樓市的拐點(diǎn)這次是不是真的要來了？隨著下半年調(diào)控趨緊定調(diào),，“拐點(diǎn)論”卷土重來,，這次似乎是真的。
空穴來風(fēng),，本報(bào)記者注意到,，全國多個(gè)區(qū)域的代表性樓市出現(xiàn)突變預(yù)兆，惠州碧桂園·十里銀灘大幅降價(jià)促銷,，北京大量開發(fā)商在售項(xiàng)目成交簽約率低于30%,，深圳、南京,、重慶等地龍頭企業(yè)加大優(yōu)惠,。值得注意的是,，地方調(diào)控也在逐步加大籌碼，如機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)上海新出臺(tái)的補(bǔ)稅購房禁令最多致四成買家暫緩購房,，這樣的情況下半年或?qū)⒂萦摇?BR> 從去年初至今接連不斷,、持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控，眾多房企至今已經(jīng)苦苦支撐了一年半之久,，“對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言,，已經(jīng)臨近他們堅(jiān)持的極限了，一旦超越極限,，也就是拐點(diǎn)來臨之時(shí),。”上海某逾期交房樓盤的一位負(fù)責(zé)人士坦言,。
住建部政策研究中心副主任秦虹近日在公開場合表示,，下半年市場復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)該思考轉(zhuǎn)型和升級(jí),，開發(fā)企業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急,。
市場持續(xù)降溫
據(jù)了解，近期樓市熱點(diǎn)降溫最迅速的,，當(dāng)屬高鐵概念,。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，7月23日溫州動(dòng)車事故發(fā)生后,，昆山樓市成交量迅速出現(xiàn)10%左右下跌,。此前昆山樓市曾連續(xù)兩周成交量環(huán)比增10%以上。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來,，如果說動(dòng)車事故提前戳破樓市高鐵熱泡沫具有偶然性,，但京滬高鐵沿線城市持續(xù)兩三年的高鐵升溫風(fēng)險(xiǎn)已然很大，也是不爭的事實(shí),。近期京滬高鐵沿線多個(gè)城市樓市開始降溫,，動(dòng)車事故本身的影響只是表面因素，市場長期過熱才是主要原因,。
高鐵外,，還有更多樓市往日的風(fēng)光不再。豪宅首當(dāng)其沖,。上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),，盡管上周上海市頂級(jí)豪宅市場成交有所放量，但均價(jià)50000元/平以上的豪宅僅簽約0.9萬平,，環(huán)比下跌了25.8%,。上半年，上海豪宅行情慘淡,，大量豪宅樓盤長期成交量低位徘徊,，更有不少項(xiàng)目連續(xù)零成交,，這種尷尬局面并無改善的跡象。
在北京,，有統(tǒng)計(jì)顯示,，2011年的入市項(xiàng)目，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%,，截至7月31日,，成交率低于30%的項(xiàng)目數(shù)為41個(gè)，其中中小房企占24個(gè),。截至目前,，北京市中小房企積壓庫存量約為6.9萬套，以每月可成交約2500套計(jì),，在不增加新入市項(xiàng)目的情況下,，中小房企需要28個(gè)月才能完成現(xiàn)有庫存的銷售。
地方政府新近出臺(tái)的調(diào)控新政繼續(xù)影響著市場走向,。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐年家浜路店分行經(jīng)理俞俊告訴記者,，因板塊內(nèi)150萬以下的低總價(jià)房源分布廣泛，且周邊生活配套亦較為齊全,，外省市群體的購房行為較為集中,，上門剛需購房者中近半為外省市人員。但自上周補(bǔ)稅購房的禁令公布以后,，該分行近期帶看的客戶有四成左右暫緩購房,，其中受到禁令沖擊短期無法購買的約占一成。
從目前的趨勢看,，下半年，隨著限購的擴(kuò)容和各地保障房的推進(jìn),，區(qū)域樓市的質(zhì)變臨界點(diǎn)正在一點(diǎn)點(diǎn)迫近,。
房企支撐極限逼近
拐點(diǎn)是否真實(shí)來臨，關(guān)鍵因素之一在于企業(yè)是否還挺得住,。
中房信的最新報(bào)告指出,，4月份以來，陸續(xù)有開發(fā)商促銷,，但大多數(shù)開發(fā)商還在咬牙堅(jiān)持,，至7月，在新調(diào)控政策壓力下,，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價(jià),，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌銎鸬搅藥?dòng)效應(yīng)。從8月開始,，這種調(diào)價(jià)的影響有可能進(jìn)一步擴(kuò)大,，而萬科,、碧桂園、龍湖等企業(yè)的7月表現(xiàn),，有可能是打響房價(jià)下調(diào)的“發(fā)令槍”,。
記者注意到，深圳,、南京,、重慶等地龍頭企業(yè)正率先加大優(yōu)惠�,！斑@三個(gè)城市的龍頭企業(yè)率先大范圍調(diào)價(jià),，第一是跟城市背景有關(guān)，第二,，跟企業(yè)的戰(zhàn)略舉措有較大關(guān)系,。”中房信分析師指出,，近期以萬科,、龍湖為首的多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)促銷，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鲇酗L(fēng)向標(biāo)的作用,。
新一輪降價(jià)促銷的背后,，支撐了一年半之久的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨的壓力仍在進(jìn)一步加重,，絲毫未見減輕,。這一點(diǎn)，在國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國房地產(chǎn)上市公司的評(píng)級(jí)和擔(dān)憂中可見一斑,。
8月1日,，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)宣布，將沿海家園的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”,，并將其大中華區(qū)信用評(píng)級(jí)從“cnB+下調(diào)至“cnB-”,，企業(yè)信用評(píng)級(jí)的展望為負(fù)面。
標(biāo)普預(yù)計(jì),，沿海家園的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況杠桿率較高,，料未來兩年的杠桿比率仍將處于高位。因沿海家園的主要項(xiàng)目集中在已實(shí)施限購政策的城市,，如北京,、上海和大連，預(yù)計(jì)未來一到兩年其合約銷售金額將下降,。
這樣的公司狀況判斷,，在分析機(jī)構(gòu)對(duì)中國房地產(chǎn)上市企業(yè)的最新評(píng)級(jí)中具有代表性，國際機(jī)構(gòu)對(duì)中國房企的堅(jiān)持極限表現(xiàn)出日趨加重的擔(dān)憂,。
根據(jù)央行公布的2011年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告,，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2098億元,，同比少增2325億元，同比劇減53%,。而企業(yè)自籌資金16463億元,，同比增長32.7%。問題是,，隨著有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)信托等融資渠道日漸收緊,，下半年房企自籌資金的前景同樣令人擔(dān)憂。
“上海新盤數(shù)量銳減四成,，8月樓市難有作為,。”漢宇地產(chǎn)在其報(bào)告中分析,，截止到目前,，上海樓市住宅存量面積為766萬平方米，并且市場供大于求狀態(tài)始終未被打破,，隨著可售房源日益增多,，將進(jìn)一步加劇開發(fā)商資金鏈緊張的現(xiàn)狀。
房企逼近支撐極限：本輪拐點(diǎn)隱現(xiàn)
變數(shù)太多
走為上策,？
土地層面的拐點(diǎn)同樣有所表現(xiàn),。國土資源部下屬機(jī)構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院8月1日發(fā)布調(diào)查顯示，各種調(diào)控措施的作用和影響力已在一線城市逐步顯現(xiàn),，導(dǎo)致開發(fā)商的拿地?zé)崆楹鸵庠赣兴档汀?BR> 土地市場的表現(xiàn),，直接暴露了眾多房企的“去意”。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2011年1—7月,，全國130個(gè)城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%（2010年全年增長31%）,。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達(dá)到33.9%,、47.3%。全國130個(gè)城市招拍掛市場共推出住宅用地2.3億平方米,，同比下降13.7%，計(jì)劃完成率僅為30%,。
“下半年政策面不確定因素仍在,，抓緊機(jī)會(huì)快賣房應(yīng)是不二選擇�,！敝蟹啃欧治鰩煑畛壳嘀毖�,，如果站在開發(fā)商的角度來看，雖然當(dāng)前身處一個(gè)調(diào)控政策的相對(duì)空檔期,，且從近期各重點(diǎn)城市的市場表現(xiàn)來看,，成交量也已企穩(wěn)回升,，但對(duì)于未來市場的走勢，不宜過于樂觀,，調(diào)控周期還遠(yuǎn)未走到盡頭,。在當(dāng)前這樣的時(shí)間點(diǎn)上，抓緊市場出現(xiàn)的階段性機(jī)遇,，加快銷售回款,，是最穩(wěn)妥的選擇。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為,，部分房價(jià)上漲過快的二,、三線城市，如果實(shí)施限購等嚴(yán)厲政策的話,，對(duì)于開發(fā)企業(yè)的打擊將是沉重的,。屆時(shí)，在一,、二線城市成交量雙雙走低的銷售壓力下,，開發(fā)商會(huì)加大新房供應(yīng)，或?qū)⑼ㄟ^降價(jià)以求以價(jià)換量,，隱藏的市場拐點(diǎn)也許會(huì)突然爆發(fā),。