去年以來,，許多住宅開發(fā)商都高調(diào)宣稱進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，紛紛加緊在全國范圍內(nèi)“圈地”布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐,。如國內(nèi)實(shí)力開發(fā)商保利,、金地、萬科等先后宣布了自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo),。崇文門成就北京新地王、CBD200億元的出讓總額讓人嘆為觀止,，商業(yè)地產(chǎn)可謂火熱異常,。
商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)，看似百家爭鳴的情況,，背后卻潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn),。近日有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來三年左右,，將會(huì)有一批商業(yè)項(xiàng)目倒掉,。
眾多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)
萬科、保利,、龍湖,、世茂、哇哈哈,、雅戈?duì)枴姸嗟淖≌_發(fā)商和其它行業(yè)企業(yè),，紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，讓原先的老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商感到如芒在背,，卻也不甘示弱,。商業(yè)地產(chǎn)大佬萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布消息，上半年銷售收入大增已成定局,。另一家資深商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商陽光新業(yè),，今年以來也動(dòng)作不斷。繼年初青島南京路商業(yè)項(xiàng)目亮相之后,，日前該公司旗下的北京分鐘寺新業(yè)廣場也已正式開業(yè),。據(jù)悉,，陽光新業(yè)位于天津的友誼路新業(yè)廣場、東麗新業(yè)廣場兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，也將陸續(xù)登場,。一面是新人輩出、一面是老人加速,，商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn),。
三年內(nèi)將會(huì)倒閉一批項(xiàng)目
“那么多企業(yè)進(jìn)入，未來的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量肯定會(huì)大幅增加,，供應(yīng)增加意味著競爭加大,。”陽光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認(rèn)為,，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀,，對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。
李睿告訴記者,，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲(chǔ)備,、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競爭的狀況：大量企業(yè)的進(jìn)入,，對土地需求量自然增加,，地價(jià)必然上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本增加,，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下,，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項(xiàng)目的出現(xiàn),，必然引發(fā)人才大戰(zhàn),，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響,，無法正常運(yùn)作,，這也直接影響了項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)；大量項(xiàng)目的短期激增相較于有限的零售品牌資源,，也必將導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的嚴(yán)重同質(zhì)化,，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加招商難度并使得項(xiàng)目收益缺少保障�,！澳壳暗恼猩汰h(huán)境已經(jīng)比較困難了,，某些項(xiàng)目為吸引商戶甚至出現(xiàn)極低租金和免租、免物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象,�,！�
“商業(yè)地產(chǎn)整體的經(jīng)營理念和各操作環(huán)節(jié)都與住宅開發(fā)有著巨大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)需要通過長期經(jīng)營收益和物業(yè)增值來實(shí)現(xiàn)投資收益,，涉及投資人,、運(yùn)營方,、經(jīng)營者和消費(fèi)者等幾方關(guān)系，需要通過調(diào)研選址,、定位策劃,、設(shè)計(jì)建造、招商實(shí)施,、規(guī)范運(yùn)營,、持續(xù)調(diào)整等各環(huán)節(jié)依據(jù)統(tǒng)一的經(jīng)營理念，通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)來予以實(shí)現(xiàn),，開發(fā)商需要具備許多與住宅開發(fā)不同的能力,。然而，目前許多轉(zhuǎn)型的企業(yè),，在沒有完全具備以上要求的情況下,，貿(mào)然挺近商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)很大,�,！崩铑ｎA(yù)測，在未來1-2年時(shí)間內(nèi),，就有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)問題,。在3年左右，必然會(huì)出現(xiàn)一批倒閉的項(xiàng)目,。“那時(shí)候也會(huì)有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn),，同時(shí)會(huì)引發(fā)并購潮,。”
開發(fā)商應(yīng)對策略各不相同
然而,，商業(yè)地產(chǎn)如何避免危機(jī),，走出“惡性競爭”的怪圈呢？有業(yè)內(nèi)人士稱,，在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中,，為避免危機(jī)、最終取勝,，開發(fā)商采取了各種不同的策略,。以萬達(dá)為代表的大佬級商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，走的是快速,、規(guī)模擴(kuò)張路線,。萬達(dá)廣場的擴(kuò)張從未停止，而且有愈演愈快之勢,。而首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯,、寶龍等新秀也在緊跟老大們的步伐,。“越大越大,，越強(qiáng)越強(qiáng),，資源正向龍頭企業(yè)快速聚集。兼并加速,，資本與土地規(guī)模成了制勝的關(guān)鍵,。”李睿說,。
相比前幾位大佬,，同樣是資深商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的陽光新業(yè)，則更趨于穩(wěn)健,。這家在商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的時(shí)候搞出大動(dòng)作的企業(yè)(如在2008年一口氣收購了家世界18個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包),，卻在當(dāng)下顯得格外謹(jǐn)慎�,！罢�?yàn)楝F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)太火,，未來一些項(xiàng)目肯定會(huì)出問題。所以我們在拿地,、擴(kuò)張的時(shí)候,，就更要謹(jǐn)慎�,！�
李睿分析,，商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報(bào)周期長,，這對開發(fā)商的經(jīng)營能力和資金狀況都是較大挑戰(zhàn),。在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，對于老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說,，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營上保持謹(jǐn)慎,，未免不是一種以退為進(jìn)的策略。對于以上兩種戰(zhàn)略,，陽光新業(yè)高層則表示：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無定式,，每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同,，那么它在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí),，則需要根據(jù)自身情況找到適合自己的模式。