接到中介費下調(diào)的消息時,，我愛我家副總裁胡景暉正在跟深圳的同行聚會,，同行頗為擔心北京的示范效應(yīng),，有一天也會傳染到深圳。
8月28日,，北京市于發(fā)布《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀服務(wù)收費標準的通知》,，宣布自2011年8月31日起，北京市二手房中介費標準統(tǒng)一下調(diào)0.5%,，最高計費為2%,，最低計費只有0.5%。
消息來得很突然,，沒有任何心理準備,。“市發(fā)改委也沒有跟行業(yè)協(xié)會商量,�,！焙皶熣f。
準備買二手房的人發(fā)微博“拍手稱快”,，但經(jīng)紀人普遍感到沮喪,。在市場如此低迷的時刻，降低費率,，就像再往傷口上撒一把鹽,。
迫降的交易費
在8月28日出臺的《通知》中，北京市的二手房中介費按照房源總價分為4檔征收：住宅成交總額在500萬元及以下,、500萬元以上至2000萬元及以下,、2000萬元以上至5000萬元及以下、5000萬元以上,，買賣經(jīng)紀服務(wù)收費標準均下調(diào)0.5%,，分別為成交總額的2%、1.5%,、1%和0.5%,，費用由買賣雙方各承擔一半或由買賣雙方協(xié)商確定。
同時,，對三項業(yè)務(wù)量較大,、實際收費較高的衍生服務(wù)費用，也首次明確收費標準：代辦房地產(chǎn)登記,、代辦貸款,、辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)最高服務(wù)收費標準分別為500元/宗、300元/宗,、200元/宗,。
北京市發(fā)改委收費處介紹，“2%”遵循市場比較原則制定，從國際看,，歐洲大部分城市標準為2%左右,，香港也是2%，雖然也有紐約,、東京,、臺北等城市是5%到6%，但從內(nèi)地來看,，2%和2%以下是比較多的,。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京實際收費的水平,，也在2%上下,，目前不少中介1%、1.5%就可以成交,。
但中介們似乎并不這么看,。中介費限價，被中介機構(gòu)視為政府干預(yù)房價的表現(xiàn)形式之一,。市場化的交易行為,，由政府直接限價，業(yè)內(nèi)有不同看法,。據(jù)21世紀不動產(chǎn)分析師粟日介紹,，在一些發(fā)達國家，如美國,，早期傭金比例也是由政府控制的,，政府擔心行業(yè)不規(guī)范，擔心中介商損害民眾利益,，采用政府直接定價的方式管理中介市場,。但后來發(fā)現(xiàn)政府的控制限制了經(jīng)紀公司向顧客提供更多的服務(wù)，于是放開了對傭金的限制,。這也是房地產(chǎn)市場包括房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的路徑�,，F(xiàn)在歐美國家中介費普遍較高。
費率和服務(wù)之間總是存在矛盾,。據(jù)胡景暉透露,，在市發(fā)改委下調(diào)費率之前，中介甚至希望調(diào)高費率,。這些年來，房地產(chǎn)中介的社會地位逐步提高,，中介們也在尋求社會的認同感,。“現(xiàn)在招聘的人才層次越來越高，從高中生,、大專生到本科畢業(yè)的學生,，甚至一些海歸也加入了中介行業(yè)�,！焙皶熣f,。但他不知道下調(diào)的費率和不明朗的預(yù)期將會把行業(yè)帶向何方。
瘋漲的房價成為購房者沉重的負擔,，傭金比例下調(diào)的確有利于消費者,。以一套300萬的房產(chǎn)為例，政策生效后,，消費者可以節(jié)省2.5萬元傭金,。但據(jù)粟日介紹，整個房地產(chǎn)交易成本中,，稅費占80%以上,。以北京一套400萬元的兩居室為例，如果交易時不滿5年,，那么契稅占3%,，營業(yè)稅占5.5%，個稅占1%,，這些稅費占總交易成本的9.5%,。傭金下調(diào)0.5%，減少的交易成本十分微小,，對刺激成交的作用有限,。另外，如果一個業(yè)主想省傭金,，在通訊與網(wǎng)絡(luò)發(fā)達的現(xiàn)在,，完全可以自己找買家，但要交的稅費是免不了的,。
直面生存危機
盡管各家中介都紛紛表示將遵照新規(guī),，但深深的憂慮已經(jīng)掩藏不住。
粟日認為,，總體而言,，政府的初衷是減少購房者的成本，以推動成交,，活躍二手房市場,，但由于目前正處于房地產(chǎn)市場的景氣下行周期，該政策的刺激作用較為有限,，北京二手房市場將繼續(xù)保持低位運行的狀態(tài),。他表示,，房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金一直是市場定價，如今北京市突然出臺政策,，對傭金制定上限,，其實是這一輪房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓{(diào)控為主的一種表現(xiàn)。這項行政調(diào)控政策對當下的北京房地產(chǎn)中介行業(yè)來說并非無關(guān)緊要,。
今年2月出臺的北京市限購令是全國最嚴厲的,，北京二手房成交量已下降60%以上，如此低迷的成交量,，已讓整個行業(yè)舉步維艱,，現(xiàn)在又限定傭金上限，一些中小經(jīng)紀公司將面臨嚴峻考驗,，部分小公司的生存危機將加劇,。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，7月北京二手房網(wǎng)上簽約8579套,，套均總價204萬元,，當前北京的中介委托比例接近80%，照此計算,，僅1個月經(jīng)紀行業(yè)的利潤將減少7000萬左右,。北京7月二手房零成交的經(jīng)紀公司達到1270家。市場冷清再加費率下調(diào),，打擊不小,。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，當前宏觀調(diào)控對市場成交影響明顯,，很多經(jīng)紀公司生存形勢已十分嚴峻,，費率調(diào)低令其生存壓力加大。同時,，各經(jīng)紀公司的客戶群體,、成交類型以及費率構(gòu)成都有所差異，費率調(diào)低且差異性收費后,，對于轉(zhuǎn)型及戰(zhàn)略調(diào)整較難的經(jīng)紀公司影響更大,。這兩個方面都不排除有企業(yè)選擇退出市場。
但粟日認為,，降低傭金對于有實力的品牌經(jīng)紀公司的影響較為有限,。有些經(jīng)紀公司雖然傭金比例定在3%，但實際傭金比例是浮動的,，大約在1.5%至2.3%之間,，與政策調(diào)整過后的比例相仿�,！安淮蛘�,，客戶就不跟你做生意,，就這么簡單�,！币晃唤�(jīng)紀人如是說。
胡景暉表示,，從企業(yè)自身發(fā)展的角度來講,，降低費率后，只有通過加強內(nèi)部管理來減少運營成本,。林倩認為,，面對利潤的下降，企業(yè)將不得不更注重業(yè)績,。另外,，尤其是大型中介需要在轉(zhuǎn)型服務(wù)與業(yè)績之間尋求平衡。
