樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過(guò)一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根,，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象。現(xiàn)行的居住房屋貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，俗稱(chēng)“限貸令”,。即,，購(gòu)房者第一次購(gòu)買(mǎi)嚴(yán)格意義上的第一套房屋的，即可以享受貸款七成,、基準(zhǔn)利率的貸款條件,。
購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)第二套房屋或者第二次貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的,，可以享受貸款四成、基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的貸款條件,。
購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)第三套房屋或者第三次貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的,，貸款將無(wú)法獲得審批。
現(xiàn)行的貸款政策與此前的貸款政策最大的不同,，或者說(shuō)最容易誤解的地方在于，認(rèn)貸“又認(rèn)房”,，即使購(gòu)房者此前沒(méi)有任何貸款記錄,，只要名下已經(jīng)有一套房屋的，那么購(gòu)買(mǎi)第二套房屋就需要按照第二套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款,。
因此,，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房之前詳細(xì)了解銀行的現(xiàn)行貸款政策是非常重要的,，有助于購(gòu)房者了解自己的支付能力,，合理安排購(gòu)房資金，避免在購(gòu)房過(guò)程中產(chǎn)生不必要的糾紛,。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過(guò)一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象,。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間,，那么也應(yīng)附注購(gòu)買(mǎi)方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購(gòu)買(mǎi)方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
貸款不成忍痛解約賠定金
【案情介紹】
王先生是上海人,，在一家民營(yíng)企業(yè)管理層工作，結(jié)婚6年,，與愛(ài)人和未成年的孩子居住在浦東一套60平方米不到的住房?jī)?nèi),。王先生不滿(mǎn)意小區(qū)對(duì)口的小學(xué)，聽(tīng)說(shuō)離小區(qū)步行不到15分鐘的地段有一所不錯(cuò)的小學(xué),，于是決定為孩子在那附近買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房,。王先生現(xiàn)居住的房子是結(jié)婚前貸款所購(gòu)，父母居住的房子寫(xiě)的是父母和王先生的名字,，當(dāng)時(shí)也是他貸款買(mǎi)的房,。
最近，王先生在浦東崮山路一家中介看中一套一室一廳45.36平方米的小戶(hù)型,，對(duì)口六師附小,，當(dāng)天遂與賣(mài)家談妥以118萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)此房，并簽定了定金協(xié)議,，支付1萬(wàn)元定金,。一周后,，雙方簽定了買(mǎi)賣(mài)合同并支付70萬(wàn)元首付。然而在辦理貸款過(guò)程中,，銀行以王先生之前貸過(guò)兩次貸款為依據(jù),，拒絕王先生第三套住房貸款。由于中介在付定之前沒(méi)有審核王先生是否具備貸款資格,，此時(shí)中介給王先生出主意,，比如辦離婚、換主貸人等,。這讓王先生感覺(jué)非常困擾,，對(duì)他來(lái)說(shuō)，夫妻感情非常好,，辦離婚無(wú)疑是給自己的婚姻抹上黑黑的一筆,；家中也沒(méi)有可以幫他承擔(dān)貸款的其他人選，就算貸款能審批下來(lái),，他還是會(huì)在限購(gòu)范圍之內(nèi),。最后，王先生與賣(mài)方協(xié)商,，無(wú)奈只能選擇損失定金1萬(wàn)元,，解除原來(lái)簽定的合同。
【分析】
“限貸令”是指暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款,，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款,，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率規(guī)定；加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理,，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房,。
【建議】
鑒于王先生夫婦的遭遇，及買(mǎi)方的貸款資格和購(gòu)房資格認(rèn)定情況具有一定復(fù)雜性,，購(gòu)房者在確定購(gòu)買(mǎi)前,，應(yīng)先確定自己是不是在限貸或限購(gòu)范圍內(nèi)，咨詢(xún),、掛牌等應(yīng)選擇一些品牌中介,，在政策和市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變的時(shí)刻，最好多咨詢(xún)一下資深房產(chǎn)顧問(wèn)或?qū)I(yè)律師,，在簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)更要謹(jǐn)慎,，以免為自己造成法律風(fēng)險(xiǎn)，并因此帶來(lái)?yè)p失,。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過(guò)一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象,。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間,，那么也應(yīng)附注購(gòu)買(mǎi)方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的,，購(gòu)買(mǎi)方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
貸不到款竟成違約“合法”理由
【案情介紹】
張先生在去年上半年與房東陳小姐簽署了一份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,，約定房屋的付款方式為部分金額的貸款,，后張先生未能提供貸款所需材料導(dǎo)致貸款申請(qǐng)未能獲得通過(guò)。緊接而來(lái)的一連串樓市嚴(yán)厲調(diào)控政策,，致使市場(chǎng)氛圍急轉(zhuǎn)直下,。張先生對(duì)樓市未來(lái)的預(yù)期有所下降，所以不愿配合貸款申請(qǐng)工作,，令房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行下去,。
張先生與陳小姐簽署的這份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中有一個(gè)非常重要的條款：“若購(gòu)房者的銀行貸款未獲得銀行批準(zhǔn)通過(guò)的，則本合同自動(dòng)解除,，買(mǎi)賣(mài)雙方互不負(fù)違約責(zé)任。
”因此,，在本次交易中,，盡管陳小姐通過(guò)各種渠道了解到張先生即使不貸款也有支付能力，而且如果配合完全能獲得銀行貸款,，但也無(wú)法追究張先生的相關(guān)責(zé)任,，最后只能接受一小筆補(bǔ)償后解約了事。
【分析】
通常,，一份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定,，若客戶(hù)貸款不足或貸款沒(méi)有通過(guò)所以現(xiàn)金不足的，那么即使客戶(hù)貸款申請(qǐng)沒(méi)有足額獲得通過(guò)或完全沒(méi)有獲得通過(guò),，買(mǎi)賣(mài)合同也繼續(xù)履行,，客戶(hù)不能以自己付款能力不足要求解除合同。但是如果是因?yàn)樵诤灱s及履約過(guò)程中貸款政策的巨大變動(dòng)導(dǎo)致本來(lái)可以貸款變動(dòng)之后無(wú)法貸款的,，則法院可能會(huì)考慮到具體情況而引用相關(guān)法律規(guī)定而免除客戶(hù)的相關(guān)責(zé)任,。
而若一份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定若客戶(hù)貸款不足或未通過(guò)，則買(mǎi)賣(mài)合同解除買(mǎi)賣(mài)雙方互不負(fù)違約責(zé)任的,，那么在客戶(hù)發(fā)生貸款問(wèn)題后可以獲得免責(zé),。這一條款對(duì)客戶(hù)比較有利，而房東需要仔細(xì)考慮一下,，因?yàn)橛行⿻r(shí)候貸款是否能通過(guò)不僅取決于銀行,，還取決于客戶(hù)是否配合。
【建議】
從這個(gè)案例可以充分看清買(mǎi)賣(mài)合同條款的重要性,。購(gòu)房者與售房者一定要充分評(píng)估自己的能力與要求,，仔細(xì)斟酌買(mǎi)賣(mài)合同條款的意思，以保證自己的利益,。
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)的約定,，也是最大的保護(hù),，而最近貸款問(wèn)題成為房地產(chǎn)交易中的焦點(diǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署的時(shí)候一定要仔細(xì)對(duì)待貸款約定,。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過(guò)一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象,。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間,，那么也應(yīng)附注購(gòu)買(mǎi)方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的，購(gòu)買(mǎi)方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
貸款不成,，傭金是否能拒付
【案情介紹】
2010年12月，馬小姐通過(guò)中介公司與錢(qián)先生成交了一套房屋,，并約定在業(yè)主馬小姐收到錢(qián)先生的銀行放款當(dāng)日向中介公司支付傭金,。
2011年1月2日，雙方簽定了買(mǎi)賣(mài)合同,，并完成了后續(xù)的交易,，同年2月28日，馬小姐收到錢(qián)先生貸款銀行的放款,。按與中介公司的約定,，馬小姐應(yīng)于銀行放款日向中介公司支付傭金，但馬小姐以實(shí)際收到銀行放款與中介向其講述的放款時(shí)間晚了約30天,，而造成其另一套房屋延遲支付其上家房款而被沒(méi)收了定金為由,，不付中介公司傭金。
中介公司遂向法院提起訴訟,，要求馬小姐按約向中介公司支付傭金以及延期支付的違約金,，馬小姐即反訴因中介公司向其介紹的銀行放款時(shí)間不實(shí)，導(dǎo)致其在另一套房屋買(mǎi)賣(mài)中違約,，請(qǐng)求法院判令中介公司賠償其損失,。最終，法院判決認(rèn)定中介方并無(wú)過(guò)錯(cuò),，支持了中介方的傭金之訴,，駁回了馬小姐的反訴請(qǐng)求。
【分析】
按照《合同法》第425條：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,，損害委托人利益的,，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
馬小姐是依據(jù)合同法的上述規(guī)定向法院主張自己的反訴請(qǐng)求,，那么,，是否是居間人故意隱瞞呢？或提供虛假情況呢？實(shí)踐中,，影響銀行抵押貸款成功到銀行實(shí)際放款的條件或時(shí)間的因素諸多,。上述案例中，中介公司只是向客戶(hù)推薦了貸款銀行,，并向客戶(hù)介紹貸款流程時(shí)間的大概結(jié)點(diǎn),，借貸關(guān)系的主體是購(gòu)房的下家和銀行。居間方并不存在隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況,，故此中介公司并無(wú)過(guò)錯(cuò),。
【建議】
如果居間方承諾或者擔(dān)保客戶(hù)收到貸款的具體時(shí)間,，而客戶(hù)依據(jù)居間方的承諾作出相應(yīng)的判斷最終導(dǎo)致?lián)p失的,，居間方即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)客戶(hù)的部分損失。
樓市最嚴(yán)厲調(diào)控已超過(guò)一年,，其中一條調(diào)控手段是收緊銀根,，嚴(yán)格限定銀行的房屋貸款對(duì)象。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間,，那么也應(yīng)附注購(gòu)買(mǎi)方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的,，購(gòu)買(mǎi)方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
銀行不放貸,，該誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任
【案情介紹】
2011年3月，購(gòu)買(mǎi)方A小姐和出售方B女士簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,，約定房屋價(jià)格為150萬(wàn)元,，首付款82.2萬(wàn)元，出售方B女士同意購(gòu)買(mǎi)方A小姐通過(guò)向銀行貸款的方式支付第二期購(gòu)房款,。雙方在買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款中約定：在該房地產(chǎn)所屬區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心出具銀行所需放款材料后三個(gè)工作日內(nèi),，購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)將材料原件交其貸款銀行，貸款銀行在收齊材料后20日內(nèi)將購(gòu)買(mǎi)方所貸款項(xiàng)支付出售方,。另買(mǎi)賣(mài)雙方還約定購(gòu)買(mǎi)方如逾期未付款,，違約金為未付款的日萬(wàn)分之三，違約金自合同約定應(yīng)履行義務(wù)期限至第二日起算至實(shí)際履行義務(wù)之日止,。
2011年5月,，買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。購(gòu)買(mǎi)方在交易過(guò)戶(hù)后20個(gè)工作日取得該房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證并按合同約定準(zhǔn)時(shí)將放款所需資料交付給銀行,。但直至2011年8月,，銀行才將第二筆房款劃付至出售方B女士賬戶(hù)。于是出售方B女士要求購(gòu)買(mǎi)方A小姐依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任,，支付違約賠償金,。
【分析】
交易過(guò)戶(hù)后，銀行不放款，到底應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任,？
2011年,，政府為控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，進(jìn)一步收緊信貸政策,。許多銀行延遲或暫停發(fā)放貸款,。由此在房屋買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)生爭(zhēng)議：約定以銀行貸款方式支付房款，銀行逾期放款,，是否應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)責(zé)任,。
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的法律關(guān)系是建立在出售方和購(gòu)買(mǎi)方之間的，銀行貸款只是購(gòu)買(mǎi)方的一種付款方式,。根據(jù)《合同法》第65條的約定,，當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任,。這一條款約定的是“由第三人履行的合同”。上述案例中,，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)支付第二期房款的時(shí)間及逾期付款的違約責(zé)任都做出了明確約定,。即使購(gòu)買(mǎi)方按合同約定準(zhǔn)時(shí)向銀行交付放款所需材料，本身不存在過(guò)錯(cuò),，但只要是第三人也就是銀行沒(méi)有履行義務(wù),、遲延履行或者瑕疵履行。根據(jù)合同相對(duì)性原則,，購(gòu)買(mǎi)方仍需要向出售方承擔(dān)違約責(zé)任,。
【建議】
由于銀行政策不可控，故建議在簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)可以約定購(gòu)買(mǎi)方向銀行提交放款資料的具體時(shí)間,，但對(duì)于銀行貸款就避免約定明確的放款時(shí)間,。如果出售方堅(jiān)持要約定放款時(shí)間，那么也應(yīng)附注購(gòu)買(mǎi)方的免責(zé)條款：如因信貸額度不足等銀行政策原因?qū)е沦J款延遲發(fā)放的,，購(gòu)買(mǎi)方不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。