本已走在下行通道中的內地樓市,，正在經(jīng)受外部環(huán)境劇烈變化的考驗。
8月9日,，全球股市迎來黑色星期一,，引發(fā)市場信心危機。全球經(jīng)濟二次探底是否來臨,，以及由此而來的中國貨幣及宏觀經(jīng)濟政策調整的爭論也撲面而來,。
中國政府會否像2008年一樣，再次出手救市，放松房地產調控,？接受本報記者采訪的多位學者及房地產業(yè)內人士大多認為,，此次危機與2008年不同，中國出臺刺激性政策的空間不大,，但也不會放松,。
在8月9日的萬科中期業(yè)績會上，萬科總裁郁亮認為,，下半年地價將進一步下行,；新房市場中，供應加大,，銷售放緩,，開發(fā)商之間的競爭將更為激烈。
緊縮貨幣政策之辯
在全球股市動蕩之時,，內地房地產正走在去泡沫化的路上,，持續(xù)的緊縮貨幣政策令今年房地產開發(fā)貸款和按揭貸款節(jié)節(jié)下滑，地產商資金鏈吃緊,。
在本周之前,，房地產調控的熱門話題是二三線城市限購擴大，市場熱衷于猜測哪些城市將被列入新一輪限購城市名單,。但外部環(huán)境的變化,，令緊縮貨幣政策是否繼續(xù)，限購擴大能否出爐,，變數(shù)陡生,。
“到底加不加息？若放在兩周前,，必加無疑,�,？裳巯�,，全球金融動蕩，美國EQ3快出來了,，加息恐對我國不利,。”上海易居房地產研究院院長楊紅旭認為,，全球大宗商品價格正在大跌,，這將緩解中國的輸入性通脹壓力，近期加息的可能性大減,。
國泰君安首席經(jīng)濟學家李迅雷表示,，如果下半年加息，時間窗口就在8月中上旬，因為進入通脹下行區(qū)間加息并不常見,。
全國房地產經(jīng)理人聯(lián)盟研究員喻海文也認為,，中國進一步加息和提高存款準備金率的可能性很低�,！斑�沒有完全走出危機的,、惡劣的世界經(jīng)濟環(huán)境，和不明朗的國內經(jīng)濟,，將繼續(xù)挽救中國的房地產業(yè),。”
北京中原地產三級市場研究部總監(jiān)張大偉則認為,，調控政策繼續(xù)呈收緊趨勢,，雖然外部環(huán)境因為美債問題而出現(xiàn)變化，但由于政府吸取了2009-2010年過度寬松的教訓,，而1-7月國內CPI高企,，貨幣政策放松還為時尚早；而且,，目前房價相比2008年已經(jīng)很高,，不具備再次以樓市拉動經(jīng)濟的可能。
“全球二次探底時,，中國不需要放松貨幣,、不需要放松房地產政策，也不需要什么產業(yè)政策,�,！笔缆�(lián)地產(002285,股吧)董事長陳勁松認為，7月CPI已屆拐點,，加息會推遲一段時間,，而房地產又不可能松，整個行業(yè)應從政策期,，進入熬夜期,。
他表示，所謂的熬夜期,，是指房地產最壞的日子可能還會持續(xù),，但政策層面不可能再壞，市場的低迷才是真正的考驗,。
樓市調控博弈加劇
貨幣政策的膠著之外,，樓市調控正在進入從量變到質變的關鍵時期。
8月9日,，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，7月商品房及住宅銷售面積的同比上漲幅度，都超過了上半年的同比上漲幅度，其原因是樓市分化現(xiàn)象明顯：調控力度更大的一線城市持續(xù)萎縮,，而部分沒有限購的二三線城市則是上漲的主力,，它們拉高了整體房價上漲的幅度。
在萬科關注的14個主要城市中,，北京,、上海、廣州,、深圳和杭州5個城市,，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降,，與2007同期相比則有50%的下降,。
但張大偉對記者表示，“接下來很可能出現(xiàn)限購城市受到未限購城市爆發(fā)上漲的影響,，也出現(xiàn)反彈,，從而影響已經(jīng)出現(xiàn)的下調趨勢�,！弊罱芏喑鞘谐霈F(xiàn)了因害怕限購到來,，而搶趕末班車的現(xiàn)象。
他認為,，金九銀十是房地產市場最關鍵的銷售季,，9-11月，很多城市的銷售量接近全年的一半,。雖然外圍環(huán)境出現(xiàn)了變化,，但更應盡早確定第二輪限購城市名單�,！皹鞘懈鞣讲┺恼诩觿�,。”張大偉稱,，目前樓市調控已到了逆水行舟的關鍵時期,，一旦再次因為外部環(huán)境變化而放松樓市調控，市場很可能出現(xiàn)難以控制的變化,。
楊紅旭認為,，在外圍環(huán)境的巨大變化后,，限購擴大化雖不能說胎死腹中,，但估計再出臺限購的城市數(shù)量不會很多。
世聯(lián)地產研究總監(jiān)王海斌則表示,，上半年地方賣地不利,，土地頻頻流標，下半年地方政府推地壓力很大，保障房資金又面臨缺口,。
不過,，萬科、保利,、中海等主流房企他們仍未改變年初至今對于調控將長期存在不放松的判斷,。“無論天氣如何變化,，我們所做的就是把自己的事情做好,，盡可能地促進銷售�,！庇袅琳f,，他相信高層調控房地產的態(tài)度很堅決。
房價下行趨勢未改
目前趨于一致的觀點是,，外圍經(jīng)濟體的狀況惡化,，對于中國經(jīng)濟和樓市而言，影響遠沒有2008年那么大,。
瑞穗證券大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家沈建光認為,，預計今年CPI高點出現(xiàn)在三季度，而全年CPI達到6%,，目前國內的首要任務仍然是控制通脹,。“政府不會輕易降低緊縮政策的力度,�,！敝行抛C券(600030,股吧)首席經(jīng)濟學家諸建芳對本報記者說。
今年6月份,，標普曾將中國房地產業(yè)的評級展望由穩(wěn)定下調至負面,，理由是信貸趨緊且房地產銷售下滑。
這兩個因素目前來看并沒有改變,。8月9日,，標普駐香港企業(yè)評級主管李國宜稱，隨著融資環(huán)境趨緊,，中國房地產開發(fā)商未來幾個月的處境將更加艱難,。一方面海外融資難度加大；另一方面中國政府加強了對信托市場融資的監(jiān)管,。
李國宜并指出,，標普下調美國主權評級也可能引發(fā)市場動蕩，造成開發(fā)商融資成本上升,。像沿海綠色家園和上海證大這樣的規(guī)模較小或杠桿率較高的開發(fā)商,，可能面臨更大的融資壓力,。
去年以來，房地產開發(fā)貸和按揭貸款都在下降,。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示,，目前房地產開發(fā)資金來源中，國內開發(fā)貸款最近一年多時間內持久下降,，今年到二季度其占比降到了17%,，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比,，前6個月國內貸款降至6.8%,，接近2007年以來的低點，僅僅比2008年底略高一點點,。
此外,，主流開發(fā)商的銷售在7月份放緩。7月銷售數(shù)據(jù)顯示,，包括萬科,、保利、中海,、綠城,、富力等公司在內，銷售環(huán)比均出現(xiàn)下滑,，萬科,、中海、保利環(huán)比下滑超過3成,。
沈建光認為,，在房地產調控政策下，一線城市的房價拐點將在三季度出現(xiàn),。國內多家券商機構的報告也認為,，8、9月份的推盤高峰開始,，房地產公司降價促銷是大概率事件,。
渣打銀行報告也指出，到今年年底,，多數(shù)二線城市可能會出現(xiàn)足夠銷售20個月的存量房,，存量房的積壓將推動開發(fā)商降價銷售，導致房價下跌10%到20%,。