繼7月份修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》,，以及海淀區(qū)二手房交易平臺試點(diǎn)后，近日,，北京市發(fā)改委又發(fā)布中介傭金新標(biāo)準(zhǔn),，下調(diào)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。這是14年來北京首調(diào)中介行業(yè)傭金,。
按照新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，從8月31日起，北京中介機(jī)構(gòu)的傭金統(tǒng)一下調(diào)0.5%，具體為交易金額500萬元及以下,，傭金為2%,；500萬~2000萬元，傭金為1.5%,；2000萬以上~5000萬元,，傭金為1%；5000萬元以上,，傭金為0.5%,。
對此，北京市發(fā)改委表示,，此舉為規(guī)范住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場價格行為,，降低住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。
這引來了中介機(jī)構(gòu)的一片質(zhì)疑之聲,。“從調(diào)控的初衷來說,，老百姓對于稅負(fù)及房價是最關(guān)心的,。我認(rèn)為，對二手房交易環(huán)節(jié)中高達(dá)10%的稅費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p免,，才是最重要的,。”一位大型中介高管說,。
機(jī)構(gòu)質(zhì)疑政策意圖
對于此次北京市發(fā)改委降低服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.5%的政策意圖,，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉(博客,微博)并不諱言：“從鼓勵老百姓買房以及受益購房者角度講，政策意義不大,，降中介費(fèi)并不是最主要的問題,，房價的高低以及交易環(huán)節(jié)高達(dá)10%的稅費(fèi)才是最重要的因素�,！�
其實(shí),，對于此次出臺該政策已早有征兆，胡景暉表示,，之前已經(jīng)聽說要降中介服務(wù)費(fèi),，但這次發(fā)改委并沒有跟中介機(jī)構(gòu)面對面地溝通討論過�,！奥牭较⒑�,，中介機(jī)構(gòu)也曾通過各種途徑向相關(guān)部門反映過，但無濟(jì)于事,。從該政策中的分檔差額累進(jìn)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以看出,，成交總價越高的,，服務(wù)費(fèi)率越低�,！彼f,，此規(guī)定是在一定程度上控制服務(wù)費(fèi)總體額度。
此次新政同時對于中介服務(wù)的其他服務(wù)費(fèi)用也做出了上限規(guī)定,，其中代辦房地產(chǎn)登記服務(wù)收費(fèi),，最高不超過500元/宗；代辦貸款服務(wù)收費(fèi),，最高不超過300元/宗,；辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)收費(fèi)，最高不超過200元/宗,。而據(jù)某中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，以往，僅過戶費(fèi)一項的收費(fèi)就能達(dá)到1000~2000元,。
該人士表示,，目前北京的中介服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很低了，深圳現(xiàn)在是3%,，珠海為4%,，而國外能達(dá)到6%左右,。當(dāng)然,，目前我國的經(jīng)紀(jì)行業(yè)專業(yè)水平還達(dá)不到國外的水平，但目前一些大型中介正在通過提高服務(wù)質(zhì)量,，提高專業(yè)度來促進(jìn)市場發(fā)展,。
“盡管從百姓受益角度講微乎其微，但對于中介機(jī)構(gòu)以及中介行業(yè)來說,，還是影響很大,。在調(diào)控背景下，二手房市場已經(jīng)開始萎縮,。作為大型中介,，已經(jīng)開始不斷地通過提高服務(wù)質(zhì)量等各種方式來提高市場份額�,！痹撊耸空f,，與此同時，在提升行業(yè)專業(yè)水平的過程中,，人才等相關(guān)投入也不斷加大,。但目前中介機(jī)構(gòu)能做的只有做更細(xì)化的戰(zhàn)略調(diào)整，想要改變行業(yè)現(xiàn)狀還是很難,。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也認(rèn)為,，今年宏觀調(diào)控以來,，不僅是市場性的政策輪番出臺，對于經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范性政策也十分密集,。整個行業(yè)都在積極探索未來中介企業(yè)的生存之路,，尤其是一些大型的經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。整個行業(yè)的趨勢正在向服務(wù)型的企業(yè)良性發(fā)展,。而中介費(fèi)率的下調(diào),，會對其服務(wù)水平提高和發(fā)展形成障礙。面對利潤的下降,，企業(yè)將不得不更注重業(yè)績,。另外，尤其是大型中介需要在提升服務(wù)與追逐業(yè)績之間尋求平衡,，這對企業(yè)自身調(diào)節(jié)能力的提升,，各項服務(wù)平臺的搭建，乃至整個行業(yè)人才體系的養(yǎng)成,，都會造成一定困難,。
個別中介或退出市場
鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前正值樓市深度調(diào)控,，成交量慘淡,，二手房市場規(guī)模萎縮。費(fèi)率的下調(diào)對于經(jīng)紀(jì)行業(yè)的影響更加深化和擴(kuò)大,。
事實(shí)上,，中介公司利潤被攤薄，各家公司為立足市場必須擴(kuò)大市場份額,，中介費(fèi)下調(diào)后,，整個經(jīng)紀(jì)行業(yè)的利潤將出現(xiàn)下降。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,，7月北京二手房網(wǎng)上簽約8579套,，套均總價204萬元，當(dāng)前北京的中介委托比例接近80%,，照此計算,，僅1個月經(jīng)紀(jì)行業(yè)的利潤將減少7000萬元左右。
林倩認(rèn)為,，直觀上來看,，中介費(fèi)下調(diào)對經(jīng)紀(jì)行業(yè)影響巨大，但并不意味沒有出路,。因為從影響傭金規(guī)模的因素來看,，存量房規(guī)模、換手率,、單套房屋總價以及費(fèi)率和中介委托比例五個變值都會有所牽涉,。而存量房規(guī)模短期內(nèi)基本是一個衡值,，換手率及單套總價主要由市場調(diào)節(jié)，因此在費(fèi)率變低的情況下,，經(jīng)紀(jì)公司要想保證或提高既有收益,，唯有增加自身公司的委托業(yè)務(wù)比例。
“當(dāng)前宏觀調(diào)控對市場成交影響明顯,，很多經(jīng)紀(jì)公司生存形勢已經(jīng)十分嚴(yán)峻,，費(fèi)率調(diào)低會進(jìn)一步刺激其生存壓力加大。各經(jīng)紀(jì)公司的客戶群體,、成交類型以及費(fèi)率構(gòu)成都有所差異,，費(fèi)率調(diào)低且差異性收費(fèi)后，對于轉(zhuǎn)型及戰(zhàn)略調(diào)整較難的經(jīng)紀(jì)公司影響更大,�,；谶@兩個方面都不排除有企業(yè)選擇退出市場�,！绷仲徽f,。
