樓市降價的負面效應(yīng)正在發(fā)酵,。
近日,，位于北京通州的華業(yè)東方玫瑰推出特價房源，房價降幅15%以上，這引發(fā)了老業(yè)主強烈不滿,。8月17日,，為了平息這一風波,，華業(yè)東方玫瑰成為此輪調(diào)控以來北京樓市首個公開向前期業(yè)主承諾可無條件退換房的樓盤,。
記者了解到，盡管華業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)提出了一份解決方案供業(yè)主選擇,，但至今雙方并未就相關(guān)補償事宜達成一致,。
值得注意的是，正值樓市“金九銀十”來臨之際,，北京樓市已經(jīng)開始醞釀或明或暗的降價潮,，此時華業(yè)東方玫瑰的糾紛事件正在成為此輪降價后遺癥的樣本。降還是不降,，已成為開發(fā)商不得不面對的兩難選擇,。
老業(yè)主狙擊“領(lǐng)降盤”
8月初，位于通州的華業(yè)東方玫瑰二期A9號樓在推出了90套特價房,，均價為每平方米15500元，部分較低樓層單價為每平方米14500元,。
而就在今年4月,，A4號樓開盤伊始的銷售定價高達18000~19000元/平方米，即使與最終的銷售均價17000元/平方米的價格相比,，降幅也高達15%以上,。此消息一出，立刻引發(fā)了前期銷售的A4號樓多位老業(yè)主的極度不滿,。
“第一感受是震驚,，然后是憤怒,。”在一份“華業(yè)東方玫瑰A4樓業(yè)主”的公開信中,，華業(yè)東方玫瑰的老業(yè)主表示,，就在幾周前還有業(yè)主以每平方米19300元的價格買了一套88平方米的房子，而這批推出的特價房以更好的戶型竟以每平方米14500元起價,，讓該業(yè)主40多萬元房款在一夜之間蒸發(fā),。
除了公開信的譴責，隨后兩周內(nèi)部分老業(yè)主多次出現(xiàn)在項目售樓處聚集抗議,，要求補償差價或退房,，經(jīng)過幾輪紛爭，此事也逐步發(fā)酵成為降價維權(quán)的標志性事件,。
8月17日,，華業(yè)地產(chǎn)終于針對此事公布了一份名為《諾亞方舟計劃》的補償方案，該方案中提出,，可以按照合同價的5%返還A4號樓購房業(yè)主購房款,，但并非現(xiàn)金返還而是提出了三種沖抵方式：沖抵物業(yè)費或車位租賃費；沖抵車位購置款,，并在建委報價基礎(chǔ)上享受8折優(yōu)惠,；沖抵再購或新推薦成交購房款。不接受返還方案的,，還可以選擇無約束換房,，根據(jù)需要換至A9號樓，或者無理由,、無條件退房,。
對此，華業(yè)地產(chǎn)董事會秘書趙雙燕表示,，此前推出的特價房源完全屬于一種正常的市場行為,，這一補償方案則是作為開發(fā)商在面臨市場冰封、價格波動的情況下,，兼顧新,、老業(yè)主利益而推出的。
8月19日,，華業(yè)地產(chǎn)方面表示此項方案正式實施,，并已經(jīng)與部分前期老業(yè)主洽談具體補償細節(jié)。不過,，一些華業(yè)東方玫瑰4號樓業(yè)主們?nèi)匀煌ㄟ^公開信和現(xiàn)身業(yè)主論壇的方式表達不滿,，不乏“補償力度不夠”、“退房換房不現(xiàn)實”,、“不返現(xiàn)金沒誠意”的聲音,。
顯然,，這份引發(fā)外界關(guān)注的公開補償方案，仍然沒能緩和老業(yè)主與開發(fā)商的矛盾,。
不降難 降價更難
“能夠從買房人的利益角度出發(fā)去思考問題的行為是值得肯定,，但是并不值得鼓勵�,！痹谠u價這場從老業(yè)主抗議維權(quán)到開發(fā)商被動補償?shù)牟┺臅r,，北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志認為，商品房買賣作為市場交易范疇,，購房者應(yīng)該學會自行承擔價格的上下波動,。陳志表示，目前在一些受到嚴格限購措施調(diào)控的城市,，房價未來下行波動的可能性很大,，尤其是北京通州為首的供需倒掛區(qū)域，到底房價何時降至底部都還不好預(yù)計,，而由于受到業(yè)主壓力就補償和同意退房的方式,，不符合契約精神，對于市場將帶來不好的示范,。
縱觀通州區(qū)域,，在限購政策之下，新盤庫存量大,、供需倒掛,、成交低迷，已經(jīng)成為北京,，乃至全國限購區(qū)域的典型代表,。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3至7月份,，通州地區(qū)商品房新增供應(yīng)3356套,，而總銷售量僅為520套，只占到總數(shù)的15%,。
今年7月,，通州珠江拉維小鎮(zhèn)推出30套特價房，其中毛坯房均價為每平方米14500元,，精裝修房均價為每平方米16000~18000元,，比此前最高每平方米26000元的銷售報價下調(diào)近萬元。通州M5朗峰,、月亮河公園等項目也在相繼舉辦一系列降價優(yōu)惠活動。
記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到,，東方玫瑰家園于2011年4月24日獲得預(yù)售許可證,，批準預(yù)售部位為A4#,、A5#、A6#,、A7#,、A9#住宅樓的大部分單元，獲準預(yù)售的總面積為12.18萬平方米,。刨除涉及已售出的4號樓和推出60多套特價房的9號樓,，至少還有七成以上的房源尚未放出。
華業(yè)東方玫瑰此前的銷售記錄顯示,，5月份,，項目成交367套，6月,、7月分別成交76套,、23套，3個月銷售466套,。而8月初推出的引發(fā)紛爭的90套特價房源,，僅在半個月內(nèi)就有60余套預(yù)訂成交。按照華業(yè)地產(chǎn)年初未通知東方玫瑰項目定下的20萬平方米銷售目標計算,，即使下半年余下3棟樓全部售出也僅能完成六成的銷售任務(wù),。
顯然，即使明知降價后要承受前期業(yè)主的強力反彈,，華業(yè)東方玫瑰也必須要為后期銷售找到出路,。
與華業(yè)東方玫瑰推出特價房后的進退維谷相似，北京樓市眾多明折暗降的樓盤中,，已經(jīng)出現(xiàn)多起老業(yè)主不滿糾紛,。同樣位于通州的某知名項目在降至19000元/平方米后，也有向前期業(yè)主折返部分物業(yè)費的情況,。在北京實行限購政策后有過降價行為的遠洋一方,、首開常青藤等項目，也均有前期老業(yè)主維權(quán)紛爭的情況,，降價優(yōu)惠與老業(yè)主維權(quán)鬧事幾乎畫上了等號,。
為了給后期銷售鋪路，也曾出現(xiàn)在降價后主動承諾給前期老業(yè)主補償?shù)捻椖�,，去�?1月份,，通州京貿(mào)國際城將開盤時的每平方米26000萬元下調(diào)至每平方米19800萬元，承諾對購房金額高于每平方米2萬元的部分進行足額返還,。不過該項目開盤時報出的價格此前每月的成交套數(shù)都是個位數(shù),，此舉大有借勢炒作之嫌。
“最好的方式是把損失降到最低,，既能安撫老業(yè)主,，同時又不影響后期銷售,。”對此,，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,，目前樓市價格正在面臨大面積降價的窗口期，如何以最小的代價尋求降價換取的銷售契機與負面影響的平衡點,，將成為年內(nèi)諸多開發(fā)商所要面臨的抉擇,。