在三輪調(diào)控的疊加影響下,，樓市即將迎來的這個(gè)“金九銀十”很難延續(xù)往年的輝煌,。面對“四座大山”的重壓，開發(fā)商不得不做出實(shí)質(zhì)性的戰(zhàn)略調(diào)整,。
根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),，8月中上旬樓市的供應(yīng)量與7月同期相比增加了七成。而僅8月19,、20兩日,，開發(fā)商取得預(yù)售許可證將要入市的項(xiàng)目就達(dá)到8個(gè)，開發(fā)商期待在傳統(tǒng)旺季取得良好銷售成果的意圖表露無遺。
然而,，和去年相比,，今年“金九銀十”，開發(fā)商將會(huì)面臨多方面的銷售壓力,。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),，10月份后，樓市價(jià)格平均下調(diào)比例可能達(dá)到5%-10%,。
壓力一 成交量未現(xiàn)回暖趨勢庫存同比增萬套
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),，截至24日，8月北京新房住宅成交3946套,，預(yù)計(jì)全月成交在5500套左右,，環(huán)比下降約40%，是新政半年以來各月成交量的最低值,。
傳統(tǒng)的“金九銀十”將近,，但新房住宅成交量卻出現(xiàn)半年以來的最低值，且未現(xiàn)上漲趨勢,，因此,，“金九銀十”出現(xiàn)成交量低位回暖的拐點(diǎn)時(shí)間或?qū)⒀舆t，至少在9月初尚難以體現(xiàn),。
與此同時(shí),，樓市庫存量再次回歸10.8萬套的高峰，較去年8月底增加了1萬多套,，預(yù)計(jì)隨著9月份的開盤放量,，庫存量極有可能突破11萬。受目前銷售狀況和庫存壓力的影響,，在售和未來兩月將要入市項(xiàng)目的銷售壓力短期內(nèi)很難有所減弱,。
壓力二 超半數(shù)項(xiàng)目“低開”降價(jià)壓力持久
8月23日，富力地產(chǎn)在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上宣布調(diào)控以來價(jià)格已下調(diào)10%,，預(yù)計(jì)下半年價(jià)格還會(huì)下調(diào)10%,。
據(jù)了解，今年富力地產(chǎn)在京已開盤銷售的商品房住宅項(xiàng)目金禧家園,，擬售和成交均價(jià)較去年上一期開盤時(shí)分別下降7%和4%,。而這只是整體市場的一個(gè)縮影。
房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，截至8月25日,，北京共有108個(gè)商品期房住宅項(xiàng)目入市，舊盤新開的項(xiàng)目有65個(gè),，其中約有35個(gè)成交價(jià)格低于上期開盤,，占54%,。而算上打折促銷的純新盤，今年實(shí)際降價(jià)的商品住宅項(xiàng)目比重將超過50%,。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，一方面，城區(qū)降價(jià)項(xiàng)目少有分布,，城區(qū)商品住宅成交比重較7月下降11%,，預(yù)計(jì)“金九銀十”期間城區(qū)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲的可能,；另一方面,，大型房企下調(diào)價(jià)格對于市場的標(biāo)桿作用得以凸現(xiàn)，加上中小房企在京存貨較多,，即使在“金九銀十”,，價(jià)格下調(diào)的步調(diào)也不會(huì)停滯。
壓力三 購房成本達(dá)歷史高位需求難回升
和去年“金九銀十”相比,，消費(fèi)者購房成本顯著提高,，購房需求被抑制。
自去年10月20日起,，央行累計(jì)上調(diào)基準(zhǔn)利率5次,，5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%，而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準(zhǔn)利率85折的優(yōu)惠,，實(shí)際5年以上房貸利率上漲2個(gè)百分點(diǎn),。同樣貸款100萬，20年還清,，當(dāng)前月還款額和總還款額分別增加了1156元和28萬元,。
另外，根據(jù)央行25日數(shù)據(jù),，7月人民幣存款減少6687億元,，同比少增8166億元，這意味著市場現(xiàn)金流動(dòng)速度加快,，通貨膨脹的壓力依舊存在,，“金九銀十”期間加息預(yù)期增加。這與消費(fèi)者購房意愿的減少將形成疊加效應(yīng),，與往年同期相比,，消費(fèi)者購房意愿明顯不足。
壓力四 業(yè)績環(huán)比下滑27% 房企資金鏈堪憂
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),，8月房企在京新開商品期房住宅銷售業(yè)績約為65億,，環(huán)比下降27%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,，房企在售期房住宅銷售業(yè)績下降將直接影響房企的自籌資金來源,。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份房地產(chǎn)資金來源數(shù)據(jù),，受成交低迷的影響，自籌資金環(huán)比降幅28.8%,，預(yù)計(jì)8月這一指標(biāo)依然會(huì)有所下降,。
此外，9月份北京將會(huì)有30個(gè)左右項(xiàng)目入市,，較8月份約增長一倍,。一方面房企期待“金九銀十”旺季或放量一搏，另一方面今年“金九銀十”受上述因素制約未必成交火熱,，房企資金回籠更多地需要在價(jià)格,、供應(yīng)等多方面平衡中得以實(shí)現(xiàn)。
分析 尋求逆市突圍房企降價(jià)迫在眉睫
隨著入市新項(xiàng)目的增多,，樓市庫存量可能在4季度達(dá)到高峰,。而在觀望情緒日益濃厚的市場環(huán)境下，只能通過降價(jià)的方式才能有效提高成交量,。
目前,，已有部分企業(yè)下調(diào)新入市項(xiàng)目價(jià)格。23日,，富力地產(chǎn)宣布價(jià)格下調(diào)10%,，以后存在進(jìn)入深度調(diào)整的可能。預(yù)計(jì)其他房企除了上半年供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整外,，下半年主要在價(jià)格上進(jìn)行調(diào)整,。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，10月份后,，價(jià)格平均下調(diào)比例可能在5%-10%,。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，今年“金九銀十”期間,，開發(fā)商面臨多重壓力,，僅僅對單一方面做出應(yīng)對是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更需要對各方面有所平衡,。比如房價(jià)下降是否能夠獲得薄利多銷,，提高成交量，是否能夠減少庫存,，都是開發(fā)商做出相應(yīng)對策時(shí)應(yīng)該考慮的方面,。