一線城市樓市滯銷,、庫存大增，開發(fā)商全年業(yè)績(jī)面臨考驗(yàn),，如何備戰(zhàn)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”,，成為開發(fā)商迫在眉睫的問題。業(yè)內(nèi)人士指出,，業(yè)績(jī)壓力較大的開發(fā)商可能會(huì)趁機(jī)以價(jià)格優(yōu)惠換取銷量,，加快推盤、謹(jǐn)慎降價(jià)恐怕會(huì)是不少開發(fā)商“金九銀十”的策略,。開發(fā)商規(guī)模降價(jià)促銷的情形一旦出現(xiàn),，一線城市房?jī)r(jià)將搖搖欲墜。
一線城市房?jī)r(jià)停漲 價(jià)格堅(jiān)挺樓盤嚴(yán)重滯銷
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，7月一線城市北京,、上海、廣州,、深圳價(jià)格同比漲幅仍呈上漲態(tài)勢(shì),，不過這四個(gè)城市環(huán)比價(jià)格首次出現(xiàn)集體停漲，環(huán)比指數(shù)均為100,。其中,，上海、廣州和深圳今年以來首次出現(xiàn)價(jià)格環(huán)比漲幅為零,。
曾經(jīng)領(lǐng)漲北京的通州區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性下降通道,，最高時(shí)曾經(jīng)叫價(jià)每平方米兩萬五的房子,現(xiàn)在很多已下調(diào)至一萬七八。昌平,、房山,、順義等郊區(qū)的新樓盤，也都或多或少以各種形式下調(diào)價(jià)格進(jìn)行促銷,。8月初入市的樓盤金隅萬科城,、中糧萬科長(zhǎng)陽半島后期項(xiàng)目，入市后一周這兩個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)分別為14868元/平方米,、16223元/平方米,，均創(chuàng)下調(diào)控以來的成交價(jià)新低。
上海打折優(yōu)惠樓盤也開始增多,。中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,，8月上海打折優(yōu)惠項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)達(dá)到145個(gè),，創(chuàng)今年單月打折優(yōu)惠項(xiàng)目數(shù)量新高，其中16個(gè)是8月新增優(yōu)惠項(xiàng)目,。較前兩個(gè)月優(yōu)惠幅度也提升不少,，優(yōu)惠幅度超過10萬元的有13個(gè)項(xiàng)目。中高檔樓盤香溢花城推出指定戶型優(yōu)惠40萬元的促銷活動(dòng),，浦東外環(huán)外項(xiàng)目畢加索小鎮(zhèn)推出總價(jià)最高優(yōu)惠27萬元的活動(dòng),。
而一些價(jià)格堅(jiān)挺的樓盤則出現(xiàn)嚴(yán)重滯銷。上海嘉定區(qū)某樓盤,，上周末加推了100余套兩居和三居精裝修房源,，開盤兩天僅賣出20余套。中國(guó)證券報(bào)記者在售樓處看到,，由于價(jià)格沒有變化,，只有寥寥可數(shù)的幾個(gè)人來看房，銷售人員大多無所事事,。不少高端樓盤甚至出現(xiàn)了個(gè)位數(shù)成交,，位于黃埔的華潤(rùn)外灘九里,、閘北區(qū)的明園森林都市,、長(zhǎng)寧區(qū)的兆豐嘉園、普陀區(qū)的逸流公寓,、楊浦區(qū)的祥生御江灣等內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤,，銷售情況均不容樂觀，月度銷售套數(shù)幾乎都在個(gè)位數(shù)徘徊,。
一向被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳,，由于新盤價(jià)格下調(diào)，今年二季度一二手房?jī)r(jià)格倒掛已大范圍出現(xiàn),。萊蒙水榭春天三期以2.1萬元/平方米價(jià)格入市,，價(jià)格遠(yuǎn)低于去年開盤的二期，該項(xiàng)目二期的二手房?jī)r(jià)已達(dá)到2.5萬元/平方米,，一二手價(jià)格倒掛明顯,。招商雍景灣以3.5萬元/平方米的均價(jià)開盤，該片區(qū)同等二手房?jī)r(jià)格卻達(dá)到5萬元/平方米,。
中國(guó)營(yíng)銷學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)洪仕斌表示,，嚴(yán)格的調(diào)控政策出臺(tái)，造成了購房者的徘徊觀望情緒,。由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度堅(jiān)決,，不少房地產(chǎn)開發(fā)商開始計(jì)劃刺激銷售，加快資金回籠,，一些房企已將降價(jià)策略提上決策日程,，“金九銀十”的到來將為開發(fā)商規(guī)模降價(jià)促銷提供契機(jī),。
庫存高企資金惡化 房企自籌資金大幅增長(zhǎng)
北京房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站顯示，截至8月22日,，北京一手住宅庫存總量為10.85萬套,。北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，8月前三周北京樓市的成交量?jī)H為3357套,，如果按照這個(gè)消化速度計(jì)算,，在不增加新盤的基礎(chǔ)上，消耗掉現(xiàn)有庫存也需要超過一年半的時(shí)間,。即使將后市預(yù)想得樂觀一點(diǎn),，按照限購后平均的成交量計(jì)算，消耗庫存也需要16個(gè)月,。
中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，上海的一手住宅可售套數(shù)有5.3萬套，可售面積785萬平米,。深圳的一手住宅可售套數(shù)2.18萬套,，可售面積為203萬平方米。按照今年以來的銷售速度,，這些庫存消化期都在10個(gè)月以上,。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月末11個(gè)重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到了66.9萬套,，環(huán)比上半年上漲了6.5%,。尤其是北京市下半年的潛在供應(yīng)量為900萬至1000萬平方米左右、明年上半年潛在供應(yīng)量超過1000萬平方米,，最近一年北京市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量很可能超過2000萬平方米,，供應(yīng)住宅總套數(shù)有可能超過15萬套。樓市庫存歷史高點(diǎn),，有可能在年內(nèi)或明年初出現(xiàn),。
上市房企的存貨也迅速增長(zhǎng)，根據(jù)已公布中報(bào)的72家上市房企數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年二季度末存貨總量達(dá)到6510億元,，較一季度末的5958億元，上升了9.26%,，與去年同期相比上升幅度則超過40%,。僅萬科、金地和招商地產(chǎn)三家,，存貨總量就達(dá)到2764億元,。
庫存壓頂，開發(fā)商的資金鏈卻在快速惡化,。已公布中報(bào)的72家上市房企數(shù)據(jù)顯示,，有7家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過80%,，21家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。中國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日曾表示,，1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長(zhǎng)了23.1%,。然而，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長(zhǎng)幅度僅為6.4%,，個(gè)人按揭貸款下降了5.1%,。企業(yè)自籌資金大幅增長(zhǎng)，成為了資金來源保持較高增速的主要原因,。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出,，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-7月的40.3%,，可見隨著國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮,，開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀，被迫更多利用自有資金,。
今年上半年一些房企業(yè)績(jī)已不容樂觀,，金地集團(tuán)今年上半年?duì)I業(yè)收入及凈利潤(rùn)同比大幅下降41.0%和61.0%。湯臣集團(tuán)由于內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上半年銷售收益下降,，持有證券受金融危機(jī)影響出現(xiàn)賬面虧損,，預(yù)期中期業(yè)績(jī)可能虧損。主營(yíng)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的瑞安房地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)則大幅下降50%,。有大型上市房企負(fù)責(zé)人表示,，目前銷售壓力較大,，要完成全年銷售任務(wù),，下半年降價(jià)促銷成必然選擇。
加快推盤謹(jǐn)慎降價(jià) 買賣雙方心態(tài)發(fā)生逆轉(zhuǎn)
調(diào)控嚴(yán)厲,、樓盤滯銷,，使得買賣雙方心態(tài)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不少開發(fā)商和投資客開始著急出貨,，樓市逐漸過渡到買方市場(chǎng),，市場(chǎng)參與者的預(yù)期出現(xiàn)明顯變化。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)浦東一家分店負(fù)責(zé)人表示,，上海高端物業(yè)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化,，8月以來，高端樓盤的二手房賣家心態(tài)出現(xiàn)松動(dòng),，在陸家嘴,、徐匯中心等板塊，高端物業(yè)賣家普遍可接受5%至15%的議價(jià),，不少業(yè)主希望盡快出手所持物業(yè),，抽身離市或轉(zhuǎn)投其他市場(chǎng),。
面對(duì)即將到來的“金九銀十”，一線城市推盤速度明顯加快,。北京市9月預(yù)計(jì)上市的新盤多達(dá)41個(gè),，昌平、房山等郊區(qū)依然是供應(yīng)大戶,。上海樓市供應(yīng)量也出現(xiàn)明顯回升,，8月15日至21日一周，上海的商品住宅供應(yīng)面積為20.28萬平方米,，環(huán)比前周上漲20.4%,。尤其是隨著“金九銀十”即將來臨，前期滯銷的高端樓盤推盤加速,，華潤(rùn)置地九里4月推出的一批房源僅售出一套,，而今再度推出47套大平層房源。
中原地產(chǎn)分析,，最近4個(gè)月以來,，在成交持續(xù)低迷的情況下，由于庫存壓力較大,，北京的開發(fā)商非但沒有捂盤惜售,，反而加快了推盤的速度。這種情況表明開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到調(diào)控政策并非短期措施,，在庫存不斷增加,、融資不暢的大環(huán)境下，通過小幅降價(jià)來刺激銷售已經(jīng)成為眾多開發(fā)商的首選,。未來兩個(gè)月將是開發(fā)商集中推盤的時(shí)期,，屆時(shí)受資金壓力的影響，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步放量,。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示,，近期樓市低迷跟淡季的市場(chǎng)周期有關(guān)，在“金九銀十”來臨前的8月,，開發(fā)商更多地選擇按兵不動(dòng)蓄勢(shì)待發(fā),，加強(qiáng)客源“蓄水”，制定價(jià)格策略,，為9月后的入市做準(zhǔn)備,。
不過也有專家表示，2008年中國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機(jī),，當(dāng)時(shí)整個(gè)行業(yè)資金缺口超過7000億元,。而今年房地產(chǎn)企業(yè)的情況與2008年不太一樣，雖然成交量持續(xù)低迷，但企業(yè)的資金管理能力在不斷提升,，現(xiàn)金普遍高于短期借款和一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債,。
上海地區(qū)的開發(fā)商雖然一方面在加快推盤，另一方面價(jià)格卻沒有明顯的調(diào)整,。統(tǒng)計(jì)顯示,，8月15日至21日一周上海商品住宅成交均價(jià)為2.24萬元/平方米，環(huán)比前周依然上漲,。今年以來,，上海新房成交均價(jià)始終保持在2.2萬元以上的高位。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，多數(shù)業(yè)績(jī)壓力較大的開發(fā)商可能會(huì)趁“金九銀十”大量推盤,，以價(jià)格優(yōu)惠換取銷量；但也有部分開發(fā)商仍消極應(yīng)對(duì),，降價(jià)積極性不高,。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，最近兩周推盤量逐漸回升,，不少開發(fā)商已經(jīng)著手在為即將到來的“金九銀十”做準(zhǔn)備,，可以預(yù)期未來一段時(shí)間供應(yīng)量會(huì)有所增加。不過如果價(jià)格沒有出現(xiàn)調(diào)整,，成交量可能仍難擺脫低迷,，開發(fā)商期待的“金九銀十”銷售行情也可能成為泡影。