近一段時間以來,，武漢,、三亞等地陸續(xù)調(diào)整了基準地價水平。廣州基準地價調(diào)價聽證會最近剛剛結(jié)束,，擬將住宅土地市場的基準地價提高110.38%,。有關(guān)專家表示，雖然基準地價飆升,，但由于基準地價只是制定土地底價的參考標準之一,，因而不會直接推高房價�,；鶞实貎r上漲意味著土地在不斷升值,，但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年的住宅土地市場運行呈現(xiàn)出流拍增多,、溢價率趨低,、一線城市住宅土地市場價格平穩(wěn)三大特點，專家分析認為,，未來住宅土地市場將會持續(xù)降溫,。
基準地價上調(diào)不會直接推高房價
根據(jù)廣州市國土房管局的基準地價更新計劃，中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)商業(yè)用地首層平均樓面地價為10297元/平方米,、居住用地平均樓面價為3364元/平方米,、工業(yè)用地地面單價為692元/平方米，同比上次公布的基準地價,，分別增長了64.31%,、110.38%和2.67%。
據(jù)有關(guān)媒體報道,，三亞,、武漢等城市也在不久前發(fā)布了新的基準地價標準,，基準地價均有一定幅度的上調(diào)。
廣州市民李先生有些擔憂基準地價上調(diào)將推高房價,。他說,，土地也是“原材料”，“面粉”漲價了,，“面包”哪有不漲價的理,？有網(wǎng)民在網(wǎng)上留言道：“房價一波一波地漲，地價又漲,，羊毛出在羊身上,，說到底還是購房者買單�,！�
對此,，廣州市國土房管局相關(guān)負責人解釋說，基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或者均質(zhì)地域,，在正常土地市場條件下,，按照商業(yè)、住宅,、工業(yè)等用途,，評估確定的某一基準日法定最高使用年限的土地使用權(quán)區(qū)域平均市場價格，它包含土地取得費,、土地開發(fā)費用和土地有償使用費,。而公開出讓土地成交價格易受規(guī)劃條件、市場行情,、競價氣氛,、投資者心態(tài)等影響，反映的是地塊的個別情況,，并不能反映區(qū)域平均土地價格水平,，更加不能等同于基準地價。此次基準地價調(diào)整后,，更加貼近廣州市土地市場的實際情況,，但與實際上公開出讓成交價格還是存在一定差距。
廣州市房地產(chǎn)估價管理所有關(guān)專家認為,，基準地價調(diào)整與房價并沒有直接聯(lián)系,，房價的漲落關(guān)鍵還是取決于市場調(diào)節(jié)，由房屋的供求關(guān)系決定,，因此本次基準地價調(diào)整不會推高房價,。
也有專家則認為，基準地價上調(diào)雖然不會直接影響房價，但卻意味著土地在不斷升值,，將加大房價上漲的預(yù)期,，不利于配合國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的運行。
前七個月住宅土地市場呈現(xiàn)三大特點
基準地價是政府制定土地“招拍掛”底價的重要參考之一,，但在各地紛紛調(diào)整基準地價的同時,，全國限購城市住宅用地流標現(xiàn)象卻日益明顯；一線城市居住地價保持平穩(wěn),，熱點城市居住地價升中趨穩(wěn),；全國土地成交溢價率普遍下滑。
從土地成交量來看,，根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部的統(tǒng)計,，截至2011年7月底，全國土地流標數(shù)量達到了353塊,，同比增長了242%，其中住宅類土地流標數(shù)量163塊,，占比達到46%,。其中7月份土地流標數(shù)量達到61塊，基本相當于1-2月流標數(shù)的總和,。全國土地流標前十的城市里,，有8個是已經(jīng)執(zhí)行限購的城市。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為,，土地流標反映出開發(fā)商拿地節(jié)奏減緩,。她說：“今年一線城市的成交量7月份比1月份下降了27.4%，限購城市成交量幾乎一落千丈,，目前部分開發(fā)商逐漸選擇了加快銷售節(jié)奏,，力求盡快回籠資金，日益增加的銷售壓力也迫使開發(fā)商暫緩拿地,�,！�
從成交價格上來看，中國指數(shù)研究院土地版監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,，2011年1-7月份,，全國130個城市住宅用地樓面均價為每平方米1477元，同比下降9.2%,。35個大中城市1月至7月住宅用地樓面價與去年同期相比,，廣州、北京,、上海,、南京、杭州,、�,？诘�17個一線城市或重點二線城市出現(xiàn)不同程度的下跌,，而18個地價上漲的城市多為二三線城市，其中鄭州上漲129.1%,，沈陽上漲108.8%,。
中國土地勘測規(guī)劃院有關(guān)專家認為，近期限購,、限貸,、提高首付等抑制需求的調(diào)控措施的影響力已經(jīng)在一線城市逐步顯現(xiàn)出來，導(dǎo)致開發(fā)商拿地的熱情和意愿有所下降,。熱點城市居住地價走勢強于一線城市的重要原因就是開發(fā)商和炒房者在一線城市“擠出”效應(yīng)下,，紛紛將投資重點轉(zhuǎn)向二三線城市，這種“擠出”效應(yīng)同時也傳導(dǎo)到了土地市場上,，助力熱點城市的土地市場繼續(xù)運行于上升通道當中,。
未來住宅土地市場將持續(xù)降溫
有關(guān)專家認為受國家房價調(diào)控政策持續(xù)影響，高庫存,、融資難等原因?qū)⒋偈刮磥碜≌恋厥袌龀掷m(xù)降溫,。
房價過高、上漲過快的二三線城市將面臨限購,、限貸等政策緊縮預(yù)期,，將會傳導(dǎo)到土地市場，地價勢必出現(xiàn)回調(diào),。張月認為,，預(yù)計最晚下個月二三線城市也要加強限購，二三線城市出臺限購令對土地市場也有一定影響,。目前由于一線城市的擠出效應(yīng),，二三項城市存在大量投資性需求，一旦被限購,，對于內(nèi)需明顯不足的二三線城市來說,，購房需求將會大幅減少，銷售壓力也明顯增加,，下半年開發(fā)商對于這些城市拿地會更加謹慎,。
高庫存、融資難將助推土地市場降溫,。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計,，目前各大城市新房市場庫存大量增加，北京,、武漢,、廈門、南京、青島等重點城市的去化周期都超過了10個月,；開發(fā)商資金來源進一步受限,，繼銀行信貸、資本市場直接融資受阻以后,，房地產(chǎn)信托業(yè)受到銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)管,，房地產(chǎn)企業(yè)上半年資金來源中，自籌資金占比已經(jīng)超過40%,。
下半年土地大量入市,，開發(fā)商選擇余地加大，議價空間增加,。陳晟還說,，上半年前全國住房用地供應(yīng)僅完成全年計劃的26%，下半年住宅用地供應(yīng)量將會大幅增加,，在當前的市場形勢下,，勢必會降低地價、降低溢價率,，甚至流拍將會大量出現(xiàn),，但一線城市和重點城市的優(yōu)質(zhì)住宅用地仍舊會受到市場青睞。