北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)昨天發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至30日,，8月北京新房及二手房住宅簽約總量創(chuàng)3年來(lái)新低。與此同時(shí),，庫(kù)存量卻創(chuàng)下兩年新高,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交萎縮將引發(fā)價(jià)格拐點(diǎn),，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將有10%左右的下降空間,，降價(jià)趨勢(shì)將至少持續(xù)至今年年底。
成交量環(huán)比降近3成
數(shù)據(jù)顯示,，8月1日至30日,，北京新房住宅簽約套數(shù)為5261套，二手房住宅簽約套數(shù)為7782套,，合計(jì)簽約1.3萬(wàn)套,，環(huán)比降26.4%，預(yù)計(jì)全月成交量約為1.37萬(wàn)套,。這一成交量創(chuàng)造了2009年來(lái)的最低值,，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年的大部分月份。
鏈家地產(chǎn)根據(jù)歷年樓市成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，除2009年（量?jī)r(jià)齊高）外,，近幾年北京全市住宅成交總量均維持在26萬(wàn)-28萬(wàn)套，相當(dāng)于單月成交量為2.2萬(wàn)套左右,。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,，受限購(gòu)、限貸政策影響,，購(gòu)房者購(gòu)房意愿普遍低落,，觀望情緒濃厚，購(gòu)房者總量減少,，限購(gòu)半年來(lái),，外地戶籍比例不足1成。此外,，供應(yīng)量減少,，8月新增市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在最近幾天，這些項(xiàng)目尚未形成大量簽約,。
量變將引發(fā)價(jià)格拐點(diǎn)
價(jià)格方面,，8月北京新房住宅簽約均價(jià)為21689元/平方米，相比7月的22235元/平方米下跌2.5%,；二手房住宅均價(jià)為23480元/平方米,，相比7月23690元/平方米的成交均價(jià)繼續(xù)微跌0.9%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)2010年來(lái)北京住宅成交量與房?jī)r(jià)的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，當(dāng)月成交量低于1.6萬(wàn)套時(shí),，價(jià)格將迎來(lái)下降拐點(diǎn),。目前來(lái)看，市場(chǎng)成交量正處于迎來(lái)價(jià)格下降拐點(diǎn)的區(qū)間內(nèi),。張?jiān)骂A(yù)計(jì),，未來(lái)房?jī)r(jià)存在10%左右的下降空間，降價(jià)趨勢(shì)將一直持續(xù)至年底后維穩(wěn),，而二手房?jī)r(jià)格下降將滯后新房1-2個(gè)月,。
庫(kù)存量創(chuàng)兩年新高
截至8月30日,，北京住宅庫(kù)存總套數(shù)為10.9萬(wàn)套,，這一數(shù)字刷新了自2009年8月11日之后兩年來(lái)的最高值。
在樓市庫(kù)存快速上漲的同時(shí),，市場(chǎng)供應(yīng)也在繼續(xù)加速放量,。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市下半年的潛在商品房供應(yīng)量為900萬(wàn)-1000萬(wàn)平方米左右,，明年上半年潛在供應(yīng)量仍將超過(guò)1000萬(wàn)平方米,，以此推算，未來(lái)一年市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量很可能超過(guò)2000萬(wàn)平方米,，住宅總套數(shù)有可能突破15萬(wàn)套,。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析，若按照8月前三周商品房的平均銷售量來(lái)估算,，目前樓市存量至少需要24個(gè)月才能消化掉,。北京乃至全國(guó)的庫(kù)存歷史高點(diǎn)，有可能在今年內(nèi)或明年初出現(xiàn),。
>>相關(guān)：商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊漲
在住宅市場(chǎng)哀鴻一片的同時(shí),，商業(yè)地產(chǎn)卻逆勢(shì)升溫。
北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，在8月所有物業(yè)類型中,，除住宅簽約面積明顯下調(diào)外，辦公,、商業(yè),、車位等商業(yè)用途的物業(yè)簽約面積均有明顯上漲。其中,，辦公類物業(yè)環(huán)比上漲63.5%,，商業(yè)單位上漲37.4%，車位上漲32.5%,。在各類價(jià)格指數(shù)中,，8月寫字樓價(jià)格出現(xiàn)明顯大漲，均價(jià)達(dá)26866元/平方米,，環(huán)比上漲25%,，創(chuàng)歷年來(lái)最高,。
張大偉表示，由于商業(yè)地產(chǎn)不受樓市調(diào)控影響,，成為各類資金避險(xiǎn)的最佳領(lǐng)域,，此外，較高的回報(bào)率也使得最近考慮價(jià)值投資的購(gòu)房者更多傾向商業(yè)地產(chǎn),。
北京租金環(huán)比漲0.8%
據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，8月份北京租賃市場(chǎng)房屋成交總量與7月基本持平，租金環(huán)比小幅上漲0.8%,，而昌平,、大興、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的租賃需求開始降溫,，成交量也逐步回落,。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京全市租賃市場(chǎng)成交總量與7月份相比基本持平,。成交均價(jià)方面,，8月份租賃市場(chǎng)成交均價(jià)為3255元/月/套，與7月份的3229元相比,，小幅上漲了0.8%,。供需方面，8月份租賃房源供應(yīng)量與7月份基本持平,，客戶需求量則上漲了7%,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，除學(xué)校聚集的部分熱點(diǎn)區(qū)域租賃市場(chǎng)仍將延續(xù)一個(gè)月左右的旺季局面外,，其他區(qū)域的租賃市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向淡季,，租金也將穩(wěn)中有降。
