進(jìn)入8月份以來(lái),，隨著北京商品房成交量的持續(xù)下滑,，開(kāi)發(fā)商為了以價(jià)換量，開(kāi)始在市場(chǎng)上推出特價(jià)房,，像“特價(jià)房直降4000元”,、“新推5套特價(jià)房總價(jià)降10萬(wàn)”,，“部分戶型總價(jià)直降20-30萬(wàn)”等促銷廣告,，不斷沖擊著人們的眼球。
在這些特價(jià)房樓盤中，作為通州為數(shù)不多的百萬(wàn)平米大盤之一的華業(yè)東方玫瑰,，開(kāi)發(fā)商就在8月初項(xiàng)目二期A9樓的銷售中推出了60套特價(jià)房,，這些特價(jià)房的均價(jià)為14000—15000元/平方米,。華業(yè)東方玫瑰一次性推出這么多特價(jià)房源進(jìn)入市場(chǎng)的行為，像是一記重磅,，不但吸引了新的購(gòu)房者,，同時(shí)也激怒了老業(yè)主,。
華業(yè)東方玫瑰的推特價(jià)房的行為很快就遭到了A4號(hào)樓老業(yè)主的聲討,，他們向開(kāi)發(fā)商提出了“現(xiàn)金補(bǔ)差額款,，甚至無(wú)條件退房”等要求,。就在華業(yè)玫瑰東方推出特價(jià)房的前幾周,，這些業(yè)主剛剛以19300元的單價(jià)購(gòu)買了華業(yè)玫瑰東方,。
而像華業(yè)玫瑰東方這樣通過(guò)推特價(jià)房的手段來(lái)吸引購(gòu)房者眼球的樓盤并非個(gè)案,。同樣位于通州的月亮河公園，近日也推出了3套特價(jià)房,，并且采用網(wǎng)拍活動(dòng)，原價(jià)26000元/平方米的精裝小戶型,，起拍價(jià)約每平方米20000元/平方米,。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的上述行為，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰在接受和訊網(wǎng)采訪時(shí)就坦言，與此前開(kāi)發(fā)商采取低價(jià)入市或者變相降價(jià)甚至明降等優(yōu)惠措施不同的是,，特價(jià)房是在市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下,，開(kāi)發(fā)商不得已的一種降價(jià)行為,，“誰(shuí)都知道，它會(huì)引發(fā)像華業(yè)玫瑰東方那樣的老業(yè)主鬧事行為，按照目前的實(shí)際情況來(lái)看,，遇到這種麻煩只能靠開(kāi)發(fā)商自己處理,，沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)章制度,。”李文杰表示,。
一手特價(jià)房以大興,、通州為主 開(kāi)發(fā)商意在試水
其實(shí)除通州的華業(yè)玫瑰東方,、月亮河公園外,，更多的特價(jià)房出現(xiàn)在北京郊區(qū),，像大興,、房山,、順義,、昌平等區(qū)域也推出了一些特價(jià)房房源,，而城區(qū)中僅有朝陽(yáng)區(qū)的中廣宜景灣,，推出三居特價(jià)房,，均價(jià)為33000元，單價(jià)直降5000元,。
事實(shí)上，首先掀起這次特價(jià)房潮的,，是7月份珠江維拉小鎮(zhèn)率先推出的特價(jià)房。今年7月,，珠江拉維小鎮(zhèn)曾推出近40套特價(jià)房,，號(hào)稱單價(jià)直降萬(wàn)元,。由于當(dāng)時(shí)特價(jià)房的宣傳具有很大的吸引力,，在一定程度上帶動(dòng)了項(xiàng)目的部分銷售，為珠江維拉小鎮(zhèn)取得了兩周認(rèn)購(gòu)率達(dá)80%的銷售業(yè)績(jī),。
對(duì)于近期市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)的特價(jià)房房源,，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，這些房源主要以郊區(qū)為主，其中通州和大興區(qū)域尤甚,，其中主要的原因顯然是受到了庫(kù)存壓力的影響。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，目前郊區(qū)住宅庫(kù)存量達(dá)5.2萬(wàn)套,。和訊網(wǎng)也從偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)所提供的數(shù)據(jù)看到，通州6月份,、7月份以及8月上半月的一手房存量房分別為13391套,、13816套,、13549套,，而大興這三個(gè)月的數(shù)據(jù)則分別為12943套,、15531套和15511套�,？梢�(jiàn)，這兩個(gè)區(qū)縣近3個(gè)月的樓盤消化量相當(dāng)?shù)�,，而大興還呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)還顯示,，截至2011年8月,，北京市一手住宅待售量達(dá)到110171套,。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，新增一手住宅待售量郊區(qū)成主力,。北京五六環(huán)之間的新增供應(yīng)量最為顯著,，新增11614套,，占待售增量的78%,。偉業(yè)我愛(ài)我家相關(guān)人士認(rèn)為,，由于成交量持續(xù)低位，庫(kù)存量還將保持一定高位,。
而對(duì)于此次開(kāi)發(fā)商推出特價(jià)房的行為,，業(yè)內(nèi)人士一方面認(rèn)為,，目前特價(jià)房集中出現(xiàn)在郊區(qū)供應(yīng)量過(guò)大地區(qū),，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商特價(jià)推盤趨勢(shì)從郊區(qū)蔓延至城區(qū)的可能性不大,。此外,，偉業(yè)我愛(ài)我家資深分析師孔丹則還分析說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商推特價(jià)房,，目的不是為了降價(jià)促銷,，更多的是為營(yíng)銷做宣傳,，吸引消費(fèi)者的目光。
一手房?jī)r(jià)下跌降低二手房業(yè)主預(yù)期
然而上半年北京二手房的降價(jià)行為似乎并沒(méi)有像一手房市場(chǎng)那么敏感。偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉(博客,微博)對(duì)和訊網(wǎng)分析說(shuō),，由于定價(jià)機(jī)制不同，每次房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)行為通常都是由一手房市場(chǎng)向二手房市場(chǎng)傳遞,。
胡景暉認(rèn)為，由于上半年開(kāi)發(fā)商包括銀行貸款在內(nèi)的諸多融資渠道受阻,，限購(gòu)令又加大了他們的銷售壓力，考慮到現(xiàn)金流的資金狀況,，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)意愿比較明顯,。而二手房業(yè)主除非是為了改善居住條件或者有房產(chǎn)以外更好的投資渠道,，否則降價(jià)的壓力不大,。“二手房是從今年7月中旬才開(kāi)始有明顯的回落,�,！焙皶熣f(shuō)。
根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)為和訊網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示,，6,、7月份北京二手房降價(jià)幅度環(huán)比較最大的區(qū)域當(dāng)屬CBD中區(qū)，其典型項(xiàng)目建外SOHO,、銀泰中心、陽(yáng)光100等,，降幅高達(dá)10.37%。此外海淀中心區(qū),、朝東區(qū)、朝青板塊也有一定的降幅,。而郊區(qū)由于通州一二手房的存量都較大,，因此與其他郊縣相比,，通州二手房的降幅最為厲害,，6,、7月份的環(huán)比降幅達(dá)到6.24%。
胡景暉分析表示,，由于目前北京的一手房項(xiàng)目80%以上是在五環(huán)以外,，而二手房則80%集中在五環(huán)以內(nèi),。因此所體現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果就是一手房的降價(jià)項(xiàng)目主要集中在通州,、大興等區(qū)域，二手房降價(jià)比較明顯的則主要體現(xiàn)在主城區(qū),，“這種現(xiàn)象不足為奇”。
下行壓力加大 下半年北京樓市深跌成必然
盡管從年初至今,，北京共有99個(gè)新開(kāi)商品房項(xiàng)目入市,，其中大約有30%的項(xiàng)目最近一期價(jià)格低于前期價(jià)格,，其中不乏萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋,、綠地等大型房企旗下的項(xiàng)目,。而5月份以后，這一趨勢(shì)也開(kāi)始逐漸明顯,，甚至到8月初開(kāi)盤時(shí),，絕大多數(shù)項(xiàng)目基本全部低開(kāi)。
然而鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部通過(guò)調(diào)查所得到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，目前北京樓市推出特價(jià)房促銷的樓盤數(shù)量?jī)H占在售樓盤數(shù)量的不足5%,，且多數(shù)屬于尾盤,，因此降價(jià)仍屬于點(diǎn)降階段,，還未步入普降期。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，上半年北京樓市大規(guī)模的普遍降價(jià)并未全面展開(kāi)。
不過(guò)在面對(duì)北京房?jī)r(jià)下半年的走勢(shì)究竟會(huì)如何的問(wèn)題時(shí),，包括李文杰在內(nèi)的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的判斷都保持了高度一致,，他們認(rèn)為房?jī)r(jià)下降將成為一種必然趨勢(shì),。
孔丹認(rèn)為,，目前市場(chǎng)上自住型購(gòu)房需求占到了90%以上,，這部分購(gòu)房群體資金實(shí)力相對(duì)有限，對(duì)房?jī)r(jià)異常敏感,，房?jī)r(jià)如果不回落,，或者回落幅度較小,，根本無(wú)法激發(fā)起消費(fèi)者真正出手購(gòu)房的意愿,。而下半年的新建商品房和保障房的供應(yīng)來(lái)量會(huì)逐步加大,，各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈發(fā)激烈,，一些純新盤項(xiàng)目必將會(huì)依靠降價(jià)來(lái)贏得市場(chǎng),。
孔丹稱,，盡管6月至7月供應(yīng)高峰帶來(lái)的大量郊區(qū)新盤的持續(xù)成交,，但這是8月上半月北京商品住宅成交量穩(wěn)步回升的最主要推動(dòng)力,。隨著供應(yīng)高峰的結(jié)束,，北京樓市近兩三個(gè)月來(lái)較為平穩(wěn)的市場(chǎng)成交量或?qū)⒂捎谌鄙傩略龉⿷?yīng)的支撐,，開(kāi)始逐步下滑,。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)待售總量依舊龐大,，而市場(chǎng)的下行壓力仍將隨著調(diào)控政策的持續(xù)而日益增大,。
胡景暉也表示，隨著開(kāi)發(fā)商融資渠道越來(lái)越窄,，融資成本越來(lái)越高,，其資金鏈肯定會(huì)越來(lái)越緊張。胡景暉判斷說(shuō),，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)極有可能會(huì)在金九銀十這兩個(gè)月份打響,，“錯(cuò)過(guò)了9月和10月這兩個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季,，開(kāi)發(fā)商全年的銷售也就再?zèng)]有什么希望了,，因此下半年‘以量換價(jià)’將會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的必然選擇�,！�