時(shí)移勢(shì)遷—限購(gòu)半年,，北京樓市就此“變臉”,。
7月，新盤當(dāng)月消化率僅為7.1%，下半月推出的11個(gè)項(xiàng)目中有8個(gè)“零成交”,。
而最近半年：北京樓市簽約數(shù)量不足10萬(wàn)套,，創(chuàng)三年來(lái)新低,；外地戶籍購(gòu)房不足萬(wàn)戶,，占市場(chǎng)比例不足10%，創(chuàng)數(shù)年最低,；投資需求基本為零,，購(gòu)買第二套房的比例不足10%；在價(jià)格方面，房?jī)r(jià)環(huán)比限購(gòu)前,，微跌0.8%,，不少樓盤已進(jìn)入微降“通道”。
成交下降46%
2010年4月開(kāi)始的本輪樓市調(diào)控潮,，政策力度在2011年春節(jié)后達(dá)到了頂峰,。疊加信貸收緊的升級(jí)版限購(gòu)，讓爆發(fā)式上漲的北京樓市傾刻進(jìn)入冰河期,，成交量持續(xù)低迷,，庫(kù)存因此不斷攀升，開(kāi)發(fā)商也只能被迫放緩?fù)票P節(jié)奏,。
據(jù)北京中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示,，2月17日-8月16日，北京樓市期房住宅,、現(xiàn)房住宅,、二手房住宅的成交套數(shù)分別為35530、6183,、50242套,，較限購(gòu)前的半年時(shí)間分別下降36.6%、25.6%,、53.3%,，整體而言，下降46.5%,。北京中原地產(chǎn)研究員張大偉向時(shí)代周報(bào)記者分析，北京執(zhí)行最嚴(yán)厲版限購(gòu)之后,，成交量萎縮,，樓市陷入明顯的調(diào)整。
成交量下滑的背后,，是因簽約率太不景氣了,。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底,，北京年內(nèi)供應(yīng)的純商品房期房住宅96個(gè)項(xiàng)目,，簽約率僅為46.7%。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，7月新盤當(dāng)月消化率僅為7.1%,，下半月推出的11個(gè)項(xiàng)目中有8個(gè)“零成交”。
對(duì)此,，張大偉向時(shí)代周報(bào)記者表示,，當(dāng)月簽約率可以明顯反應(yīng)市場(chǎng)的熱度。但有時(shí)受開(kāi)盤上下半月數(shù)據(jù)占比影響,。下半月開(kāi)盤的項(xiàng)目即使已經(jīng)認(rèn)購(gòu),，但網(wǎng)簽反應(yīng)到網(wǎng)簽平臺(tái)可能就要等到下個(gè)月了,。在8個(gè)“零成交”項(xiàng)目中，華潤(rùn)置地旗下的“公元九里”便是其中之一,。7月20日,，“公元九里”取得預(yù)售，共推出221套房源,，當(dāng)時(shí)不少網(wǎng)絡(luò)媒體稱其“開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)火爆”,，然而截至8月1日，該樓盤在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然為零,。對(duì)此,，北京華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，購(gòu)房者確定了購(gòu)買意向后,，并不能立即網(wǎng)簽,，還需經(jīng)過(guò)5個(gè)工作日的資格審查，因此在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯得不太好看,。但截至8月16日,，離取得預(yù)售證接近一個(gè)月，其網(wǎng)簽套數(shù)也僅為39套,，不足其推盤量的20%,。
“在限制套數(shù)、及限制外購(gòu)背景下,，大部分潛在客戶被政策抑制,，火爆上漲的北京樓市停滯下來(lái)�,！眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存(博客,微博)認(rèn)為限購(gòu)直接導(dǎo)致成交率下降,。以外地客源為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),，2月17日—8月16日,，外地戶籍在京購(gòu)房數(shù)量為9000套左右，占比9.8%,，而在2010年8月17日-2011年2月16日,，外地戶籍在京購(gòu)房8.3萬(wàn)套，占比48.5%,，接近市場(chǎng)成交量的一半,。此外，受制于房貸政策縮緊,，第二套房需求也被強(qiáng)烈抑制,，數(shù)據(jù)顯示，居民的第二套房需求占比不足10%。
成交率下降之余,，是庫(kù)存的明顯上升,。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月4日,，北京住宅庫(kù)存為106161套,，較限購(gòu)前的92900套，增加了14.3%,。按照供應(yīng)均價(jià)計(jì)算,，截至8月4日，商品房總庫(kù)存為8300億元,，而其中的住宅庫(kù)存也已經(jīng)達(dá)到了3300億元,。
四環(huán)以外的項(xiàng)目成為庫(kù)存的主要貢獻(xiàn)者。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)數(shù)據(jù)顯示,，截至7月28日,，其中四環(huán)、五環(huán)之間庫(kù)存增長(zhǎng)了40.8%,，五環(huán),、六環(huán)之間庫(kù)存增長(zhǎng)了15.1%，六環(huán)外庫(kù)存增長(zhǎng)了18.1%,。
通州樓市出現(xiàn)萎靡之態(tài)
限購(gòu)政策“痛擊”了北京樓市,，通州區(qū)更成為“痛中之痛”。
早在去年下半年,，通州樓市已出現(xiàn)“萎靡”之態(tài),。據(jù)北京中原地產(chǎn)研究報(bào)告，去年下半年,，通州樓市的項(xiàng)目大部分簽約量都不足3成,。今年上半年因?yàn)殇N售萎縮，部分項(xiàng)目延緩了供應(yīng),，但消化率依然不容樂(lè)觀,。前7個(gè)月,，通州區(qū)新供應(yīng)項(xiàng)目簽約率僅為15%,。
就個(gè)盤表現(xiàn)而言，通州無(wú)一樓盤上榜北京樓市2月17日-8月16日銷售額前20名,。華業(yè)東方玫瑰在4月24日推出1478套房源,，截至7月底，銷量接近500套,，僅為三分之一左右,。而北京ONE都是去年推出的房源，推出730套房源，截至目前僅消化了181套,。
“賣不動(dòng)”已成為通州樓市的“主旋律”,，不少開(kāi)發(fā)商因此在價(jià)格上做出輕微讓步。就8月而言,，通州樓市打折的樓盤數(shù)量就由7月的12個(gè)增至8月的21個(gè),，其中優(yōu)惠力度最大的當(dāng)屬融科?香雪蘭溪可享受8.8折優(yōu)惠。此外,，M5朗峰近期也推出部分房源“2萬(wàn)抵10萬(wàn)”的優(yōu)惠,。
值得一提的是，通州珠江拉維小鎮(zhèn)將“降價(jià)1萬(wàn)”作為其近期促銷的口號(hào),，號(hào)稱價(jià)格由2010年底的2.8萬(wàn)/平方米降至目前的1.6萬(wàn)/平方米,。由此，市場(chǎng)傳出通州房?jī)r(jià)或?qū)㈤_(kāi)始領(lǐng)跌北京樓市的傳聞,。然而時(shí)代周報(bào)記者了解到,，真實(shí)情況并非如此。
珠江拉維小鎮(zhèn)售樓處工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表示,，目前推出的“特惠”樓盤,，起價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米,。屬于2009年9月推出項(xiàng)目的尾盤,，而當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)僅為9839元/平方米。2010年底推出的樓盤,，報(bào)價(jià)雖然高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米,，但其屬于空中花園別墅，與前者沒(méi)有可比性,。相比拉維小鎮(zhèn)的“做秀”,，華業(yè)東方玫瑰則在同一批房源中實(shí)實(shí)在在地“開(kāi)刀”，并引發(fā)前期業(yè)主的“集體抗議”,。
針對(duì)目前通州樓市,，張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年供應(yīng)補(bǔ)漲,，庫(kù)存量已經(jīng)上漲到歷史高點(diǎn)的通州很可能繼續(xù)面臨沖擊,。“買房人對(duì)目前的促銷行為認(rèn)可度不高,，更期待實(shí)質(zhì)性的降價(jià),。”
一居室成交失寵
限購(gòu)后,，北京樓市的一居室也因此“失寵”,。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，7月新建房住宅合計(jì)簽約為9134套，一居戶型占比為1167套,，占全部成交的15.8%,。而這一比例在6月份還為24.3%。張大偉表示,，15.8%的一居室比例創(chuàng)造了最近幾年的最低,。嚴(yán)厲版的調(diào)控政策，使得有資格購(gòu)房者更審慎使用自己的購(gòu)房資格,。一居室作為過(guò)渡需求的作用被看淡,。
一居室“失寵”，改善性需求的大戶型也“不得民心”,。時(shí)代周報(bào)記者了解到,，綠城在北京的數(shù)個(gè)項(xiàng)目130平方米以下的房源銷售情況良好，而130平方米以上的房源則出現(xiàn)滯銷,。綠城集團(tuán)京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理陳志華向時(shí)代周報(bào)記者分析,，限購(gòu)后，很多消費(fèi)者不具備“換房資格”,，且房貸利率的提高,，也大大削弱了消費(fèi)者的購(gòu)買力，大戶型因總價(jià)較高則易出現(xiàn)滯銷,。
市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化之外,，與樓市中的另外兩個(gè)指標(biāo)發(fā)生變化地價(jià)降、房租漲,。
據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，截至8月10日，北京年內(nèi)出讓的135塊土地出讓金達(dá)到了600.35億元,。突破600億,，這一日期比2010年整整晚了70天。然而刨除成交火熱的商業(yè)地塊,，住宅土地市場(chǎng)可以用“冷清”形容,。
截至8月10日，北京住宅地塊的成交數(shù)量,、建筑面積成交額分別為23塊,、326萬(wàn)平方米、159億元,，與限購(gòu)前半年相比,，分別下降58.18%,、65.21%,、72.02%,，與去年同期相比也分別下降了14.81%、34.61%,、62.52%,。陳寶存表示，幾乎每一輪調(diào)控之時(shí),，土地市場(chǎng)必然冷清,，今年北京土地市場(chǎng)的情形似乎都是“預(yù)料之中”的。
限購(gòu)令促使部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化為租房需求,，房屋租價(jià)趁機(jī)“跳漲”,。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月,，北京平均每月房租為3160元/套,，相比去年均價(jià)2793元，漲幅13%,。今年7月份的租金均價(jià)為3229元,，與出臺(tái)限購(gòu)令的2月份相比，又上漲161元,。在CBD,、中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域，租金均價(jià)甚至上漲20%以上,，房源仍供不應(yīng)求,。
限購(gòu)后，北京樓市諸多變化,，對(duì)于后市,，會(huì)否重現(xiàn)2008年的市場(chǎng)行情，陳寶存認(rèn)為不會(huì),，“目前市場(chǎng)存量雖高,，可遠(yuǎn)不及2008年的峰值。況且目前開(kāi)發(fā)商并不缺錢,，成交低迷可以放緩?fù)票P節(jié)奏,，并非要"以價(jià)換量"�,！睂�(duì)于二手業(yè)主而言,，也并沒(méi)有出現(xiàn)恐慌的拋售情緒。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,，受政策限制,，當(dāng)下部分沒(méi)有購(gòu)房資格的本地業(yè)主、外地業(yè)主,，如果出售手中房屋,，就無(wú)法再購(gòu),。除非業(yè)主急用錢或者對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)下降的預(yù)期十分強(qiáng)烈，一般業(yè)主還未見(jiàn)明顯的拋售現(xiàn)象,。
對(duì)于下半年的供應(yīng)量,，北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)在7月開(kāi)始到年底上市的項(xiàng)目將達(dá)到110個(gè)左右，提供的住宅將超過(guò)7萬(wàn)套,。而明年上半年潛在供應(yīng)量超過(guò)1000萬(wàn)平方米,，最近一年北京市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量很可能超過(guò)2000萬(wàn)平方米，提供住宅總套數(shù)有可能超過(guò)15萬(wàn)套,。張大偉預(yù)計(jì)3-4季度的降價(jià)樓盤會(huì)增加,。
降價(jià)樓盤增多，成交量會(huì)否就此上升,？陳寶存認(rèn)為,，目前樓市依然處于觀望狀態(tài)，成交量不會(huì)釋放,，傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”將難再現(xiàn),。