“不退差價，誓不罷休,�,！�8月6日，幾十位購房者都出現(xiàn)在北京通州樓盤華業(yè)東方玫瑰售樓處前,，拉開了老業(yè)主們維權(quán)的序幕,。
一切源于華業(yè)東方玫瑰項目在8月初的降價。彼時，該樓盤以特價房的名義,，推出60套均價為14000~15000元/平方米的房源,，這一價格和優(yōu)惠前的16500元/平方米的均價相比，降幅達(dá)10%以上,。
而華業(yè)東方玫瑰只是北京樓市逐漸蔓延開的降價潮中的一員,。
降價風(fēng)潮蔓延
同樣位于北京通州區(qū)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”，是北京此輪推出特價房樓盤中的“先鋒”,。
7月中旬,，該項目銷售人員開始告訴客戶，南北通透的現(xiàn)房,，二居,、三居的都有，售價只在每平方米14500元,。這一價格對比2010年12月開盤的預(yù)期均價28250元/平方米下調(diào)了近半,。
近日，《第一財經(jīng)日報》記者以購房者身份來到現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)售樓處并未出現(xiàn)因降價而排隊搶購的現(xiàn)象。一位銷售人員告訴記者：“14500元是指毛坯房價格,。而現(xiàn)在出售的都是精裝修,，均價16000~17000元/平方米不等。推出特價房以后,，一套兩居室的總價要比之前優(yōu)惠超過50萬,。”記者獲悉,，調(diào)控后,，該樓盤在降價前的近半年時間內(nèi)只有11套成交。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉分析,，通州的商品房庫存量全市最多,，同時，2010年初開始該區(qū)域房價從每平方米1萬元上漲到2萬元以上,，價格虛高,，炒作氛圍濃郁，且部分購房者為外地戶籍,。因此,，限購及限貸政策影響了北京市場的需求，通州也就成為了最先感受到樓市調(diào)控壓力的“重災(zāi)區(qū)”,。
除通州以外,，同屬郊區(qū)的大興區(qū)樓盤也做出了類似舉動。如旭輝集團開發(fā)的“旭輝御府”，該項目近期推出了100套17600元/平方米的特價房,，相比此前21000元/平方米的銷售均價,，降價幅度超過3000元/平方米。不久前,，該樓盤又加推50套特價房,，并由此引發(fā)大興樓市的“價格戰(zhàn)”。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者,，由于2010年初北京樓市一輪大幅度價格上漲,，導(dǎo)致不少開發(fā)商對于2011年樓市的價格充滿信心。旭輝御府的位置位于大興區(qū)黃村新城北區(qū),，距離北京城市中心區(qū)相對較遠(yuǎn),，且周邊配套并不完善。但在最初定價時,，公司高層堅持認(rèn)為超過2萬元/平方米的定價并不算貴,。這也導(dǎo)致調(diào)控后該項目簽約率不高。
8月以來,，這股自通州,、大興而來的降價風(fēng)潮出現(xiàn)了逐漸蔓延并擴大的趨勢。
亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，8月第一周（8月1日~7日）北京共有8個項目開盤,，其中純新盤項目兩個，其余均為老項目后期,。8個開盤項目累計提供商品住宅2520套,、24.2萬平方米。從這些新盤上市的價格來看,，折扣力度有逐漸加大趨勢,。其中位于大興區(qū)域的紅木林項目公開報價為20500元/平方米，但是因為贈送面積等活動,，折合之后的均價在16000元/平方米左右,。另外，金隅萬科城,、建邦華府,、中糧萬科長陽半島等項目均有不同幅度的折扣。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,，2011年至今,，北京市一共有99個新開商品房項目入市，其中大約有30%的項目最近一期價格低于前期價格,，其中不乏萬科,、遠(yuǎn)洋,、綠地等大型房企旗下的項目。尤其是5月份后,，這一趨勢開始逐漸明顯,，而8月初開盤的項目,，基本全部低開,。
該研究部的另一項統(tǒng)計則更具參考意義：目前北京在售項目為353個，8月份打折促銷項目數(shù)已經(jīng)達(dá)到160個,，占比接近50%,，創(chuàng)調(diào)控后最大值,。
全面降價可期
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年,，北京商品房住宅交易總套數(shù)達(dá)到了43975套,，同比去年同期51869套下調(diào)了15.7%。張大偉預(yù)計,，今年全年成交量將很難突破9萬套,，這一成交量將創(chuàng)造近10年的新低。
截至8月11日,，北京可售的期房住宅為70073套,，現(xiàn)房住宅為37209套，二手住宅為36672套,，總庫存量接近14.4萬套,，已是繼2009年初以來的歷史高點。來自鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示,，截至7月31日，北京全市新房庫存量已連續(xù)68天處于10萬套以上的高位,。其中大部分庫存積壓向中小房企傾斜,，去庫存化形勢嚴(yán)峻。
業(yè)內(nèi)人士表示,，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發(fā),。“金九銀十”是樓市的一貫法則,，但今年受調(diào)控影響的北京樓市,，要想保持往年的火爆成交量，8月的市場表現(xiàn)顯得尤為重要,�,！邦A(yù)計下半年入市樓盤將達(dá)到110個左右，這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套,，年內(nèi)庫存量將明顯上漲,，北京房價8月下行壓力較大。”張大偉表示,。
面對巨大的調(diào)控壓力,，開發(fā)商開始選擇“以價換量”。然而,，目前大多數(shù)“特價房”折后價格也只是和前期成交均價持平而已,，而且多數(shù)項目是“滯銷盤”，因此并沒有讓購房者享受到太大實惠,。
對于這種情況,，消費者心知肚明。在通州一家售樓中心,，購房者張先生表示：“我一直想買一套房子,，但現(xiàn)在這樣的情況，我認(rèn)為還有繼續(xù)降價的空間,�,！庇浾攉@悉，張先生此前已經(jīng)在該樓盤交了1萬元訂金,，但由于市場下行,，張先生決定先退回訂金，看年底市場反應(yīng)再決定,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,，目前特價房多在遠(yuǎn)郊，而且通州等區(qū)域過去一兩年房價漲幅較大,，而北京的其他區(qū)域,，尤其是在中心城區(qū)可能房價依然是比較堅挺，整個城市還沒有迎來拐點,。
不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，特價房開始出現(xiàn)代表著一個調(diào)控關(guān)鍵點，因為,，特價房實際就是降價,，是開發(fā)商借此試探市場反應(yīng)的一種手段。如果購房者對特價房反應(yīng)冷淡,，說明房價還需下降,。而如果特價就出現(xiàn)搶購，則說明剛需依舊存在,，只是被調(diào)控短時間壓抑住了購房需求,。
協(xié)成機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁表示，在政策和資金壓力下,，地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始“以價換量”,，對新開樓盤均采取降價促銷手段,。從后市看，由于部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤大幅下滑,，資金鏈進一步緊繃的跡象越發(fā)明顯,。預(yù)計未來一段時間將進入開發(fā)商和購房者的新一輪博弈，供應(yīng)將放緩,，價格下行壓力較大,，市場成交將輕微浮動。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月也認(rèn)為,，隨著調(diào)控的深入,，開發(fā)商降價求售的心理也逐漸增強，目前2011年新開在售期房擬售價與成交價的差距已經(jīng)擴大到10%,。在7月份全國銷售額大幅下降的情況下,，未來開發(fā)商降價的趨勢也會逐漸明顯。
“今年下半年,，房子有可能出現(xiàn)賣不動的情況,。”北京萬科總經(jīng)理毛大慶坦承,，每年的12月到第二年1月,，都是開發(fā)商資金鏈最為薄弱的時期。今年這一現(xiàn)象將尤為嚴(yán)重,，因為在限購政策未有任何松動的情況下,，固定數(shù)量的資質(zhì)購房人群隨著市場的不斷消化會逐漸減少。因此,，他預(yù)計：“樓市的拐點將在明年春節(jié)前后出現(xiàn),。”