4,、5、6月份,，南昌新建商品房成交量上演“三級跳”,，各項(xiàng)指標(biāo)呈齊升態(tài)勢�,！安唤捣礉q”的房價(jià)使市場看漲預(yù)期進(jìn)一步恢復(fù),，根據(jù)“量在價(jià)先”的市場規(guī)律，成交量的回升可能帶動價(jià)格繼續(xù)高位上漲,。分析人士認(rèn)為,，南昌在此輪調(diào)控中反彈較快、幅度較大,，值得關(guān)注,，但是，如果供求關(guān)系嚴(yán)重失衡等幾大問題不解決,，再好的調(diào)控政策都難以取得實(shí)效,。此外，考慮到限購政策實(shí)施后,，不在限購范圍的南昌市周邊縣市房價(jià)漲勢很快,，也加重了限購區(qū)漲價(jià)預(yù)期，可以考慮所轄縣市行政區(qū)都限購,，避免走“先漲價(jià)再調(diào)控”的老路,。
銷量上演“三級跳”價(jià)格“不降反漲”
隨著計(jì)劃中“限購令”2月1日起的實(shí)施，為趕乘末班車,，南昌市房地產(chǎn)市場1月掀起巨浪,，市區(qū)商品住宅共計(jì)成交34.6萬平方米，環(huán)比去年12月增長36%,，成交套數(shù)3296套,，環(huán)比增長了51%；2月,，“新國八條”推出,，南昌重新修訂“限購令”并于3月1日起正式實(shí)施，當(dāng)月全市成交量出現(xiàn)了明顯下降,，新房月成交量環(huán)比下降七成,，推售面積下滑近100%,。
從目前的市場表現(xiàn)和監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，以“限購”為主的系列調(diào)控政策對投機(jī)投資性購房需求的“擠出效應(yīng)”較為明顯,。不過，不受“限購”影響的剛性及改善性需求對樓市具有較大的支撐力,，推動了近期成交量的上升,。4、5,、6月份,，南昌新建商品房各項(xiàng)指標(biāo)呈齊升態(tài)勢。
而南昌樓市銷價(jià)一直攀升,。4月份南昌市新建商品住宅成交均價(jià)從3月份的6000元漲至7095元/平方米,，同比上漲38%，環(huán)比上漲16.8%,，漲幅居全國前列,，5月份，商品住宅成交均價(jià)又漲至7404元/平方米,，6月份又漲至7800多元/平方米,。
與此同時(shí)，受限購政策影響,，非限購區(qū)域的南昌市周邊縣市近幾個(gè)月價(jià)格飛漲,。洪客隆營銷總監(jiān)楊棟說，南昌縣象湖新城板塊房價(jià)已經(jīng)到4800元/平方米至5000元/平方米,，連南昌縣蓮塘鎮(zhèn)都到6000元/平方米了,，地段好的限購地區(qū)房子價(jià)格還能降到哪里去？
房價(jià)下跌可能性不大 群眾入市意愿明顯增強(qiáng)
業(yè)內(nèi)人士分析,，樓市成交價(jià)格居高不下表明開發(fā)商與政府,、購房者之間博弈的僵局仍未打破，并且,，短期內(nèi),，市場剛性需求回落的概率并不明顯，南昌房價(jià)下跌的可能性不大,。
名門世家副總經(jīng)理王少華認(rèn)為,，今年以來在房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果是非常明顯的，特別是提高準(zhǔn)備金率,，對市場流動性的收緊,，很多企業(yè)都感受到了來自銷售回款和銀行信貸的雙重壓力，但是這種壓力不至于壓垮企業(yè),，下半年,，如果CPI居高不下,，國家還會出政策，下半年樓市走勢就不樂觀,；如果物價(jià)穩(wěn)住了,，壓抑的購房需求加劇釋放，下半年形勢還會不錯(cuò)的,。
調(diào)控政策作用下房價(jià)變化不大甚至小幅上漲的狀況,，再次強(qiáng)化了購房者的看漲預(yù)期，近期部分購房者入市意愿明顯增強(qiáng),，覺得買房還是“越早越好”,。
從歷次調(diào)控政策出臺后的市場反應(yīng)來看，市場對政策的“消化期”一般幾個(gè)月,，之后,，房價(jià)未出現(xiàn)降勢，購房需求將在短暫收縮后繼續(xù)穩(wěn)步釋放,。如果市場推盤量加大,，在“買漲不買跌”的心態(tài)下，購房者很可能因成交放大而出現(xiàn)搶購,，助推房價(jià)上揚(yáng),。
南昌市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長李述泉說，建議密切監(jiān)控并把握市場最新動向,，確保調(diào)控政策效果的可持續(xù)性,，并適時(shí)釋放調(diào)控從緊信號，加大對房價(jià)控制目標(biāo)的監(jiān)管和調(diào)整力度,，尤其要加大對穩(wěn)定房價(jià)工作不力的地方負(fù)責(zé)同志巡查,、約談、問責(zé)的落實(shí)力度,，以維護(hù)政府公信力,。
調(diào)控政策效果打折“五大問題”亟待解決
采訪中，有關(guān)分析人士表示,，南昌樓市之所以反彈較快,，與幾大關(guān)系嚴(yán)重失衡有重要關(guān)系，這些問題如果繼續(xù)存在,，再強(qiáng)的調(diào)控政策效果都要遭遇“打折”,。
一是供求關(guān)系長期嚴(yán)重失衡，剛性購房需求遭壓制,。南昌市房地產(chǎn)協(xié)會會長王天柱說,，相比同類規(guī)模的城市長沙，城鎮(zhèn)人居可支配收入低于全國平均水平、也低于長沙市的南昌市房價(jià)均價(jià)高過長沙上千元,，主要原因是供需長期嚴(yán)重失衡,，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資占比僅為12%左右，遠(yuǎn)低于其它省會城市20%至25%的比例,。
根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù),，去年，南昌商品房銷售面積300余萬平方米,，全年新增供應(yīng)量僅200多萬平方米,，“入不敷出”；今年以來的新增供應(yīng)量仍然不及銷售量,，目前可售商品房住宅房源不足100萬平方米,，而且其中不少是性價(jià)比低的,、長期轉(zhuǎn)存下來的,。
二是土地供應(yīng)長期嚴(yán)重偏少。分析人士發(fā)現(xiàn),，近年來,，很多城市在土地供應(yīng)上，遵循的是“不飽和供應(yīng)”原則,，土地市場始終處于饑餓狀態(tài),，這一技巧可以讓地價(jià)保持在適度偏高的水平上，又能保障獲取一定比例的土地出讓凈收益,。去年,，全國計(jì)劃供應(yīng)住房用地18.47萬公頃，各地政府只完成原計(jì)劃供地的68%,。建議加大土地在全年均衡投放的監(jiān)管力度,，減少房企無地可買的焦慮，使地價(jià)在合理價(jià)位,，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展,。
三是戶型結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。值得關(guān)注的是,，國家早就規(guī)定不能建別墅,，但是目前在南昌建別墅現(xiàn)象仍較普遍，并且高檔住宅頻出,。記者5月份在萬科青山湖采訪了解到,，新開盤的全部是180至240平方米的大戶型，均價(jià)18000元/平方米,，銷售經(jīng)理告訴記者“依然暢銷”,。
四是南昌保障房建設(shè)積極性不高，量偏少,，對市場調(diào)控作用微弱,。作為省會城市的南昌,，今年廉租房、經(jīng)適房,、公租房三類保障房的建設(shè)目標(biāo)任務(wù)是11371套,，遠(yuǎn)不及九江、贛州的27815套和37426套,。值得注意的是,，夾心層人數(shù)最多的南昌今年才有公租房建設(shè)，而且數(shù)量僅3253套,，其中政府統(tǒng)建900套,，7所高校自建2353套，十二五期僅建1萬套,。而九江,、贛州的公租房建設(shè)僅今年就分別是17212套、21351套,。
五是南昌跟隨其它城市,，在執(zhí)行限購令時(shí)“從輕”選擇，非限購區(qū)域價(jià)格“飛漲”,，變相加重群眾漲價(jià)預(yù)期,。分析人士認(rèn)為，國八條規(guī)定,，限購政策在“行政區(qū)”執(zhí)行,，本應(yīng)包括四縣的行政區(qū)，但是,，目前限購只在南昌市本級行政區(qū),。而實(shí)際上，新建縣,、南昌縣與南昌市區(qū)界線早已模糊,，很多供政府部門職工集體購買的“定向樓盤”在這些區(qū)域，目前,，這些地區(qū)房價(jià)漲勢很快,。專家建議，限購要徹底,，不能讓非限購地區(qū)走“先漲價(jià)后調(diào)控”的老路,。