是大面積樓盤(pán)滯銷。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè),，在9月份的前三周,，上海新增供應(yīng)的32個(gè)項(xiàng)目中有46.9%至今零成交，導(dǎo)致9月的供銷比下降至1：0.48,。
由于市場(chǎng)成交情況不佳,，多個(gè)已經(jīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，并計(jì)劃在9,、10月上市的樓盤(pán)紛紛推后了上市時(shí)間,。巨量的商品住宅庫(kù)存顯然給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)極大的銷售壓力，但開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度非常微弱,。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者,，開(kāi)發(fā)商只要降價(jià)10%就能取得非常不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。當(dāng)時(shí)上海降價(jià)的部分樓盤(pán),，即使以少量特價(jià)房促銷的美岸棲庭,、虹橋一號(hào)、朗詩(shī)綠島,，降價(jià)幅度也多只有20%左右,。
不過(guò)，上海“十一”假日房展成為房?jī)r(jià)“分水嶺”,。易居中國(guó)上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良在房展會(huì)一結(jié)束就向
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表態(tài),，上海將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)潮，并且購(gòu)房者的降價(jià)要求,，至少是在9折以上,。上海的其他房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)也大多持相同觀點(diǎn)。
市場(chǎng)的反應(yīng)也印證了機(jī)構(gòu)的猜測(cè),。龍湖,、綠地、中海等被認(rèn)為資金充裕的開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)行價(jià)格調(diào)整,，其中一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整幅度甚至接近1萬(wàn)元/平方米,。
降價(jià)出現(xiàn)分化
孫華良告訴本報(bào)記者，只有等月成交量重新回到100萬(wàn)平方米,，開(kāi)發(fā)商才可能停止降價(jià),。統(tǒng)計(jì)顯示，在上海多個(gè)樓盤(pán)大幅降價(jià)的背景下,，上海10月17日至23日一周的商品住宅成交量跌破10萬(wàn)平方米,，僅成交9.86萬(wàn)平方米，環(huán)比減少19%,。10月前3周,，上海市共計(jì)成交一手商品住宅30.27萬(wàn)平方米，和去年108.56萬(wàn)平方米的同期水平相比,，大幅下滑72%,，成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來(lái)的最低水平。
據(jù)孫華良介紹,，最近他已經(jīng)和部分開(kāi)發(fā)商取得了共識(shí)：大幅降價(jià)實(shí)際上降的是開(kāi)發(fā)商要交納的土地增值稅,。在此背景下，更多前期已經(jīng)獲得比較高利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商降價(jià)已經(jīng)沒(méi)有障礙,。
但能夠接受大幅降價(jià)的只有2009年就拿了地的部分開(kāi)發(fā)商,，去年和今年拿地的開(kāi)發(fā)商仍有不小壓力。遠(yuǎn)洋1號(hào)的一位銷售負(fù)責(zé)人介紹,，周邊的很多樓盤(pán)拿地都遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于遠(yuǎn)洋1號(hào),，如果這些樓盤(pán)大幅降價(jià)，將給遠(yuǎn)洋1號(hào)的定價(jià)帶來(lái)壓力,。此前,，遠(yuǎn)洋雖然已經(jīng)意識(shí)到市場(chǎng)成交量低迷下，可能會(huì)選擇降價(jià),。但遠(yuǎn)洋采用的策略是以提升樓盤(pán)附加值來(lái)應(yīng)對(duì),。但提升附加值的做法,，顯然沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大幅降價(jià)來(lái)得更加有吸引力。
從目前來(lái)看,，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)潮還不會(huì)很快結(jié)束。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉說(shuō),，成交量回暖的條件,，包括限購(gòu)政策逐步松動(dòng)、信貸政策松動(dòng)以及開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種方式降價(jià),。而中房信分析師薛建雄更直言不諱,，只有銀根和樓市調(diào)控政策放松，房?jī)r(jià)才可能重新迎來(lái)新一輪上漲,。
北京
成交僵持 北京樓市步入“軟拐點(diǎn)”,？
目前北京樓市成交的深度僵持，已將樓市推入深冬,。偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)副總裁胡景暉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)甚至提出,，目前的北京樓市已進(jìn)入以慢降為特點(diǎn)的軟拐點(diǎn)期。不過(guò),，這一觀點(diǎn)并未得到業(yè)內(nèi)人士的普遍認(rèn)同,。
據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至10月25日，從9月1日開(kāi)始入市的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為53個(gè),，提供的住宅套數(shù)合計(jì)為16169套,，可售總面積達(dá)230.68萬(wàn)平方米。但是簽約情況則非常慘淡,。截至25日,，53個(gè)項(xiàng)目累計(jì)簽約總套數(shù)為1940套，簽約面積更是只有20.6萬(wàn)平方米,，簽約率不足8.9%,。
成交陷入僵持
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，將樓市成交不足歸因于三點(diǎn),。首先,，2月17日落地的北京加強(qiáng)版限購(gòu)令，將“有購(gòu)房資格,、有購(gòu)房意愿與有購(gòu)房能力”的購(gòu)房者基數(shù)相對(duì)固定,；其次，目前不時(shí)出現(xiàn)的樓盤(pán)降價(jià),，進(jìn)一步加劇了購(gòu)房者的持幣待購(gòu)心理,；第三，一些降價(jià)樓盤(pán)未能以價(jià)換量,，以及降價(jià)后導(dǎo)致前期業(yè)主維權(quán)等情況,，也促使不少開(kāi)發(fā)商不敢輕言降價(jià)促銷，致使樓市繼續(xù)僵持。
北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愒诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出,，當(dāng)前零成交項(xiàng)目數(shù)占比高達(dá)六成是樓市僵持的一個(gè)重要體現(xiàn),，而最近16個(gè)連續(xù)上市項(xiàng)目零成交，源于深度僵持下,，北京樓市入市項(xiàng)目的成交周期變得更慢了,，一般新項(xiàng)目上市半個(gè)多月后才會(huì)出現(xiàn)成交。
從整個(gè)第三季度看,，北京樓市成交依然僵持,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京期房住宅成交量為19876套,，為最近三年同期最低值,。同比2010年下降了19%，僅為2009年同期成交量的近43.5%,。
房?jī)r(jià)開(kāi)始停漲
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，第三季度北京住宅成交均價(jià)為21978元/平方米，環(huán)比第二季度上漲900元/平方米,，但在第三季度的9月,，商品房住宅成交均價(jià)為21735元/平方米，環(huán)比8月的21836元/平方米下降了約0.46%,，目前的北京房?jī)r(jià)基本陷入停漲階段,。
不過(guò)，雖然北京樓市逐漸步入停漲階段,，但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，停漲不等同于房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。
駿豪地產(chǎn)主席張曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō),，目前樓市漸入寒冬,，主要原因在于行政干預(yù)。但這種行政干預(yù),，只是通過(guò)暫時(shí)壓制需求來(lái)控制房?jī)r(jià),，并未從根本上改變樓市內(nèi)在的運(yùn)行機(jī)制，因此類似行政強(qiáng)制干預(yù)下的房?jī)r(jià)停漲或部分回調(diào),，并不能真正地稱之為房?jī)r(jià)拐點(diǎn),。
不過(guò)也有人對(duì)此提出不同的看法。胡景暉則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，目前北京樓市已步入軟拐點(diǎn)期,，也就是說(shuō)目前的北京樓市已進(jìn)入下降通道，只是與2008年底2009年初的急降導(dǎo)致的硬拐點(diǎn)相比,，目前的下降節(jié)奏更慢,、幅度更小,，屬于軟著陸基礎(chǔ)上的軟拐點(diǎn)。
廣州
樓市均價(jià)“三連降”逾9萬(wàn)套存貨待消化
10月3日以來(lái),，廣州樓市周成交均價(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了“三連降”,，雖然下滑幅度有限，但被看作年內(nèi)最后一根“救命稻草”的“金九銀十”并未提振樓市銷售,。根據(jù)廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù),，截至10月25日，廣州未售的商品住宅數(shù)量已經(jīng)突破9萬(wàn)套,，與去年相比，廣州市場(chǎng)的消化能力已經(jīng)開(kāi)始退化,，巨量存貨壓頂,，開(kāi)發(fā)商的“變相促銷”是否會(huì)演變成“真實(shí)降價(jià)”？
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示,，上周廣州十區(qū)二縣市網(wǎng)簽共1742套一手住宅,，環(huán)比上升16.76%，但上周全市成交均價(jià)僅為11617元/平方米,，環(huán)比下降1.23%,。
結(jié)構(gòu)性因素影響大
數(shù)據(jù)顯示，自10月3日以來(lái),，廣州每周的成交均價(jià)從12303元/平方米到11812元/平方米,，再到11762元/平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比下降,，下跌幅度均在1%左右,。
與成交價(jià)格下降不同的是，上周廣州全市網(wǎng)簽共1742套一手住宅,，環(huán)比上升16.76%,，這是下半年以來(lái)單周成交量第二多的一周。通過(guò)數(shù)據(jù)不難看出,，廣州樓市受結(jié)構(gòu)性因素影響較大,。數(shù)據(jù)顯示，從化上周網(wǎng)簽134套一手住宅,，環(huán)比前一周的76套大漲76.32%,。此外，增城,、番禺,、花都依舊是廣州市場(chǎng)的成交大戶，對(duì)整體成交量的增長(zhǎng)有著明顯的拉升作用,。
巨量存貨壓頂
與成交價(jià)“震蕩下行”相比,，另一個(gè)讓開(kāi)發(fā)商“糾結(jié)”的問(wèn)題恐怕還是今年以來(lái)不溫不火的成交量,。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合前9月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，今年以來(lái),，廣州新建商品房成交量在1月份達(dá)到73.25萬(wàn)平方米，為年內(nèi)最高,，最低谷則是在3月份,，僅為31.98萬(wàn)平方米，這也是年內(nèi)唯一一個(gè)成交量同比,、環(huán)比均下滑的月份,。隨后的幾個(gè)月，成交低迷的狀況也未有改觀,，9月份,，成交量較8月份有小幅增長(zhǎng)，但也不到50萬(wàn)平方米,。
據(jù)陽(yáng)關(guān)家緣統(tǒng)計(jì)顯示,，今年前9月，廣州十區(qū)新建商品住宅共計(jì)成交38908套,，月均成家量約為4323套,。該網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，截至10月25日,，廣州累計(jì)未售的新建商品房數(shù)量達(dá)到了93697套,，按照前9個(gè)月的市場(chǎng)情況，這些存貨需要22個(gè)月才能消化完,。
在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，成交量不足的“金九銀十”尚不能提振市場(chǎng)，年內(nèi)或許不會(huì)再有更好的推貨機(jī)會(huì),，庫(kù)存壓力之下,，開(kāi)發(fā)商將如何應(yīng)對(duì)值得關(guān)注。
此前的
“變相促銷”在廣州市場(chǎng)上并少見(jiàn),，“團(tuán)購(gòu)”也被“移植”到樓盤(pán)營(yíng)銷中,，目前很多不接受這一方式的開(kāi)發(fā)商也在有意嘗試。
但地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為,，類似目前出現(xiàn)在江浙一帶的“豪宅大降價(jià)”的現(xiàn)象或許不會(huì)出現(xiàn)在廣州,，從市場(chǎng)特點(diǎn)來(lái)看，一方面廣州房?jī)r(jià)較其他一線城市還處在相對(duì)
“理性”的水平,，另一方面房地產(chǎn)的市場(chǎng)化水平較高,，對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的接受能力也將對(duì)較強(qiáng)。