作為下半年乃至整個(gè)“十二五”期間“保民生”工作的重頭戲,，保障房無(wú)疑承載著太多社會(huì)期許,，比如平衡產(chǎn)業(yè)投資需求,、緩解社會(huì)居住矛盾等,。未來(lái)五年，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套,，今年則計(jì)劃完成1000萬(wàn)套的保障房開(kāi)工任務(wù),。保障房建設(shè)的進(jìn)程，牽動(dòng)著各方關(guān)注的目光,。
近期,，上海證券報(bào)將持續(xù)關(guān)注各地保障房建設(shè)進(jìn)展，希望通過(guò)解剖個(gè)案、分析問(wèn)題,、介紹經(jīng)驗(yàn),，為讀者展現(xiàn)保障房建設(shè)的真實(shí)情況。
本期調(diào)查關(guān)注的是由廣州引起的經(jīng)濟(jì)適用房停建話題,。根據(jù)本報(bào)記者深入調(diào)查,，除廣州外，上海,、重慶等地均在反思經(jīng)濟(jì)適用房模式的弊端,，并有可能在未來(lái)淡出經(jīng)適房建設(shè)。如果這一趨勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大,，勢(shì)必在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生一定影響,。“十二五”期間計(jì)劃的3600萬(wàn)套保障房中,，數(shù)百萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃是否會(huì)因此生變？經(jīng)適房如何完成向公租房,、配套商品房和普通商品房的過(guò)渡,？如何建設(shè)和完善保障房的長(zhǎng)效管理機(jī)制？我們?cè)噲D在本期的調(diào)查中回答這些問(wèn)題,。
一線城市率先反思經(jīng)適房
近日,，廣州一場(chǎng)關(guān)于是否應(yīng)該停建經(jīng)濟(jì)適用房的討論在政府和民間進(jìn)行。根據(jù)當(dāng)事人廣州新城市集團(tuán)總裁曹志偉介紹,，廣州市住房保障辦已經(jīng)表態(tài),，未來(lái)將逐步降低經(jīng)適房、限價(jià)房所占比例,。業(yè)內(nèi)解讀稱,，未來(lái)廣州新增保障房可能全部以公租房形式建設(shè)，停建經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房,。
作為廣州政協(xié)委員,，曹志偉在年初的廣州市兩會(huì)上提出了應(yīng)該全面停建、停售財(cái)政投資的經(jīng)適房和限價(jià)房,，并嚴(yán)格限制其轉(zhuǎn)手交易的建議,。曹志偉認(rèn)為，由于經(jīng)適房和限價(jià)房可交易的屬性,，謀利者千方百計(jì)地希望進(jìn)入該領(lǐng)域,，這可能導(dǎo)致本不屬于被保障范圍的人占據(jù)寶貴的保障房資源，令其保障性質(zhì)成為空談,。
近日,，廣州市住房保障辦約談了曹志偉并給出8點(diǎn)回復(fù)。在談到經(jīng)適房問(wèn)題時(shí)，住房保障辦稱,，現(xiàn)在廣州已經(jīng)逐步降低經(jīng)適房,、限價(jià)房所占的比例，并正在研究進(jìn)一步嚴(yán)格管理已售經(jīng)適房和限價(jià)房的轉(zhuǎn)手交易,。在必要時(shí),，政府將運(yùn)用有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)回購(gòu)轉(zhuǎn)手交易的經(jīng)適房和限價(jià)房，以便循環(huán)使用,�,！拔蚁嘈沤�(jīng)適房和限價(jià)房離退出歷史舞臺(tái)的時(shí)間不會(huì)太遠(yuǎn)了�,！辈苤緜シQ,。
實(shí)際上，反思經(jīng)適房并考慮逐步淡出這一市場(chǎng)的還有其他一線城市,，比如上海,、北京、重慶等地,。上海一家參與保障房建設(shè)的大型房企內(nèi)部人士告訴記者,，明年開(kāi)始上海將增加公租房比例。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商未來(lái)大量參建公租房的操作模式,，有關(guān)人士私下的分析是：開(kāi)發(fā)商持有十年,，十年后按商品房銷售。
那么,，上海經(jīng)濟(jì)適用房為什么也在考慮淡出呢,？“除了管理上可能出現(xiàn)的問(wèn)題外，上海經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題主要出在可售人群的數(shù)量上,�,！痹撊耸糠Q。
根據(jù)上海市房管部門(mén)的介紹,，目前上海第一批經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)受理工作已經(jīng)完成,，正式受理3.3萬(wàn)戶家庭。為了讓更多家庭進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)范圍,，上海已經(jīng)在今年3月,，將收入指標(biāo)由第一批的人均月收入2900元以下、人均財(cái)產(chǎn)9萬(wàn)元以下,，提高到人均月收入3300元以下,、人均財(cái)產(chǎn)12萬(wàn)元以下。實(shí)施范圍從原來(lái)的13個(gè)區(qū)擴(kuò)大到全市所有區(qū)（縣）,。但是,，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法,，幾次變動(dòng)中，另外兩條紅線一直沒(méi)有改變,，一是人均面積15平方米以下,，二是具有上海戶籍。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，經(jīng)濟(jì)適用房面積本身并不大,，如果再大幅提高人均居住面積的上限，比如提高到人均20平方米以下,，那么,，一個(gè)原有60平方米住房的三口之家購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的必要性就變得牽強(qiáng)。
在這種情況下,，如果經(jīng)適房項(xiàng)目位置遠(yuǎn)一些,、價(jià)格高一些，就可能導(dǎo)致更多的空置現(xiàn)象發(fā)生,。此前,，有媒體探訪上海已經(jīng)入住的三個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，發(fā)現(xiàn)交房5個(gè)月后,，其真實(shí)入住率僅三成,。
數(shù)據(jù)顯示，2011年度,，上海市保障性安居工程計(jì)劃建設(shè)和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米（約22萬(wàn)套）。其中：經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)工500萬(wàn)平方米（約8萬(wàn)套）,；動(dòng)遷安置房（限價(jià)商品住房）開(kāi)工800萬(wàn)平方米（約10萬(wàn)套）,；公共租賃住房建設(shè)和籌措200萬(wàn)平方米（約4萬(wàn)套）。
也就是說(shuō),，對(duì)比13個(gè)區(qū)3.3萬(wàn)戶可購(gòu)家庭數(shù)量和8萬(wàn)套的2011年新開(kāi)工量,，經(jīng)適房的供應(yīng)計(jì)劃與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人群的數(shù)量差已經(jīng)顯現(xiàn)。
另外,，深圳,、北京、重慶等地業(yè)內(nèi)人士均表示,，經(jīng)濟(jì)適用房的可操作性和可持續(xù)性一直是地方政府考慮的內(nèi)容,。去年開(kāi)始，重慶在萬(wàn)佳苑等經(jīng)濟(jì)適用房屢出問(wèn)題后痛定思痛,，率先于全國(guó)形成了較完整的公租房方案,。目前，重慶成為全國(guó)為數(shù)很少的已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)公租房招租的城市之一,，受到市場(chǎng)廣泛肯定,。
經(jīng)適房悄然變身
“我們的項(xiàng)目是上海近20個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房在建項(xiàng)目之一,。目前建設(shè)沒(méi)有任何問(wèn)題。首批交房時(shí)間在明年3月,。應(yīng)該說(shuō)因?yàn)槭潜Ｕ戏宽?xiàng)目,，在前期開(kāi)工流程上走得很快。體現(xiàn)了政府對(duì)保障房的大力支持,。但是未來(lái)項(xiàng)目用途是否有變化,，我們不清楚。不過(guò)建還是正常建的,�,！币患医�(jīng)適房開(kāi)發(fā)商稱。
該人士的擔(dān)憂并非沒(méi)有由頭,。根據(jù)記者了解,，考慮到經(jīng)適房可能供給過(guò)量，上海不排除考慮經(jīng)適房用途變更的可能性,�,！坝猛咀兏袃煞N可能：一是轉(zhuǎn)公租房，成為政府資源,；二是改為市政工程的配套商品房,。”有關(guān)專家表示,。
據(jù)介紹,，上海近20個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目分布在包括周浦、航頭,、三林,、浦江、顧村等10個(gè)基地,。每個(gè)基地除經(jīng)適房項(xiàng)目外,，還有其他類別的保障房項(xiàng)目，由一個(gè)或多個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā),�,！澳壳敖�(jīng)適房建設(shè)的一般模式是，土地由政府劃撥,，開(kāi)發(fā)商出資開(kāi)發(fā),。其收益由兩種方式體現(xiàn)：一是正常的配售；二是如果在取得大產(chǎn)證一年后仍未銷售完,，剩余部分根據(jù)結(jié)算成本,，由政府直接回購(gòu)。兩種方式中開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)均基本鎖定在3%,�,！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商介紹,。
如果說(shuō)部分新的經(jīng)適房項(xiàng)目有望轉(zhuǎn)成其他類保障房，大量已建和在建經(jīng)適房項(xiàng)目仍有待銷售,。為解決經(jīng)適房受益人群有限的問(wèn)題,，目前上海正弱化經(jīng)適房概念，降低準(zhǔn)入門(mén)檻,，讓更多人進(jìn)入其中,。其推出的新概念即“共有產(chǎn)權(quán)房”。
據(jù)了解,，目前上海眾多經(jīng)適房項(xiàng)目采取共有產(chǎn)權(quán)方式,，這樣一方面可以提高受益面，另外還可以通過(guò)后期再出售解決資金回籠問(wèn)題,�,！拔恢迷胶谩⒊杀驹礁叩捻�(xiàng)目,，政府持有的產(chǎn)權(quán)比例越高,。比如現(xiàn)在三林等地一些項(xiàng)目政府和購(gòu)房人所持有的產(chǎn)權(quán)比例分別為40%和60%，早期的項(xiàng)目雙方所持產(chǎn)權(quán)比例多為30%和70%,。5年后經(jīng)適房上市,，政府與購(gòu)房人按持有的產(chǎn)權(quán)比例分享收益�,！睒I(yè)內(nèi)人士介紹,。
這一過(guò)渡性嘗試正受到其他城市的認(rèn)可�,！吧虾５墓灿挟a(chǎn)權(quán)房模式已經(jīng)受到北京等地的關(guān)注,，并有可能得到推廣�,！北本┠车禺a(chǎn)商向記者表示,。
保障房長(zhǎng)效機(jī)制待解
實(shí)際上,，最近一、兩年,，經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃,、立項(xiàng),、建設(shè)、配售和去化,，已經(jīng)經(jīng)歷了很多變化,。這也從側(cè)面反映出保障房長(zhǎng)效規(guī)劃和管理機(jī)制的缺位。
房地產(chǎn)專家李戰(zhàn)軍認(rèn)為,，目前保障房建設(shè)計(jì)劃仍實(shí)行從上而下的任務(wù)分配模式,，缺乏從各地基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研來(lái)的真實(shí)需求做支撐,。科學(xué)合理的規(guī)劃方式應(yīng)該從保障房產(chǎn)品特征,、實(shí)際需求出發(fā),，匯總每個(gè)地區(qū)的應(yīng)建數(shù)量、模式,，最后形成全國(guó)性的規(guī)劃,。
而因?yàn)橐?guī)劃變更引起的潛在尋租風(fēng)險(xiǎn)也已開(kāi)始顯現(xiàn)�,！耙�?yàn)轭A(yù)期政府規(guī)劃可能會(huì)有這樣那樣的變化,，開(kāi)發(fā)商更有動(dòng)力去占據(jù)保障房項(xiàng)目資源。一旦保障房建設(shè)風(fēng)頭淡去,，已經(jīng)立項(xiàng)開(kāi)工的項(xiàng)目變更成其他性質(zhì)就會(huì)比較容易,。”一位房地產(chǎn)界人士稱,。
另外,，保障房市場(chǎng)的信息透明度仍有待提高。目前除了官方公布的少量數(shù)據(jù)外,，市場(chǎng)很難從公開(kāi)渠道了解具體保障房項(xiàng)目的真實(shí)進(jìn)展,。
記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，上海標(biāo)桿性保障房項(xiàng)目馨寧公寓存在隨意變更為商品房銷售的行為,。一位購(gòu)房人告訴記者,，他在項(xiàng)目開(kāi)工之初即以1.4萬(wàn)—1.6萬(wàn)元的單價(jià)，以商品房性質(zhì)購(gòu)買(mǎi)了該小區(qū)某套住房,。目前已經(jīng)和一些配套商品房業(yè)主一起拿到了首期交房,。“聽(tīng)說(shuō)當(dāng)初政府和開(kāi)發(fā)商是有協(xié)議的,，為了彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商建保障房的收益,，特批部分房源用于商品房銷售�,！痹摌I(yè)主稱,。
不過(guò)，令人疑惑的是,，該業(yè)主反映的房源在網(wǎng)上房地產(chǎn)上標(biāo)明為已售,，性質(zhì)仍為配套商品房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，保障房項(xiàng)目劃撥出部分房源用于商品房銷售是可以理解的,，但商品房房源仍計(jì)入保障房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就有“注水”的嫌疑。