二,、三線城市也將限購(gòu)的消息,，讓投資客們放棄了最后的念想,。7月以來(lái),，二手房市場(chǎng)價(jià)格明顯企穩(wěn)且略有松動(dòng)。為應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格下行帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，“嗅覺(jué)”敏銳的商業(yè)銀行悄然收緊個(gè)人住房按揭貸款,，一線城市首套房?jī)?yōu)惠利率幾乎絕跡。
同時(shí),，信貸收緊不僅擠掉了投機(jī)泡沫,，也影響了部分剛性需求。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，降價(jià)促銷(xiāo)成為兩難選擇,。
優(yōu)惠利率取消
8月25日，浙江省臺(tái)州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》,，開(kāi)啟了二三線城市的限購(gòu)大幕,。截至目前，已有超過(guò)50個(gè)城市先后實(shí)施限購(gòu)政策,，投資需求被拒之門(mén)外,。
業(yè)內(nèi)人士稱，大部分投資需求已經(jīng)被擠出一線樓市,，即便是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的,，在限購(gòu)預(yù)期下也已經(jīng)很少入場(chǎng)。即便是來(lái)自溫州的炒房力量,，最近也鮮有動(dòng)作,。8月中旬，溫州樓市出現(xiàn)大量拋盤(pán),。本報(bào)調(diào)查顯示,，不少投資人已經(jīng)退出普通住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，更有部分看空樓市的投資者直接轉(zhuǎn)向了黃金投資,。
限購(gòu)政策加上信貸緊縮的組合式調(diào)控,，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控手段”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，京滬深等一線城市商業(yè)銀行普遍已取消購(gòu)房利率優(yōu)惠政策,，即便是信貸規(guī)模相對(duì)寬裕的國(guó)有銀行，也不再給首套房貸款以利率優(yōu)惠,。
“6,、7月份的時(shí)候，還是有客戶在國(guó)有銀行拿到首套房8.5折優(yōu)惠利率的,，現(xiàn)在基本上都做不到了”,，勝邦地產(chǎn)上海浦東花木店店長(zhǎng)這樣告訴記者。事實(shí)上,，上海地區(qū)大部分商業(yè)銀行在今年上半年都對(duì)首套房取消了利率優(yōu)惠,，有折扣的也僅限少數(shù)資金相對(duì)寬裕的國(guó)有商業(yè)銀行,。目前，大多商業(yè)銀行對(duì)二套房貸款的首付要求六成以上,，貸款利率普遍上浮10%甚至更多,；首套房貸款則全面取消了貸款優(yōu)惠利率。購(gòu)房的貸款利率成本大幅提高,。
房貸風(fēng)險(xiǎn)暴露
不僅如此,，基于對(duì)樓市下行壓力的考慮，個(gè)別銀行已將個(gè)人住房按揭貸款剔除在“主流貸款”之外,。深發(fā)展銀行行長(zhǎng)理查德在該行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就坦言,，該行對(duì)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)保持警惕，從收益率的角度出發(fā)也在重新安排組合結(jié)構(gòu),，未來(lái)傾向于推進(jìn)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款而非住房按揭貸款,。
其他銀行則或是僅對(duì)首套房放貸，或是上收審批權(quán)限,。據(jù)悉,，農(nóng)行已將房地產(chǎn)貸款定為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，貸款審批權(quán)限上收至總行,，一方面提高房地產(chǎn)客戶及項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)行嚴(yán)格的指令性限額管理，同時(shí)將強(qiáng)化和完善房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試,，并將壓力測(cè)試結(jié)果作為信貸業(yè)務(wù)審查審批的參考依據(jù),。
上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)上市銀行房地產(chǎn)類(lèi)貸款增速都呈下降趨勢(shì),，部分銀行個(gè)人住房貸款不良率出現(xiàn)上升勢(shì)頭,。
曾以半個(gè)“地產(chǎn)股”著稱的興業(yè)銀行，上半年個(gè)人房貸負(fù)增長(zhǎng)6.93億元,，半年末余額為1775.74億元,，在個(gè)貸中占比71.44
%，相比去年末下滑近8個(gè)百分點(diǎn),。民生銀行(600016,股吧)上半年個(gè)人房貸余額8
84.05億元,，較去年末負(fù)增長(zhǎng)90.89億元。
而在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中表現(xiàn)激進(jìn)的建行,，今年上半年新增1287.18億元至12198.34億元,，余額、新增均為同業(yè)首位,。但也主動(dòng)控制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增速,。
在銀行收緊放貸閘門(mén)的同時(shí)，在投資性需求和部分剛需受到壓制的情況下,，樓市價(jià)格則在三季度止步企穩(wěn),，不少外圍樓盤(pán)呈現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)。近日,，富力地產(chǎn)“冒開(kāi)發(fā)商之大不韙”率先提出看跌樓市,，不僅自身項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格10%，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉還在公司半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上直言下半年市場(chǎng)可能會(huì)再跌10%,。
然而,，經(jīng)歷過(guò)2008年萬(wàn)科降價(jià)售樓處被砸事件后，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)“降價(jià)”一事三緘其口,。在開(kāi)發(fā)商看來(lái),，降價(jià)促銷(xiāo)除了是“不得已而為之”的手段外，或許還處在降價(jià)失效的尷尬境地,。
“如果降價(jià)能帶來(lái)銷(xiāo)量,，開(kāi)發(fā)商是會(huì)考慮這么做的”，一家中型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人這樣說(shuō),。2011年,，由于海外融資渠道和國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資乏力，不少中小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)面臨資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險(xiǎn),。分析人士指出,，回籠資金是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的事兒，但問(wèn)題是,，信貸緊縮政策已經(jīng)影響到相當(dāng)一部分改善型住房的需求,；并且一旦市場(chǎng)對(duì)降價(jià)形成一致預(yù)期，成交量反彈時(shí)間又將被延后,。
