近一段時間以來,，武漢,、三亞等地陸續(xù)調整了基準地價水平。廣州基準地價調價聽證會最近剛剛結束,，擬將住宅土地市場的基準地價提高110.38%,。有關專家表示,，雖然基準地價飆升，但由于基準地價只是制定土地底價的參考標準之一,，因而不會直接推高房價,。基準地價上漲意味著土地在不斷升值,，但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，上半年的住宅土地市場運行呈現(xiàn)出流拍增多、溢價率趨低,、一線城市住宅土地市場價格平穩(wěn)三大特點,，專家分析認為，未來住宅土地市場將會持續(xù)降溫,。
基準地價上調不會直接推高房價
根據(jù)廣州市國土房管局的基準地價更新計劃,，中心城區(qū)規(guī)劃建設用地區(qū)商業(yè)用地首層平均樓面地價為10297元/平方米、居住用地平均樓面價為3364元/平方米,、工業(yè)用地地面單價為692元/平方米,，同比上次公布的基準地價，分別增長了64.31%,、110.38%和2.67%,。
據(jù)有關媒體報道，三亞,、武漢等城市也在不久前發(fā)布了新的基準地價標準,，基準地價均有一定幅度的上調,。
廣州市民李先生有些擔憂基準地價上調將推高房價。他說,，土地也是“原材料”,，“面粉”漲價了，“面包”哪有不漲價的理,？有網民在網上留言道：“房價一波一波地漲,，地價又漲，羊毛出在羊身上,，說到底還是購房者買單,。”
對此,，廣州市國土房管局相關負責人解釋說,，基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或者均質地域，在正常土地市場條件下,，按照商業(yè),、住宅、工業(yè)等用途,，評估確定的某一基準日法定最高使用年限的土地使用權區(qū)域平均市場價格,，它包含土地取得費、土地開發(fā)費用和土地有償使用費,。而公開出讓土地成交價格易受規(guī)劃條件,、市場行情、競價氣氛,、投資者心態(tài)等影響,，反映的是地塊的個別情況，并不能反映區(qū)域平均土地價格水平,，更加不能等同于基準地價,。此次基準地價調整后，更加貼近廣州市土地市場的實際情況,，但與實際上公開出讓成交價格還是存在一定差距,。
廣州市房地產估價管理所有關專家認為，基準地價調整與房價并沒有直接聯(lián)系,，房價的漲落關鍵還是取決于市場調節(jié),，由房屋的供求關系決定，因此本次基準地價調整不會推高房價,。
也有專家則認為，基準地價上調雖然不會直接影響房價,，但卻意味著土地在不斷升值,，將加大房價上漲的預期,，不利于配合國家房地產宏觀調控政策的運行。
前七個月住宅土地市場呈現(xiàn)三大特點
基準地價是政府制定土地“招拍掛”底價的重要參考之一,，但在各地紛紛調整基準地價的同時,，全國限購城市住宅用地流標現(xiàn)象卻日益明顯；一線城市居住地價保持平穩(wěn),，熱點城市居住地價升中趨穩(wěn),；全國土地成交溢價率普遍下滑。
從土地成交量來看,，根據(jù)“鏈家地產”市場研究部的統(tǒng)計,，截至2011年7月底，全國土地流標數(shù)量達到了353塊,，同比增長了242%,，其中住宅類土地流標數(shù)量163塊，占比達到46%,。其中7月份土地流標數(shù)量達到61塊,，基本相當于1-2月流標數(shù)的總和。全國土地流標前十的城市里,，有8個是已經執(zhí)行限購的城市,。
鏈家地產首席分析師張月認為，土地流標反映出開發(fā)商拿地節(jié)奏減緩,。她說：“今年一線城市的成交量7月份比1月份下降了27.4%,，限購城市成交量幾乎一落千丈，目前部分開發(fā)商逐漸選擇了加快銷售節(jié)奏,，力求盡快回籠資金,，日益增加的銷售壓力也迫使開發(fā)商暫緩拿地�,！�
從成交價格上來看,，中國指數(shù)研究院土地版監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-7月份,，全國130個城市住宅用地樓面均價為每平方米1477元,，同比下降9.2%。35個大中城市1月至7月住宅用地樓面價與去年同期相比,，廣州,、北京、上海,、南京,、杭州、海口等17個一線城市或重點二線城市出現(xiàn)不同程度的下跌,，而18個地價上漲的城市多為二三線城市,，其中鄭州上漲129.1%，沈陽上漲108.8%,。
中國土地勘測規(guī)劃院有關專家認為,，近期限購、限貸,、提高首付等抑制需求的調控措施的影響力已經在一線城市逐步顯現(xiàn)出來,，導致開發(fā)商拿地的熱情和意愿有所下降。熱點城市居住地價走勢強于一線城市的重要原因就是開發(fā)商和炒房者在一線城市“擠出”效應下,，紛紛將投資重點轉向二三線城市,，這種“擠出”效應同時也傳導到了土地市場上，助力熱點城市的土地市場繼續(xù)運行于上升通道當中,。
未來住宅土地市場將持續(xù)降溫
有關專家認為受國家房價調控政策持續(xù)影響,，高庫存、融資難等原因將促使未來住宅土地市場持續(xù)降溫,。
房價過高,、上漲過快的二三線城市將面臨限購、限貸等政策緊縮預期,，將會傳導到土地市場,，地價勢必出現(xiàn)回調。張月認為,，預計最晚下個月二三線城市也要加強限購,，二三線城市出臺限購令對土地市場也有一定影響。目前由于一線城市的擠出效應,，二三項城市存在大量投資性需求,，一旦被限購，對于內需明顯不足的二三線城市來說,，購房需求將會大幅減少,，銷售壓力也明顯增加，下半年開發(fā)商對于這些城市拿地會更加謹慎,。
高庫存,、融資難將助推土地市場降溫。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計,，目前各大城市新房市場庫存大量增加,，北京、武漢,、廈門,、南京、青島等重點城市的去化周期都超過了10個月；開發(fā)商資金來源進一步受限,，繼銀行信貸,、資本市場直接融資受阻以后，房地產信托業(yè)受到銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)管,，房地產企業(yè)上半年資金來源中，自籌資金占比已經超過40%,。
下半年土地大量入市,，開發(fā)商選擇余地加大，議價空間增加,。陳晟還說,，上半年前全國住房用地供應僅完成全年計劃的26%，下半年住宅用地供應量將會大幅增加,，在當前的市場形勢下,，勢必會降低地價、降低溢價率,，甚至流拍將會大量出現(xiàn),，但一線城市和重點城市的優(yōu)質住宅用地仍舊會受到市場青睞。