根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,，截至8月31日12時(shí),，杭州市二手房共成交862套,，成交量較上月的882套減少20套，降幅為2.27%,，同比去年8月1693套減少831套,，同比下降49.08%。
成交寡淡學(xué)區(qū)房看漲
隨著加息,、限貸,、限購(gòu)等一系列國(guó)家政策的相繼出爐，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果明顯,，尤以新房市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)烈,。杭城多個(gè)樓盤(pán)早已打響了促銷戰(zhàn)，不少區(qū)域中的萬(wàn)元內(nèi)起始價(jià)樓盤(pán)更是一度引起波動(dòng),，新房?jī)r(jià)格明顯松動(dòng),。但二手房市場(chǎng)依舊按兵不動(dòng)，成交量持續(xù)下跌,，但掛牌價(jià)卻仍維持在高位,，特別是學(xué)區(qū)房助漲區(qū)域掛牌價(jià)。
杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為：目前二手房基本趨向于買方市場(chǎng),，購(gòu)房者觀望情緒濃厚,，年內(nèi)連續(xù)多次加息，投資型客戶基本消失,，剛需客戶成為二手房市場(chǎng)的中堅(jiān)力量,。此前新盤(pán)的打折促銷給二手房市場(chǎng)的交易確實(shí)帶來(lái)不少?zèng)_擊，讓很多買房人的觀望情緒變濃了,。但新房降價(jià)的都是大戶型或者偏遠(yuǎn)的地區(qū),，對(duì)于主城區(qū)內(nèi)二手房市場(chǎng)基本上沒(méi)有什么影響。另外主城區(qū)房?jī)r(jià)未降的原因,，是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格微漲推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的個(gè)人掛牌均價(jià),。9月開(kāi)學(xué)在即，考慮到部分學(xué)校對(duì)于落戶,、入住等時(shí)限的要求,，因此學(xué)區(qū)房此時(shí)更是炙手可熱,。
8月杭州二手房成交表現(xiàn)不佳，特別是第二周,，成交量降至159套,，創(chuàng)今年5月份以來(lái)的周成交最低。
從8月二手房掛牌量來(lái)看,，整體掛牌量較上月相比有所下降,，各城區(qū)掛牌量占比變化幅度較小，特別是上城區(qū)變化甚微,。在市場(chǎng)環(huán)境較為低迷的情況下,，雖然購(gòu)房者的購(gòu)房意愿并未下降，但下單意愿非常平淡,，觀望的氣氛仍在蔓延,，購(gòu)房者寄希望于有急售、降價(jià)的房源推出,，因此,，普通業(yè)主的掛牌意愿也不夠積極,，造成掛牌量的小幅下降,。
8月二手房各城區(qū)成交量較上月相比,，均有下降,，和2010年相比降幅更為明顯,。在政策多重的打擊下，投資客已經(jīng)難以活躍在二手房市場(chǎng)中,，二手房基本停留在平穩(wěn)的市場(chǎng)通道中,。但在一手房的打折促銷和政策限制等多重?cái)D壓下，剛性需求的購(gòu)房意愿也受到壓制,，購(gòu)房者長(zhǎng)期處于觀望態(tài)勢(shì),，成交量長(zhǎng)期保持在較低水平,。并且七八月份也是樓市的傳統(tǒng)淡季，成交量也難以逆勢(shì)回升,。
議價(jià)空間繼續(xù)加大
目前雖然有部分賣家頂不住壓力選擇降價(jià)出售,，但更多的房主則堅(jiān)持觀望，價(jià)格上不肯做絲毫松動(dòng),。盡管周邊區(qū)域中一二手房的倒掛現(xiàn)象比較明顯,，但二手房的議價(jià)空間卻沒(méi)有完全打開(kāi)，買賣雙方還是處在等待觀望的狀態(tài),。買方認(rèn)為隨著新房?jī)r(jià)格下跌,，二手房遲早也會(huì)降價(jià),，所以遲遲不肯出手,；賣方則依然維持著較高的心理預(yù)期，寧可轉(zhuǎn)售為租也不肯“賤價(jià)”出售,，由于二手房市場(chǎng)受“個(gè)體化”影響很大,，目前狀態(tài)下大多數(shù)房主并不急著出售手中的二手房,，這種現(xiàn)象在城區(qū)內(nèi)二手房交易中尤其突出,。
相比之下,，受降價(jià)風(fēng)潮沖擊較大的周邊區(qū)域次新房,，賣家就有點(diǎn)坐不住了,。因?yàn)楸仨毢椭苓叺男麻_(kāi)樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格比較,，而且5年內(nèi)的次新房交易繳稅成本很高,，從而導(dǎo)致次新房的議價(jià)空間也相應(yīng)加大,。
潛在需求持續(xù)上升
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的幾周,，杭州二手房成交量有所下降。但從供需比變化來(lái)看,，持續(xù)上升,。一些中介公司反映,，近幾周,，杭州二手住宅新增房源量環(huán)比例不高,，而客源量卻大大增加,，客戶量增長(zhǎng)幅度超過(guò)房源新增,。因此造成近幾周二手房供需比快速上升。從近幾個(gè)星期的變化來(lái)看,，變化情況均為如此,，新增客源量已經(jīng)不斷上升了，且持續(xù)數(shù)周,，近幾周供需比進(jìn)一步擴(kuò)大,，預(yù)示二手房市場(chǎng)的潛在購(gòu)買力仍然較為強(qiáng)烈,，只是觀望情緒增強(qiáng),。
“限購(gòu)”,、“限貸”的政策頻出，很大程度上限制了購(gòu)房者的購(gòu)買力,，但需求仍然旺盛，在中心城區(qū)二手房房?jī)r(jià)居高的同時(shí),，更多購(gòu)房者選擇持幣觀望,，或向周邊城區(qū)的低價(jià)樓盤(pán)轉(zhuǎn)移。而作為二手房房東來(lái)說(shuō),，購(gòu)房者的這種反應(yīng)促使部分房東重新審視目前所持樓盤(pán)的定位及定價(jià),。
隨著近期中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住宅供應(yīng)量增加,，新房,、二手房的價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)甚至是下降通道,，自住型購(gòu)房的成交將有所增加,。同時(shí),，個(gè)稅起征點(diǎn)的提高,，也緩解購(gòu)房貸款的月供還款壓力。
