“目前是房地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,，在確保整體調(diào)控措施不動(dòng)搖的同時(shí),，還要有針對(duì)性抑制二,、三線城市房?jī)r(jià)過快上漲,，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”,。溫家寶總理在最新的《求是》雜志發(fā)表文章,，著重強(qiáng)調(diào)了房?jī)r(jià)調(diào)控力度不能放松,。房?jī)r(jià)何去何從又一次成為大家關(guān)注的焦點(diǎn),。
在9月2日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》與華泰聯(lián)合證券舉辦的“2011年經(jīng)濟(jì)年中巡回論壇深圳站”上,，新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師華泰聯(lián)合分析師魚晉華表示,，房?jī)r(jià)下半年會(huì)下跌，幅度預(yù)計(jì)在10%左右。
樓市供求關(guān)系發(fā)生改變
“從目前市場(chǎng)成交情況來看,，史上最嚴(yán)厲的三項(xiàng)政策,，限購(gòu)、限貸,、限價(jià)對(duì)樓市的影響非常大,，尤其是對(duì)40多個(gè)限購(gòu)城市的成交量影響尤甚。今年上半年,，40多個(gè)限購(gòu)城市成交金額占全國(guó)總成交金額的比重,，由去年的56%下降到53%�,！�2009年,，這一比例一度高達(dá)64%。
除了成交量下降外,，魚晉華認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化,。“成交下滑,，加上新推盤入市,。我們發(fā)現(xiàn)，核心城市(核心城市以四個(gè)一線城市為代表)新盤批售比數(shù)據(jù)持續(xù)大于1,。這一數(shù)據(jù)表明,，市場(chǎng)已經(jīng)變成了供大于求”。
房地產(chǎn)成交量減少,，直接導(dǎo)致庫(kù)存持續(xù)上升,。在魚晉華看來，樓市庫(kù)存將超過2008年的高峰期,�,！敖衲甓径纫詠恚诵某鞘袠欠繋�(kù)存開始持續(xù)攀升,。我們統(tǒng)計(jì)了五大核心城市(北京,、上海,、深圳,、武漢和杭州)發(fā)現(xiàn)，目前庫(kù)存量跟2008年12月的歷史高位相比,，僅僅相差20%,。從推盤規(guī)律來看，我們判斷今年下半年房地產(chǎn)庫(kù)存量會(huì)持續(xù)上升,，甚至可能超過2008年的高位,。”
“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，庫(kù)存和房?jī)r(jià)息息相關(guān)——凡是庫(kù)存的高位對(duì)應(yīng)的都是房?jī)r(jià)的低點(diǎn),。其邏輯在于,，高庫(kù)存將加大開發(fā)商的資金壓力，所以開發(fā)商往往在庫(kù)存非常高的時(shí)候會(huì)采取降價(jià)的策略,�,！�
房地產(chǎn)庫(kù)存的高點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是房?jī)r(jià)低點(diǎn)，這一規(guī)律是否會(huì)重演呢,？
房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌10%
降價(jià)幅度也是外界關(guān)注的焦點(diǎn),。
“我們判斷，目前僅僅在少數(shù)城市出現(xiàn)的開發(fā)商促銷,、搶客戶的現(xiàn)象,，會(huì)蔓延到其他城市。降價(jià)由部分開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)到更多的開發(fā)商被迫降價(jià),，降價(jià)范圍也會(huì)逐步拓寬,。我們認(rèn)為，今年下半年房?jī)r(jià)可能會(huì)有10%左右的下跌,�,！�
盡管短期看跌，但是從中長(zhǎng)期來看,，魚晉華認(rèn)為目前的調(diào)控沒有觸及根本,。
“這并不是我們對(duì)行業(yè)中長(zhǎng)期的判斷。恰恰相反,，我們認(rèn)為,，由于目前調(diào)控沒有觸及到行業(yè)的根本。房?jī)r(jià)暴漲的根本問題沒有徹底解決,，一旦未來政策在某種程度上有所放松,，房?jī)r(jià)有可能會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。我們認(rèn)為,，目前至少有兩個(gè)最根本的矛盾沒有解決,。”
第一大矛盾是新增土地供應(yīng)瓶頸和投資性需求旺盛的矛盾,，這一矛盾不但沒有解決,，反而還在不斷地被激化。所謂的新增土地供應(yīng)瓶頸,，通常理解是18億畝耕地紅線的問題,，還有土地容積率偏低的問題。但這兩個(gè)問題都不是問題的實(shí)質(zhì),，問題的實(shí)質(zhì)在于國(guó)有土地的壟斷制度�,，F(xiàn)有的國(guó)有土地壟斷制度核心在于土地的增值是歸公的,，即是歸政府所有，忽略和剝奪了現(xiàn)有土地財(cái)產(chǎn)所有人權(quán)益,。這樣的土地制度導(dǎo)致政府征地越來越難,，而征地難是新增土地供應(yīng)非常嚴(yán)重的障礙。
第二個(gè)矛盾是地方投資沖動(dòng)和財(cái)政困局,，即地方GDP競(jìng)賽,，各地政府花錢沒有節(jié)制。
從更長(zhǎng)周期來看,，魚晉華表示,，2015年是人口數(shù)量的拐點(diǎn)�,！伴L(zhǎng)期看,，決定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素是人口結(jié)構(gòu)因素。從嬰兒潮和人口紅利兩個(gè)因素來看,，我們判斷中國(guó)拐點(diǎn)式房?jī)r(jià)下跌可能在2015年之后,。因?yàn)楦鶕?jù)人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究，中國(guó)的嬰兒潮將在2015年之后進(jìn)入退休期,，他們的購(gòu)買力和需求會(huì)下降,。還有中國(guó)需求的撫養(yǎng)比會(huì)上升，人口結(jié)構(gòu)進(jìn)入倒金字塔的結(jié)構(gòu),，新增人口的不足導(dǎo)致新增住房需求下降,。我們判斷，“中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)理論上的拐點(diǎn)應(yīng)該在2015年之后,�,！�
