始于今年年初的新一輪調(diào)控已進(jìn)行半年有余,，在限貸,、限購(gòu)、加息等政策壓力下,，吉林省長(zhǎng)春市房地場(chǎng)市場(chǎng)近期出現(xiàn)三大新動(dòng)向,，一是商品房量跌價(jià)滯，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),；二是優(yōu)惠措施頻出,，部分樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)；三是房企資金鏈吃緊,，中小企業(yè)賣(mài)地求存,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著新增供應(yīng)持續(xù)增加,，下半年開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款壓力越來(lái)越大,，不排除更多開(kāi)發(fā)商加入“以?xún)r(jià)換量”行列。
量跌價(jià)滯,，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)長(zhǎng)春分公司提供的數(shù)據(jù)表明,，2011年7月，長(zhǎng)春商品住宅新增供應(yīng)面積為68.89萬(wàn)平方米,，環(huán)比上升0.5%,，同比上升53.8%。這是繼5月房交會(huì)后,，長(zhǎng)春市連續(xù)3個(gè)月供應(yīng)大增,。
據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)東北區(qū)總經(jīng)理王喻冬介紹，目前長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本逆轉(zhuǎn),，今年前幾個(gè)月長(zhǎng)春樓市供需求為1：1.1,，但是到7月份，供求比已達(dá)1：0.7,，供應(yīng)量大于需求量超過(guò)30%,。
伴隨供應(yīng)量持續(xù)增加的是銷(xiāo)售下滑、房?jī)r(jià)滯漲,。搜房網(wǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)表明,，今年上半年長(zhǎng)春商品房成交同比下降24%。進(jìn)入7月份之后,，長(zhǎng)春商品房成交量有所上升,，但是不足以扭轉(zhuǎn)成交頹勢(shì),。據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)長(zhǎng)春分公司統(tǒng)計(jì)，今年7月,，全市商品住宅成交面積49.92萬(wàn)平方米,，環(huán)比上升19.4%，同比上升4.2%,；成交套數(shù)5015套,，環(huán)比上升17%，同比下降3.6%,。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還表明,，7月長(zhǎng)春商品住宅成交均價(jià)為7020元/平方米，環(huán)比上升3.5%,，同比上升21.7%,。“價(jià)格雖然還在上漲,，但是漲幅已經(jīng)明顯趨緩,。如果按照去年的增速，商品房均價(jià)早已破‘七’,，應(yīng)該達(dá)到八九千元”,，王喻冬說(shuō)。
優(yōu)惠措施頻出,，部分樓盤(pán)價(jià)格松動(dòng)
與以往年底集中優(yōu)惠打折不同,，今年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠潮來(lái)得更早也更猛烈。從6月份恒盛3000元低起價(jià)開(kāi)始,，“9折巨惠”“最低首付7.5萬(wàn)”等各種優(yōu)惠政策不斷涌現(xiàn)。曾被視為“鐵板”一塊,、只漲不跌的長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng),，價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。開(kāi)發(fā)商或隱性降價(jià),，或者直截了當(dāng)?shù)推饍r(jià),、大折扣。
“2萬(wàn)抵10萬(wàn)”,，深圳益田在長(zhǎng)春的某項(xiàng)目被認(rèn)為是目前折扣力度最大的項(xiàng)目,，100平方米的商品房?jī)r(jià)格直降800元/平方米，加上一次性付款98折等優(yōu)惠,，小戶型降價(jià)幅度已超過(guò)千元,。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，與一期成交價(jià)格相比,，有的戶型折扣已達(dá)七二折,，只不過(guò)沒(méi)有明說(shuō)而已,。保利、恒大等知名開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目也推出一口價(jià),、特價(jià)房等優(yōu)惠,。“一些開(kāi)發(fā)商資金鏈特別緊張,，已經(jīng)繃不住了,，但是直接降價(jià)又怕引起前期購(gòu)房者不滿，所以會(huì)采取一些比較隱蔽的,、曲折的方式降價(jià)”,，業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。與大開(kāi)發(fā)商“穿馬甲”隱性降價(jià)的方式相比,，一些中小開(kāi)發(fā)商降價(jià)來(lái)得更直接,，開(kāi)盤(pán)即采取“3”字頭或者“4”字頭的低起價(jià)。近日長(zhǎng)春某樓盤(pán)直接推出4299元/平方米的超低起價(jià),，1200多套房子引來(lái)近3000人認(rèn)購(gòu),。
房企資金鏈吃緊，中小企業(yè)賣(mài)地求存
長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的第三個(gè)新動(dòng)向是,，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)難以為繼,，開(kāi)始賣(mài)地求生。而一些大型房企則趁機(jī)抄底,，擴(kuò)大自己的土地儲(chǔ)備,。
今年1月28日長(zhǎng)春市新年第一次土地出讓儀式上，吉林省萬(wàn)程房地產(chǎn)有限公司以近8000萬(wàn)元的價(jià)格摘得位于長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一塊18000平方米土地,。不過(guò),，眼下這個(gè)地塊已轉(zhuǎn)由恒大長(zhǎng)春公司開(kāi)發(fā)，成為恒大“翡翠華庭”,。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,，一開(kāi)發(fā)商拿地，另一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的情況今年并不少見(jiàn),。位于凈月區(qū)新城大街與博學(xué)路交會(huì)處東南部的一宗地塊,，最初由長(zhǎng)春兆基地產(chǎn)拍得。此后兆基地產(chǎn)被復(fù)地集團(tuán)收購(gòu),，該地塊變身復(fù)地哥德堡森林,、復(fù)地嘉年華廣場(chǎng)等項(xiàng)目；最近關(guān)注度較高的亞泰梧桐公館同樣存在類(lèi)似情況,，土地所屬為長(zhǎng)春市政建設(shè)(集團(tuán))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,，開(kāi)發(fā)商則是長(zhǎng)春本土最大房企亞泰地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)信貸資金收緊和土地限期開(kāi)發(fā)的雙重政策壓力下,，開(kāi)發(fā)商資金鏈越來(lái)越緊,，特別是中小公司，根本無(wú)力開(kāi)發(fā),，索性一賣(mài)了之,。而大型房企則借機(jī)出手，將自己心儀的地塊收入囊中,。
不過(guò),，記者在長(zhǎng)春市國(guó)土資源局了解到，國(guó)有土地并不能私下交易,，拿地開(kāi)發(fā)商投資額必須超過(guò)地塊總投資的25%才可以轉(zhuǎn)讓,。所以，眼下的土地轉(zhuǎn)讓往往以合作,、收購(gòu),、兼并等方式進(jìn)行，大開(kāi)發(fā)商收購(gòu),、重組小開(kāi)發(fā)商后依然以原來(lái)的公司名稱(chēng)進(jìn)行開(kāi)發(fā),，這樣就不需要到國(guó)土部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。
對(duì)于長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下出現(xiàn)的以中小企業(yè)賣(mài)地為核心的收購(gòu)重組現(xiàn)象,，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，首先是因?yàn)槟承┡牡猛恋氐拈_(kāi)發(fā)企業(yè)，其主業(yè)并不在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，只是因?yàn)榻鼛啄攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好,，所以開(kāi)始涉足這個(gè)行業(yè)。但是并不具備開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)能力,，所以遇到困難后心生退意,；二是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，量跌價(jià)滯,，而且調(diào)控政策沒(méi)有放松跡象,，一方面嚴(yán)查閑置用地，另一方面嚴(yán)控信貸,，開(kāi)發(fā)商特別是中小開(kāi)發(fā)商資金嚴(yán)重不足，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商看淡后市,，所以將公司和土地一起賣(mài)掉規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),。
對(duì)于長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的三大新動(dòng)向，王喻冬認(rèn)為,，這正是宏觀調(diào)控期待的結(jié)果,，有利于擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，使之走上良性發(fā)展軌道。他判斷,，未來(lái)幾個(gè)月這種以?xún)r(jià)換量態(tài)勢(shì)仍將延續(xù),，購(gòu)房者將迎來(lái)買(mǎi)房最佳時(shí)機(jī)。不過(guò),，他也同時(shí)指出,，由于長(zhǎng)春外來(lái)人口、流動(dòng)人口相對(duì)較低,，城市主要以剛性需求為主,，市場(chǎng)泡沫較小，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)下跌,。