“金九銀十”已然逼近。雖受限購限貸等政策影響,，“金九銀十”北京市的住宅成交或難達往年輝煌,，但對開發(fā)商來說，9,、10月份依然是項目推廣的重要時間節(jié)點,，樓市供應(yīng)節(jié)奏也開始提速。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，9月,，北京有41個項目計劃入市銷售，其中包括保利羅蘭香谷,、潤澤公館等純新盤項目18個,，強佑清河新城、遠洋一方,、中糧祥云國際生活區(qū)等23個老項目后期也計劃推新,，預(yù)期供應(yīng)住宅套數(shù)將達5000多套。
對此,，業(yè)內(nèi)人士分析,，限購以來盡管成交量下降,，但房價依然維持高位，目前開發(fā)商正處于現(xiàn)金流和庫存量的雙重壓力下,，面臨重要的價格彈性窗口期,。9月開始，開發(fā)商將開始主動讓利,，新,、老項目低價開盤也將成為常態(tài)。
41項目入市迎金九
一份由統(tǒng)計機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,，截至8月20日,，北京預(yù)計在9月份入市銷售的項目已達到41個，其中純新盤項目有18個,，占到預(yù)期入市項目總數(shù)的44%,。
預(yù)期入市的項目，也延續(xù)了限購以來郊區(qū)供應(yīng)熱的走勢,，超過75%的項目及超過85%的套數(shù)供應(yīng)集中在郊區(qū),。新盤方面，除朝陽的潤澤公館,、海淀的金隅翡麗外,，其他純新盤項目也均位于郊區(qū)，昌平和房山成為9月份供應(yīng)的熱點區(qū)域,。
筆者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉,，截至8月25日，北京市住宅庫存為108032套,，逼近11萬套的高位,。面對巨大的庫存壓力，無論是小型房企還是標桿大型房企,，都想抓住“金九銀十”的關(guān)鍵時期沖刺銷量,，加緊供應(yīng)力度。而包括保利,、遠洋、中信,、金地,、萬科等在內(nèi)的品牌房企在9月份推出的項目，占據(jù)了41個入市項目的4成以上,。
上海易居房地產(chǎn)研究院部長楊紅旭預(yù)測,，隨著房地產(chǎn)市場“金九銀十”臨近，開發(fā)商也將牢牢把握住本年的最后一個銷售旺季,，集中推出樓盤,，以緩解自己資金緊張的局面,。
供給增多或難消化
據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前7個月全市商品房銷售面積為673.1萬平方米,，同比下降12%,，施工面積、新開工面積兩項數(shù)據(jù)則比去年同期分別上漲了22%,、60.7%,，新開工面積與銷售面積間也有著1440萬平方米的巨大差額。這也意味著,，最近一年北京市商品房供應(yīng)量又將大大增加,，庫存壓力日益沉重。
截至8月24日,，北京市住宅庫存總量已達到108318套,，其中兩居室和一居室的庫存量最大，均超過3萬套,。由于“金九銀十”是開發(fā)商集中推盤的供應(yīng)高潮,，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，在8月底或9月初,，樓市整體庫存量或?qū)⑼黄?1萬套,。而一旦庫存量高于11萬套，則表示市場去庫存化能力嚴重不足,，購房市場向買方傾斜,。
再看金九月，預(yù)期當(dāng)月入市銷售的41個項目,，將供應(yīng)住宅套數(shù)近萬套,，超過限購以來的其他月份。一方面是大量的住宅供應(yīng),，另一方面則是市場難以消化,。以8月最近三周的成交為例，成交量僅為3357套,，按如此速度算,，9月僅能消耗掉當(dāng)月新入市住宅供應(yīng)量不足一半的份額，全市住宅庫存總量也將進一步增加,，預(yù)計明年初市場很可能達到庫存量頂峰,。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉則表示，因為宏觀調(diào)控限購,、限貸等政策疊加的效果,，使得樓市成交在最近幾個月創(chuàng)造了最近三年來的最低值。特別是8月成交，已跌至最近三年來市場最低,，預(yù)計“金九銀十”期間,，住宅成交量單月難超7000套，市場總成交量難以突破1.5萬套,，慘淡開局已成定局,。
降價求量現(xiàn)象增多
8月以來，包括溫州,、深圳等全國部分熱點城市,，都出現(xiàn)了大幅度降價的現(xiàn)象。而促銷和降價策略,，在調(diào)控發(fā)力市場遇冷的背景下,，也逐漸被越來越多的樓盤采用，北京當(dāng)然也不例外,。
據(jù)統(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，北京9月預(yù)期入市的項目中，目前僅有20個確定售價,。而18個純新盤中,，8成以上未確定售價。在預(yù)期9月入市的項目中,，老項目和新項目均出現(xiàn)了明顯的價格下調(diào)趨勢,，如房山新盤翠林漫步，預(yù)售價僅為12500元/平方米,，價格接近之前同區(qū)域最低的政策房價格,。首開常青藤項目8月開盤銷售均價調(diào)整為22729元/平方米，同項目二手房價則為2.5萬元/平方米,。而老項目遠洋一方,，最近也將再次推出價格為20500元/平方米的三期房源，相比之前下調(diào)近1成,，此基礎(chǔ)上還有一定優(yōu)惠,。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，三四季度降價求量的行為將增加,，市場將在供應(yīng)達到頂峰后開始更明顯的價格調(diào)整,。目前來看，北京5-6環(huán)房源將成為市場供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域,，房價在通州,、大興、房山等區(qū)域有明顯下調(diào)可能,，最高下調(diào)幅度甚至可能超過10%。而五環(huán)內(nèi)，因為供應(yīng)處于絕對稀缺,，房價下調(diào)幅度不會大,。