又到一年“金九銀十”之際。與往年不同的是，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)這將是“銅九鐵十”,。他們的理由是，盡管這兩個(gè)月成交量將有所放大,，但并不會(huì)徹底改變市場(chǎng)彌漫的觀望情緒，也不會(huì)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的走勢(shì),。
“現(xiàn)在看來,，9、10月份的市場(chǎng)可能是量增價(jià)不增,，甚至是價(jià)跌,。從這個(gè)意義上說，今年"金九銀十"難覓,�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示。
成交量不會(huì)井噴
促成“金九銀十”成交量上漲的重要條件是入市項(xiàng)目增多,，以及購買人群增多,。然而,，自調(diào)控以來,，以往樓盤扎堆入市的現(xiàn)象就很難見到了。
東亞新華地產(chǎn)發(fā)言人韓磊向記者表示,，自調(diào)控以來,，開發(fā)商開盤的主動(dòng)性大不如前了。北京建委發(fā)放預(yù)售證的時(shí)間拖得比較長(zhǎng),，有的項(xiàng)目從上報(bào)建委,，到預(yù)售證下來要?dú)v時(shí)三五個(gè)月的時(shí)間。因此,，樓盤扎堆入市的情況不像以前那么明顯,。而“金九銀十”成交量的上升主要依靠樓盤入市量增加，從整體上推高成交量,。加之限購已經(jīng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了房票時(shí)代,，有資格的購買人群數(shù)量是有限的。從這點(diǎn)來看,，9,、10月份的成交量不會(huì)上漲太多。
另一方面,，不斷收緊的銀行信貸也制約了成交量,。一位代理三亞樓盤銷售的代理公司管理人員對(duì)記者說,，雖然三亞這樣的二線城市的限購政策比較寬松，但是銀行的貸款卻非常緊張,，審批十分嚴(yán)格,，不少貸款都辦不下來，成為影響成交的最大因素,，開發(fā)商資金的回籠也變得比較困難,。
雖然業(yè)內(nèi)人士對(duì)于成交量的大漲缺乏信心，但是在剛過去的7月份,，成交量還是有緩慢回升,，北京市場(chǎng)當(dāng)月的成交量達(dá)到了近半年來的最高值。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：7月份,，北京商品房期房住宅簽約套數(shù)為7845套,、現(xiàn)房住宅簽約套數(shù)為1289套。合計(jì)為9134套,，總成交量環(huán)比上月上漲了5.6%,。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰向記者表示：“理論上"金九銀十"還存在，畢竟是傳統(tǒng)旺季,，9,、10月份應(yīng)該能夠延續(xù)7月份成交量上升的趨勢(shì)，但是不會(huì)像往年那樣風(fēng)光,，難以出現(xiàn)成交量"井噴"現(xiàn)象,。”
降價(jià)將蔓延
記者接觸到的開發(fā)商都認(rèn)為,，有了2008年的經(jīng)驗(yàn),，多數(shù)開發(fā)商不再死杠，現(xiàn)在賣得還不錯(cuò)的項(xiàng)目都是以低價(jià)入市的新開樓盤,。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，截至目前，2011年北京市一共有99個(gè)新開商品房項(xiàng)目入市,，其中大約有30%的項(xiàng)目最近一期價(jià)格低于前期價(jià)格,。尤其是5月份后，這一趨勢(shì)開始逐漸明顯,。
事實(shí)上,，出現(xiàn)降價(jià)潮前通常都有三個(gè)征兆。首先,，土地流標(biāo)率大幅增加,；其次，中介門店倒閉潮,；再次,，退房潮的出現(xiàn),。
從6月份開始，全國(guó)土地流標(biāo)率開始有比較明顯的增加,，土地價(jià)格溢價(jià)率也在不斷走低,。
而對(duì)于二手房中介來說，某業(yè)內(nèi)人士向記者透露,，目前,，北京的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)正在醞釀裁員，關(guān)閉一部分中介門店,，裁員范圍不僅包括門店的銷售人員,，也包括部分管理人員。
由于21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在美國(guó)上市,，裁員的舉動(dòng)應(yīng)該是為了降低成本,，讓年報(bào)的數(shù)據(jù)好看一些。
在鏈家新標(biāo)識(shí)啟動(dòng)發(fā)布會(huì)上,，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向記者表示,，最近三個(gè)月以來，北京中介門店每個(gè)月平均都有一百余家門店關(guān)閉,。北京現(xiàn)有550萬套存量房,，按照以當(dāng)前平均每月8000套的成交量計(jì)算，二手房的換手率僅為2%左右,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于7%-8%的正常水平,。二手房市場(chǎng)十分低迷，并且難以看到明顯好轉(zhuǎn)的跡象,。
8月初,，北京通州樓盤華業(yè)東方玫瑰二期A9號(hào)樓推出60套特價(jià)房,，均價(jià)14000-15000元/平方米,。和優(yōu)惠前16500元/平方米相比降幅達(dá)到10%以上。因此引發(fā)了前期業(yè)主要求退差價(jià)的集體行動(dòng),。事實(shí)上,，老項(xiàng)目后期開盤的價(jià)格正處在十分為難的境地，而這種情況在通州特別突出,，大部分是老項(xiàng)目后期,，而且?guī)齑骟w量比較大，后期開盤降價(jià)很容易導(dǎo)致糾紛,。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，北京市下半年的潛在供應(yīng)量為900萬-1000萬平方米左右、明年上半年潛在供應(yīng)量超過1000萬平方米,。最近一年北京市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量很可能超過2000萬平方米,，提供住宅總套數(shù)有可能超過15萬套,。根據(jù)目前市場(chǎng)消耗量計(jì)算，預(yù)計(jì)在明年初市場(chǎng)很可能達(dá)到庫存量的頂峰,�,？梢钥闯鲣N售壓力是非常大的。
但是,，韓磊認(rèn)為,，是否降價(jià)還要看開發(fā)商自身的狀況，普遍降價(jià)的可能性不大,。
傳統(tǒng)銷售節(jié)奏被淡化
調(diào)控政策在打亂開發(fā)商開盤節(jié)奏的同時(shí),，也使得傳統(tǒng)的銷售旺季和淡季的界限變得模糊起來。
韓磊表示：“在年初的限購政策實(shí)施以后,，我們制定的銷售策略和節(jié)奏與往年比有所變化,。只要符合條件，我們都會(huì)盡早開盤,，搶占客戶,。此外，限購以后,，買房的群體大多是剛性需求者,，他們只會(huì)在自己需要的時(shí)候買房子，而不會(huì)在乎所謂的淡季旺季之分,�,！�
事實(shí)上，上半年,，一些開發(fā)商為了搶占有限的客戶,，在上半年紛紛開盤，在項(xiàng)目的開盤節(jié)奏上已經(jīng)不再遵循所謂的傳統(tǒng)銷售旺季,。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在今年限購政策出臺(tái)后率先推出了遠(yuǎn)洋一方,，同時(shí)價(jià)格比上期下降了近4000元/平米，取得了比較好的銷售成績(jī),。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位工作人員向記者表示：“不少開發(fā)商都寄希望于下半年,，認(rèn)為下半年10月份傳統(tǒng)銷售旺季市場(chǎng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但是,，我們認(rèn)為在客戶有限的情況下,，入市時(shí)間越遲就越被動(dòng)�,！�
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為,，政策調(diào)控已經(jīng)打破常規(guī)，在當(dāng)前調(diào)控政策的市場(chǎng)下，“金九銀十”以后發(fā)生的概率會(huì)越來越低,，是時(shí)候淡化這個(gè)樓市概念了,。