被稱(chēng)為史上最嚴(yán)的“新國(guó)五條”自2010年9月29日出臺(tái)以來(lái),，限購(gòu)、限貸,、房產(chǎn)稅,、保障性住房、監(jiān)督問(wèn)責(zé)等“五大利器”在樓市調(diào)控中發(fā)揮了積極作用,。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認(rèn)為,，一年來(lái)，在這些調(diào)控政策影響下,，樓市成交急劇萎縮,，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，尤其是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已連續(xù)兩月止?jié)q,，雖然二,、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)漲勢(shì)，但漲幅不斷收窄,。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)漸行漸近,。
調(diào)整 需求銳減房?jī)r(jià)冷熱不均
按照“新國(guó)五條”規(guī)定，房?jī)r(jià)過(guò)高,、上漲過(guò)快,、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù),，其后超過(guò)20個(gè)城市限購(gòu),。2011年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》要求,，各直轄市,、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高,、上漲過(guò)快的城市,，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施,。其后43個(gè)城市限購(gòu),。
一年來(lái)，在“限購(gòu)令”影響下,，需求銳減,，限購(gòu)城市與非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢(shì)。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，全國(guó)各限購(gòu)城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線(xiàn)城市成交量環(huán)比減少了29.3%,，限購(gòu)范圍內(nèi)的二線(xiàn)城市也減少了23.3%,。
7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求,，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二,、三線(xiàn)城市也要采取必要的限購(gòu)措施。二,、三線(xiàn)城市限購(gòu)令疑云加重市場(chǎng)觀(guān)望情緒,，樓市“紅9月”風(fēng)光不再。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，近兩周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,，有20個(gè)以上城市樓市成交量同比下降，12個(gè)以上城市成交量跌幅在30%以上,。上周監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市中,，僅武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌,，除深圳外,，重慶同比下降幅度皆超過(guò)50%。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō),，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)日漸顯現(xiàn),，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示,，8月份一線(xiàn)城市已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月止?jié)q，二三線(xiàn)城市也接近步入止?jié)q區(qū)間,。其中,，一線(xiàn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格和7月份持平，二線(xiàn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.02%,，三線(xiàn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.01%,。他預(yù)計(jì)9月份一、二,、三線(xiàn)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格均有可能下降,。
緊繃 上市房企平均負(fù)債高企
“限貸”、資金回籠不足,，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，1至8月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源54738億元，同比增長(zhǎng)23.4%,。國(guó)內(nèi)貸款8889億元,，同比增長(zhǎng)5.1%，利用外資633億元,，同比增長(zhǎng)71.5%,，自籌資金22253億元，同比增長(zhǎng)33.8%,。
在資金不斷趨緊的情況下,，房企業(yè)績(jī)也在不斷下滑。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示,，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi),，截至9月29日，已發(fā)布三季度業(yè)績(jī)預(yù)告的33家上市房企中,，有11家三季度業(yè)績(jī)預(yù)增,，占比為33%。包括陽(yáng)光股份等在內(nèi)的5家企業(yè)三季度業(yè)績(jī)預(yù)減,，且凈利潤(rùn)下降幅度均在60%以上,。有7家虧損，其中,，鑫茂科技首次出現(xiàn)虧損,，虧損幅度達(dá)5800萬(wàn)元，其凈利潤(rùn)同比下滑幅度達(dá)1229.81%,，位居虧損幅度首位,。
廣發(fā)證券此前根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績(jī)報(bào)告統(tǒng)計(jì)指出,，今年上半年，我國(guó)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.3%,，創(chuàng)下近5年來(lái)的高點(diǎn),，A股上市房企整體負(fù)債總額達(dá)到了10921.43億元，同比上漲41.29%,。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月我國(guó)房企資金杠桿率已是2.46,，創(chuàng)近5年來(lái)新低,。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)表示，導(dǎo)致眼下高負(fù)債局面的一個(gè)主要原因是,，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商缺乏相應(yīng)的政策預(yù)期,；另一方面，開(kāi)發(fā)商一味追求高回報(bào),、高利潤(rùn),。從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商死扛并非是一個(gè)好的選擇,，降價(jià)是促成有效成交的有效途徑之一,。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該加大推盤(pán)及打折促銷(xiāo)的力度,。
啟動(dòng) 滬渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革
有媒體29日披露,，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆接受采訪(fǎng)時(shí)表示，重慶是大城市中唯一沒(méi)有采取限購(gòu)的城市,，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)揮作用了,，重慶市的房?jī)r(jià)連續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間都在全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的排名中靠后。此時(shí),，距國(guó)家有關(guān)部委明確加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)整整一年。
今年1月27日晚,，上海,、重慶分別對(duì)外宣布將于28日起正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這令樓市調(diào)控再度升級(jí),。
中國(guó)人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院教授安體富表示,，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)賣(mài)地收入的過(guò)分依賴(lài),，更為重要的是,，改革在一定程度上能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控產(chǎn)生一定作用，能夠增加購(gòu)房者的房屋持有成本,，有利于打擊投資投機(jī)性需求,。
相當(dāng)一部分人期待房產(chǎn)稅改革能夠使房?jī)r(jià)迅速趨于理性回歸,，抑制房地產(chǎn)過(guò)熱。不過(guò),，財(cái)科所稅收政策研究室研究員孫鋼此前接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,，原來(lái)寄希望更多的是與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度，現(xiàn)在來(lái)看,，這種希望可能有估計(jì)過(guò)高的成分,。對(duì)房產(chǎn)稅的效應(yīng)恐怕還需要有新的認(rèn)識(shí)，政策也需要進(jìn)一步完善,。安體富也表示,，從調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的角度，房產(chǎn)稅能發(fā)揮作用,，但是作用有限,。
待解 保障房需完善法律和制度
國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月,，全國(guó)保障房開(kāi)工率達(dá)86%,，按此進(jìn)度，今年1000萬(wàn)套的保障房開(kāi)工目標(biāo)不難達(dá)成,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，1至8月，全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額同比增長(zhǎng)33.2%,，商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)25.8%,。今年以來(lái)全國(guó)房屋新開(kāi)工面積的增速始終維持在高位，保障房建設(shè)力度加大成為其最主要的推動(dòng)因素之一,。
專(zhuān)家認(rèn)為,，加快保障性住房建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房屋回歸居住屬性的一個(gè)長(zhǎng)期解決路徑，包括公租房在內(nèi)的保障性住房數(shù)量的增加,，將有利于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和改善供需矛盾,。事實(shí)上，為加大保障房建設(shè),，督促地方政府貫徹落實(shí)政策,，鼓勵(lì)企業(yè)參與保障房建設(shè)，政府出臺(tái)了一些涉及土地,、融資,、稅費(fèi)優(yōu)惠等方面的政策措施，這些政策出臺(tái)及時(shí),、力度不斷加大,、措施更加具體，對(duì)我國(guó)的保障房建設(shè)起到一定的積極作用，但是我國(guó)的保障房在法律,、制度和政策上還需要完善,。
中國(guó)指數(shù)研究院此前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，這主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：首先,，我國(guó)保障房建設(shè)缺乏法律保障,。我國(guó)還沒(méi)有實(shí)施住房保障法，各個(gè)地方政府建設(shè)保障房沒(méi)有法律約束,，再加上行政考核機(jī)制不健全,，地方政府進(jìn)行保障房建設(shè)的動(dòng)力不足。
其次,，保障房建設(shè),、管理機(jī)制不健全。目前,，我國(guó)的保障房建設(shè)沒(méi)有明確的成熟模式，缺乏制度設(shè)計(jì),，保障房的運(yùn)營(yíng),、管理機(jī)制不健全，涉及這方面的政策內(nèi)容很少,，地方政府,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的探索積極性不高,。
業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出,，保障性住房的質(zhì)量監(jiān)管在一些地方仍然有不少漏洞，監(jiān)管工作艱巨而迫切,。各地在保障質(zhì)量的方面一定要制訂好有關(guān)政策,、明確監(jiān)管部門(mén)和相關(guān)責(zé)任，采取行之有效的監(jiān)管手段,。
提升 問(wèn)責(zé)制尚未發(fā)揮明顯作用
“新國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)規(guī)定,，要嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位,、工作不得力的相關(guān)負(fù)責(zé)人要進(jìn)行約談直至追究責(zé)任,。
這曾經(jīng)被認(rèn)為是“新國(guó)五條”中最嚴(yán)厲的一條。但令外界疑惑的是,，并沒(méi)有看到因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲而被問(wèn)責(zé)的官員,。有業(yè)內(nèi)人士坦言，欲通過(guò)問(wèn)責(zé)制度落實(shí)調(diào)控政策直到房?jī)r(jià)下行仍有難度,。
今年7,、8月份，二三線(xiàn)城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快催生新一輪“二三線(xiàn)限購(gòu)令”。住建部曾將部分二三線(xiàn)城市列入限購(gòu)名單,，并有意約談這些城市的負(fù)責(zé)人,。但該名單隨后被住建部證實(shí)“不再出臺(tái)”。
高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，在調(diào)控政策落實(shí)過(guò)程中,，問(wèn)責(zé)機(jī)制起到了一些作用，因?yàn)橐痪�(xiàn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本得到了抑制,。但是總體而言,，問(wèn)責(zé)的作用仍然有限。
李國(guó)平認(rèn)為,，除了沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo),，問(wèn)責(zé)制本身也存在一些矛盾的地方�,！案鞯氐氖袌�(chǎng)情況不盡相同且相對(duì)復(fù)雜,，所以很難有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)出臺(tái)。到了落實(shí)層面,，地方政府就擁有很大的自由空間,。從近期一些二三線(xiàn)城市在執(zhí)行新一輪限購(gòu)政策上的抵觸情緒和博弈態(tài)度，可以看出問(wèn)責(zé)制度的無(wú)奈和無(wú)力,�,！�