樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根,，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對象�,，F(xiàn)行的居住房屋貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，俗稱“限貸令”。即,，購房者第一次購買嚴(yán)格意義上的第一套房屋的，即可以享受貸款七成,、基準(zhǔn)利率的貸款條件,。
購房者購買第二套房屋或者第二次貸款購買房屋的，可以享受貸款四成,、基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的貸款條件,。
購房者購買第三套房屋或者第三次貸款購買房屋的，貸款將無法獲得審批,。
現(xiàn)行的貸款政策與此前的貸款政策最大的不同,，或者說最容易誤解的地方在于，認(rèn)貸“又認(rèn)房”,，即使購房者此前沒有任何貸款記錄,，只要名下已經(jīng)有一套房屋的，那么購買第二套房屋就需要按照第二套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款,。
因此,，對于購房者來說，在購房之前詳細(xì)了解銀行的現(xiàn)行貸款政策是非常重要的,，有助于購房者了解自己的支付能力,，合理安排購房資金，避免在購房過程中產(chǎn)生不必要的糾紛,。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對象,。如果出售方堅持要約定放款時間,，那么也應(yīng)附注購買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
貸款不成忍痛解約賠定金
【案情介紹】
王先生是上海人,，在一家民營企業(yè)管理層工作,，結(jié)婚6年，與愛人和未成年的孩子居住在浦東一套60平方米不到的住房內(nèi),。王先生不滿意小區(qū)對口的小學(xué),，聽說離小區(qū)步行不到15分鐘的地段有一所不錯的小學(xué)，于是決定為孩子在那附近買一套學(xué)區(qū)房,。王先生現(xiàn)居住的房子是結(jié)婚前貸款所購,，父母居住的房子寫的是父母和王先生的名字，當(dāng)時也是他貸款買的房,。
最近,，王先生在浦東崮山路一家中介看中一套一室一廳45.36平方米的小戶型，對口六師附小,，當(dāng)天遂與賣家談妥以118萬元購買此房,，并簽定了定金協(xié)議，支付1萬元定金,。一周后,，雙方簽定了買賣合同并支付70萬元首付。然而在辦理貸款過程中,，銀行以王先生之前貸過兩次貸款為依據(jù),，拒絕王先生第三套住房貸款。由于中介在付定之前沒有審核王先生是否具備貸款資格,，此時中介給王先生出主意,，比如辦離婚、換主貸人等,。這讓王先生感覺非常困擾,，對他來說，夫妻感情非常好,，辦離婚無疑是給自己的婚姻抹上黑黑的一筆,；家中也沒有可以幫他承擔(dān)貸款的其他人選，就算貸款能審批下來,，他還是會在限購范圍之內(nèi),。最后，王先生與賣方協(xié)商,，無奈只能選擇損失定金1萬元,，解除原來簽定的合同。
【分析】
“限貸令”是指暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款,，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款,，對貸款購買商品住房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率規(guī)定；加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房,。
【建議】
鑒于王先生夫婦的遭遇,，及買方的貸款資格和購房資格認(rèn)定情況具有一定復(fù)雜性，購房者在確定購買前,，應(yīng)先確定自己是不是在限貸或限購范圍內(nèi),，咨詢、掛牌等應(yīng)選擇一些品牌中介,，在政策和市場瞬息萬變的時刻,，最好多咨詢一下資深房產(chǎn)顧問或?qū)I(yè)律師，在簽定房屋買賣合同時更要謹(jǐn)慎,，以免為自己造成法律風(fēng)險,，并因此帶來損失。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根,，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對象。如果出售方堅持要約定放款時間,，那么也應(yīng)附注購買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的,，購買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
貸不到款竟成違約“合法”理由
【案情介紹】
張先生在去年上半年與房東陳小姐簽署了一份房地產(chǎn)買賣合同,，約定房屋的付款方式為部分金額的貸款，后張先生未能提供貸款所需材料導(dǎo)致貸款申請未能獲得通過,。緊接而來的一連串樓市嚴(yán)厲調(diào)控政策,，致使市場氛圍急轉(zhuǎn)直下。張先生對樓市未來的預(yù)期有所下降,，所以不愿配合貸款申請工作,，令房地產(chǎn)買賣合同無法繼續(xù)履行下去。
張先生與陳小姐簽署的這份房地產(chǎn)買賣合同中有一個非常重要的條款：“若購房者的銀行貸款未獲得銀行批準(zhǔn)通過的,，則本合同自動解除,，買賣雙方互不負(fù)違約責(zé)任。
”因此,，在本次交易中,，盡管陳小姐通過各種渠道了解到張先生即使不貸款也有支付能力，而且如果配合完全能獲得銀行貸款,，但也無法追究張先生的相關(guān)責(zé)任,，最后只能接受一小筆補償后解約了事。
【分析】
通常,，一份房地產(chǎn)買賣合同中約定,，若客戶貸款不足或貸款沒有通過所以現(xiàn)金不足的，那么即使客戶貸款申請沒有足額獲得通過或完全沒有獲得通過，買賣合同也繼續(xù)履行,，客戶不能以自己付款能力不足要求解除合同,。但是如果是因為在簽約及履約過程中貸款政策的巨大變動導(dǎo)致本來可以貸款變動之后無法貸款的，則法院可能會考慮到具體情況而引用相關(guān)法律規(guī)定而免除客戶的相關(guān)責(zé)任,。
而若一份房地產(chǎn)買賣合同中約定若客戶貸款不足或未通過,，則買賣合同解除買賣雙方互不負(fù)違約責(zé)任的，那么在客戶發(fā)生貸款問題后可以獲得免責(zé),。這一條款對客戶比較有利,，而房東需要仔細(xì)考慮一下，因為有些時候貸款是否能通過不僅取決于銀行,，還取決于客戶是否配合,。
【建議】
從這個案例可以充分看清買賣合同條款的重要性。購房者與售房者一定要充分評估自己的能力與要求,，仔細(xì)斟酌買賣合同條款的意思,，以保證自己的利益。
房地產(chǎn)買賣合同是對買賣雙方權(quán)利義務(wù)的約定,，也是最大的保護(hù),，而最近貸款問題成為房地產(chǎn)交易中的焦點，買賣雙方在簽署的時候一定要仔細(xì)對待貸款約定,。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對象,。如果出售方堅持要約定放款時間,，那么也應(yīng)附注購買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
貸款不成,，傭金是否能拒付
【案情介紹】
2010年12月，馬小姐通過中介公司與錢先生成交了一套房屋,，并約定在業(yè)主馬小姐收到錢先生的銀行放款當(dāng)日向中介公司支付傭金,。
2011年1月2日，雙方簽定了買賣合同,，并完成了后續(xù)的交易,，同年2月28日，馬小姐收到錢先生貸款銀行的放款,。按與中介公司的約定,，馬小姐應(yīng)于銀行放款日向中介公司支付傭金，但馬小姐以實際收到銀行放款與中介向其講述的放款時間晚了約30天,，而造成其另一套房屋延遲支付其上家房款而被沒收了定金為由,，不付中介公司傭金,。
中介公司遂向法院提起訴訟，要求馬小姐按約向中介公司支付傭金以及延期支付的違約金,，馬小姐即反訴因中介公司向其介紹的銀行放款時間不實,，導(dǎo)致其在另一套房屋買賣中違約，請求法院判令中介公司賠償其損失,。最終,，法院判決認(rèn)定中介方并無過錯，支持了中介方的傭金之訴,，駁回了馬小姐的反訴請求,。
【分析】
按照《合同法》第425條：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的,，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。
馬小姐是依據(jù)合同法的上述規(guī)定向法院主張自己的反訴請求，那么,，是否是居間人故意隱瞞呢,？或提供虛假情況呢？實踐中,，影響銀行抵押貸款成功到銀行實際放款的條件或時間的因素諸多,。上述案例中，中介公司只是向客戶推薦了貸款銀行,，并向客戶介紹貸款流程時間的大概結(jié)點,，借貸關(guān)系的主體是購房的下家和銀行。居間方并不存在隱瞞重要事實或提供虛假情況,，故此中介公司并無過錯,。
【建議】
如果居間方承諾或者擔(dān)保客戶收到貸款的具體時間,，而客戶依據(jù)居間方的承諾作出相應(yīng)的判斷最終導(dǎo)致?lián)p失的,，居間方即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)客戶的部分損失,。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對象,。如果出售方堅持要約定放款時間,，那么也應(yīng)附注購買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
銀行不放貸,，該誰承擔(dān)責(zé)任
【案情介紹】
2011年3月，購買方A小姐和出售方B女士簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,，約定房屋價格為150萬元,，首付款82.2萬元，出售方B女士同意購買方A小姐通過向銀行貸款的方式支付第二期購房款。雙方在買賣合同補充條款中約定：在該房地產(chǎn)所屬區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心出具銀行所需放款材料后三個工作日內(nèi),，購買方應(yīng)將材料原件交其貸款銀行,，貸款銀行在收齊材料后20日內(nèi)將購買方所貸款項支付出售方。另買賣雙方還約定購買方如逾期未付款,，違約金為未付款的日萬分之三,，違約金自合同約定應(yīng)履行義務(wù)期限至第二日起算至實際履行義務(wù)之日止。
2011年5月,，買賣雙方辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù),。購買方在交易過戶后20個工作日取得該房地產(chǎn)的他項權(quán)證并按合同約定準(zhǔn)時將放款所需資料交付給銀行。但直至2011年8月,，銀行才將第二筆房款劃付至出售方B女士賬戶,。于是出售方B女士要求購買方A小姐依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約賠償金,。
【分析】
交易過戶后,，銀行不放款，到底應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任,？
2011年,，政府為控制房價增長，進(jìn)一步收緊信貸政策,。許多銀行延遲或暫停發(fā)放貸款,。由此在房屋買賣中產(chǎn)生爭議：約定以銀行貸款方式支付房款，銀行逾期放款,，是否應(yīng)由購買方承擔(dān)責(zé)任,。
房地產(chǎn)買賣合同的法律關(guān)系是建立在出售方和購買方之間的，銀行貸款只是購買方的一種付款方式,。根據(jù)《合同法》第65條的約定,，當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任,。這一條款約定的是“由第三人履行的合同”。上述案例中,，買賣雙方對支付第二期房款的時間及逾期付款的違約責(zé)任都做出了明確約定,。即使購買方按合同約定準(zhǔn)時向銀行交付放款所需材料，本身不存在過錯,，但只要是第三人也就是銀行沒有履行義務(wù),、遲延履行或者瑕疵履行。根據(jù)合同相對性原則,，購買方仍需要向出售方承擔(dān)違約責(zé)任,。
【建議】
由于銀行政策不可控,，故建議在簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時可以約定購買方向銀行提交放款資料的具體時間，但對于銀行貸款就避免約定明確的放款時間,。如果出售方堅持要約定放款時間,，那么也應(yīng)附注購買方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購買方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。