根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計顯示,，截至8月31日12時,，杭州市二手房共成交862套，成交量較上月的882套減少20套,，降幅為2.27%,，同比去年8月1693套減少831套,，同比下降49.08%。
成交寡淡學(xué)區(qū)房看漲
隨著加息,、限貸,、限購等一系列國家政策的相繼出爐，房地產(chǎn)市場調(diào)控效果明顯,，尤以新房市場表現(xiàn)強烈,。杭城多個樓盤早已打響了促銷戰(zhàn)，不少區(qū)域中的萬元內(nèi)起始價樓盤更是一度引起波動,，新房價格明顯松動,。但二手房市場依舊按兵不動，成交量持續(xù)下跌,，但掛牌價卻仍維持在高位,，特別是學(xué)區(qū)房助漲區(qū)域掛牌價。
杭州我愛我家市場研究中心認為：目前二手房基本趨向于買方市場，購房者觀望情緒濃厚,，年內(nèi)連續(xù)多次加息,，投資型客戶基本消失，剛需客戶成為二手房市場的中堅力量,。此前新盤的打折促銷給二手房市場的交易確實帶來不少沖擊,，讓很多買房人的觀望情緒變濃了。但新房降價的都是大戶型或者偏遠的地區(qū),，對于主城區(qū)內(nèi)二手房市場基本上沒有什么影響,。另外主城區(qū)房價未降的原因，是學(xué)區(qū)房價格微漲推動整個區(qū)域的個人掛牌均價,。9月開學(xué)在即,，考慮到部分學(xué)校對于落戶、入住等時限的要求,，因此學(xué)區(qū)房此時更是炙手可熱,。
8月杭州二手房成交表現(xiàn)不佳，特別是第二周,，成交量降至159套,，創(chuàng)今年5月份以來的周成交最低。
從8月二手房掛牌量來看,，整體掛牌量較上月相比有所下降,，各城區(qū)掛牌量占比變化幅度較小，特別是上城區(qū)變化甚微,。在市場環(huán)境較為低迷的情況下,，雖然購房者的購房意愿并未下降，但下單意愿非常平淡,，觀望的氣氛仍在蔓延,，購房者寄希望于有急售、降價的房源推出,，因此,，普通業(yè)主的掛牌意愿也不夠積極，造成掛牌量的小幅下降,。
8月二手房各城區(qū)成交量較上月相比,，均有下降，和2010年相比降幅更為明顯,。在政策多重的打擊下,，投資客已經(jīng)難以活躍在二手房市場中，二手房基本停留在平穩(wěn)的市場通道中,。但在一手房的打折促銷和政策限制等多重擠壓下,，剛性需求的購房意愿也受到壓制,，購房者長期處于觀望態(tài)勢,，成交量長期保持在較低水平,。并且七八月份也是樓市的傳統(tǒng)淡季，成交量也難以逆勢回升,。
議價空間繼續(xù)加大
目前雖然有部分賣家頂不住壓力選擇降價出售,，但更多的房主則堅持觀望，價格上不肯做絲毫松動,。盡管周邊區(qū)域中一二手房的倒掛現(xiàn)象比較明顯,，但二手房的議價空間卻沒有完全打開，買賣雙方還是處在等待觀望的狀態(tài),。買方認為隨著新房價格下跌,，二手房遲早也會降價，所以遲遲不肯出手,；賣方則依然維持著較高的心理預(yù)期,，寧可轉(zhuǎn)售為租也不肯“賤價”出售，由于二手房市場受“個體化”影響很大,，目前狀態(tài)下大多數(shù)房主并不急著出售手中的二手房,，這種現(xiàn)象在城區(qū)內(nèi)二手房交易中尤其突出。
相比之下,，受降價風(fēng)潮沖擊較大的周邊區(qū)域次新房,，賣家就有點坐不住了。因為必須和周邊的新開樓盤進行價格比較,，而且5年內(nèi)的次新房交易繳稅成本很高,，從而導(dǎo)致次新房的議價空間也相應(yīng)加大。
潛在需求持續(xù)上升
據(jù)數(shù)據(jù)顯示,，剛剛過去的幾周,，杭州二手房成交量有所下降。但從供需比變化來看,，持續(xù)上升,。一些中介公司反映，近幾周,，杭州二手住宅新增房源量環(huán)比例不高,，而客源量卻大大增加，客戶量增長幅度超過房源新增,。因此造成近幾周二手房供需比快速上升,。從近幾個星期的變化來看，變化情況均為如此,，新增客源量已經(jīng)不斷上升了,，且持續(xù)數(shù)周,，近幾周供需比進一步擴大，預(yù)示二手房市場的潛在購買力仍然較為強烈,，只是觀望情緒增強,。
“限購”、“限貸”的政策頻出,，很大程度上限制了購房者的購買力,，但需求仍然旺盛，在中心城區(qū)二手房房價居高的同時,，更多購房者選擇持幣觀望,，或向周邊城區(qū)的低價樓盤轉(zhuǎn)移。而作為二手房房東來說,，購房者的這種反應(yīng)促使部分房東重新審視目前所持樓盤的定位及定價,。
隨著近期中低價位、中小戶型的普通商品住宅供應(yīng)量增加,，新房,、二手房的價格進入平穩(wěn)甚至是下降通道，自住型購房的成交將有所增加,。同時,，個稅起征點的提高，也緩解購房貸款的月供還款壓力,。
