本已走在下行通道中的內(nèi)地樓市，正在經(jīng)受外部環(huán)境劇烈變化的考驗(yàn),。
8月9日,，全球股市迎來黑色星期一，引發(fā)市場(chǎng)信心危機(jī),。全球經(jīng)濟(jì)二次探底是否來臨,，以及由此而來的中國(guó)貨幣及宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的爭(zhēng)論也撲面而來。
中國(guó)政府會(huì)否像2008年一樣,，再次出手救市,，放松房地產(chǎn)調(diào)控？接受本報(bào)記者采訪的多位學(xué)者及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為,，此次危機(jī)與2008年不同,，中國(guó)出臺(tái)刺激性政策的空間不大，但也不會(huì)放松,。
在8月9日的萬科中期業(yè)績(jī)會(huì)上,，萬科總裁郁亮認(rèn)為，下半年地價(jià)將進(jìn)一步下行,；新房市場(chǎng)中,，供應(yīng)加大,，銷售放緩，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈,。
緊縮貨幣政策之辯
在全球股市動(dòng)蕩之時(shí),，內(nèi)地房地產(chǎn)正走在去泡沫化的路上，持續(xù)的緊縮貨幣政策令今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款節(jié)節(jié)下滑,，地產(chǎn)商資金鏈吃緊,。
在本周之前，房地產(chǎn)調(diào)控的熱門話題是二三線城市限購(gòu)擴(kuò)大,，市場(chǎng)熱衷于猜測(cè)哪些城市將被列入新一輪限購(gòu)城市名單,。但外部環(huán)境的變化，令緊縮貨幣政策是否繼續(xù),，限購(gòu)擴(kuò)大能否出爐,，變數(shù)陡生。
“到底加不加息,？若放在兩周前,，必加無疑�,？裳巯�,，全球金融動(dòng)蕩，美國(guó)EQ3快出來了,，加息恐對(duì)我國(guó)不利,。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,，全球大宗商品價(jià)格正在大跌,，這將緩解中國(guó)的輸入性通脹壓力，近期加息的可能性大減,。
國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示,，如果下半年加息，時(shí)間窗口就在8月中上旬,，因?yàn)檫M(jìn)入通脹下行區(qū)間加息并不常見,。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究員喻海文也認(rèn)為，中國(guó)進(jìn)一步加息和提高存款準(zhǔn)備金率的可能性很低,�,！斑�沒有完全走出危機(jī)的、惡劣的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境,，和不明朗的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì),，將繼續(xù)挽救中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)�,！�
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為,，調(diào)控政策繼續(xù)呈收緊趨勢(shì),，雖然外部環(huán)境因?yàn)槊纻鶈栴}而出現(xiàn)變化，但由于政府吸取了2009-2010年過度寬松的教訓(xùn),，而1-7月國(guó)內(nèi)CPI高企,，貨幣政策放松還為時(shí)尚早；而且,，目前房?jī)r(jià)相比2008年已經(jīng)很高,，不具備再次以樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可能。
“全球二次探底時(shí),，中國(guó)不需要放松貨幣,、不需要放松房地產(chǎn)政策，也不需要什么產(chǎn)業(yè)政策,�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，7月CPI已屆拐點(diǎn),，加息會(huì)推遲一段時(shí)間,，而房地產(chǎn)又不可能松,，整個(gè)行業(yè)應(yīng)從政策期,，進(jìn)入熬夜期。
他表示,，所謂的熬夜期,，是指房地產(chǎn)最壞的日子可能還會(huì)持續(xù)，但政策層面不可能再壞,，市場(chǎng)的低迷才是真正的考驗(yàn),。
樓市調(diào)控博弈加劇
貨幣政策的膠著之外，樓市調(diào)控正在進(jìn)入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)期,。
8月9日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月商品房及住宅銷售面積的同比上漲幅度,，都超過了上半年的同比上漲幅度,，其原因是樓市分化現(xiàn)象明顯：調(diào)控力度更大的一線城市持續(xù)萎縮，而部分沒有限購(gòu)的二三線城市則是上漲的主力,，它們拉高了整體房?jī)r(jià)上漲的幅度,。
在萬科關(guān)注的14個(gè)主要城市中，北京,、上海,、廣州、深圳和杭州5個(gè)城市,，成交量與去年同比有小幅下降,，與2009年相比則是大幅下降,，與2007同期相比則有50%的下降。
但張大偉對(duì)記者表示,，“接下來很可能出現(xiàn)限購(gòu)城市受到未限購(gòu)城市爆發(fā)上漲的影響,，也出現(xiàn)反彈，從而影響已經(jīng)出現(xiàn)的下調(diào)趨勢(shì),�,！弊罱芏喑鞘谐霈F(xiàn)了因害怕限購(gòu)到來，而搶趕末班車的現(xiàn)象,。
他認(rèn)為,，金九銀十是房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的銷售季，9-11月,，很多城市的銷售量接近全年的一半,。雖然外圍環(huán)境出現(xiàn)了變化，但更應(yīng)盡早確定第二輪限購(gòu)城市名單,�,！皹鞘懈鞣讲┺恼诩觿 ,！睆埓髠シQ,，目前樓市調(diào)控已到了逆水行舟的關(guān)鍵時(shí)期，一旦再次因?yàn)橥獠凯h(huán)境變化而放松樓市調(diào)控,，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)難以控制的變化,。
楊紅旭認(rèn)為，在外圍環(huán)境的巨大變化后,，限購(gòu)擴(kuò)大化雖不能說胎死腹中,，但估計(jì)再出臺(tái)限購(gòu)的城市數(shù)量不會(huì)很多。
世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌則表示,，上半年地方賣地不利,，土地頻頻流標(biāo)，下半年地方政府推地壓力很大,，保障房資金又面臨缺口,。
不過，萬科,、保利,、中海等主流房企他們?nèi)晕锤淖兡瓿踔两駥?duì)于調(diào)控將長(zhǎng)期存在不放松的判斷�,！盁o論天氣如何變化,，我們所做的就是把自己的事情做好，盡可能地促進(jìn)銷售,�,！庇袅琳f,，他相信高層調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度很堅(jiān)決。
房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)未改
目前趨于一致的觀點(diǎn)是,，外圍經(jīng)濟(jì)體的狀況惡化,，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市而言，影響遠(yuǎn)沒有2008年那么大,。
瑞穗證券大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光認(rèn)為,，預(yù)計(jì)今年CPI高點(diǎn)出現(xiàn)在三季度，而全年CPI達(dá)到6%,，目前國(guó)內(nèi)的首要任務(wù)仍然是控制通脹,。“政府不會(huì)輕易降低緊縮政策的力度,�,！敝行抛C券(600030,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳對(duì)本報(bào)記者說。
今年6月份,，標(biāo)普曾將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面,，理由是信貸趨緊且房地產(chǎn)銷售下滑。
這兩個(gè)因素目前來看并沒有改變,。8月9日,，標(biāo)普駐香港企業(yè)評(píng)級(jí)主管李國(guó)宜稱，隨著融資環(huán)境趨緊,，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商未來幾個(gè)月的處境將更加艱難,。一方面海外融資難度加大,；另一方面中國(guó)政府加強(qiáng)了對(duì)信托市場(chǎng)融資的監(jiān)管,。
李國(guó)宜并指出，標(biāo)普下調(diào)美國(guó)主權(quán)評(píng)級(jí)也可能引發(fā)市場(chǎng)動(dòng)蕩,，造成開發(fā)商融資成本上升,。像沿海綠色家園和上海證大這樣的規(guī)模較小或杠桿率較高的開發(fā)商，可能面臨更大的融資壓力,。
去年以來,，房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示,，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,，國(guó)內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多時(shí)間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%,，是2006年以來的最低水平,；與去年同期類比，前6個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款降至6.8%,，接近2007年以來的低點(diǎn),，僅僅比2008年底略高一點(diǎn)點(diǎn),。
此外，主流開發(fā)商的銷售在7月份放緩,。7月銷售數(shù)據(jù)顯示,，包括萬科、保利,、中海,、綠城、富力等公司在內(nèi),，銷售環(huán)比均出現(xiàn)下滑,，萬科、中海,、保利環(huán)比下滑超過3成,。
沈建光認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策下,，一線城市的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將在三季度出現(xiàn),。國(guó)內(nèi)多家券商機(jī)構(gòu)的報(bào)告也認(rèn)為，8,、9月份的推盤高峰開始,，房地產(chǎn)公司降價(jià)促銷是大概率事件。
渣打銀行報(bào)告也指出,，到今年年底,，多數(shù)二線城市可能會(huì)出現(xiàn)足夠銷售20個(gè)月的存量房，存量房的積壓將推動(dòng)開發(fā)商降價(jià)銷售,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌10%到20%,。