未來五年建3600萬套保障房,，此舉被業(yè)內人士普遍認為將奠定“市場歸市場,、保障歸保障”的住房“雙軌制”新格局,。然而,，記者調查發(fā)現(xiàn)，一些地方保障房周邊公共服務建設嚴重滯后等“短板”問題日益凸顯,。同時,，隨著新一輪大規(guī)模建設的保障房逐漸入市，因分配,、質量等一系列問題纏身的保障房或將淪為住房問題的矛盾多發(fā)區(qū),。眾多業(yè)內人士及專家指出，構建住房“雙軌制”的意義就在于,，最大限度地保障弱勢群體的住房發(fā)展權,，絕不能走進住房貧富分化的誤區(qū)。
公共服務嚴重滯后生活成本高
位于福建省福州市倉山區(qū)建新鎮(zhèn)的福灣新城共有春風苑,、夏雨苑,、秋月苑、冬陽苑4個小區(qū),，總計有近百棟的住宅樓,，是福建省迄今已建成的規(guī)模最大的社會保障性住房集中區(qū)。2009年以來,，福灣新城各小區(qū)先后交房,，陸續(xù)入住的業(yè)主隨后發(fā)現(xiàn)，交通出行,、孩子教育,、醫(yī)療保障等基本的城市公共服務在這里都成了“奢望”,。
福灣新城周邊目前仍是待開發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，福灣公交站則是福州公交系統(tǒng)能覆蓋到的一個較遠節(jié)點,。記者現(xiàn)場看到,，這里僅有98路和6路等少數(shù)幾趟公交車�,！斑@給我們到市區(qū)上班帶來了很大不便�,！备承鲁谴猴L苑小區(qū)業(yè)主陳偉抱怨道,，這里的公交車通常是早上6點30分發(fā)車，半小時一趟,，趕上高峰期是趟趟爆滿,，沿途乘客苦不堪言。
在福灣新城附近,，這一帶沿途的公交車�,？空九_建設也不正規(guī)，有的只是在路邊電線桿“插”了塊公交站牌,，經常出現(xiàn)公交車還沒停穩(wěn)打開車門,，蜂擁的乘客就沖到路面上擠車，比較危險,。
早在2006年底,，福灣新城動工建設時，有關部門就出臺了福灣新城需配套建設3所小學的規(guī)劃,，時隔5年,，這3所小學仍未建成。福灣新城業(yè)主黃先生頗為焦急,，因為他的小孩已經到了入學的年齡,，“我們曾多次咨詢房管部門、教育部門,，得到的答復就是要我們再等一等,，然后建議我們先到附近的其他學校入學�,！�
類似的保障房周邊公共服務配套嚴重“欠債”現(xiàn)象在各地普遍存在,。今年年初，福建省寧德市蕉城區(qū)首個社會保障房項目——金涵小區(qū)遭遇30多戶經合法程序產生的認購者的棄權,，記者從登記棄權的名單上看到,，有的棄權認購者選房優(yōu)先號碼相當靠前。
選房號排在第5位的謝祖輝是寧德市公路分局的職工,，他告訴記者,，棄權的原因是,，這個保障房項目位于遠離市區(qū)的“鄉(xiāng)下”，交通,、教育,、衛(wèi)生等公共配套設施還是一片空白，生活在那里不僅不方便,，成本也很高,。
主導中低端加劇住房貧富分化
隨著新一輪大規(guī)模建設的保障房巨量入市，市場上低端商品住宅和樓盤將被擠出市場,，對中高端住宅市場來說卻是利好,。“保障房將成低端住宅的主角,，而商品房日顯豪宅化,，這樣的景象值得擔憂�,！闭憬髮W金融系教授景乃權說,。
景乃權認為，這樣的住房“雙軌制”將可能造成一道加劇貧富分化的“分水嶺”,，于是“市場歸市場,，保障歸保障”就成了“富人區(qū)歸富人，貧民區(qū)歸貧民”的代名詞,。
顯然,，開發(fā)商早已窺見了其中的“機關”，迅速地轉向豪宅市場,，攫取利潤最大化,。在福州局部地區(qū)，新建商品住宅豪宅化的傾向已十分明顯,。倉山區(qū)是福州市新建商品房上市成交量最大的區(qū)域,，在該區(qū)浦上大道、洪灣路等新樓盤集中地帶,，都大比例配建聯(lián)排別墅,，別墅均價達每平方米2萬至2.3萬元，比同一地段的普通商品住宅均價高出近1萬元,。
據業(yè)內人士介紹,，去年以來，北京房地產市場有兩個明顯的趨勢：一是市區(qū)的房子豪宅化,。如CBD,、金融街區(qū)域內無論何種產品類型，售價均堪稱天價,；二是首次置業(yè)郊區(qū)化,。目前,，北京居民首次置業(yè)的主要區(qū)域已經從四環(huán)發(fā)展到了五環(huán)，短期內就會進入到六環(huán)區(qū)域,。
另外,，易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，當前,，各地大規(guī)模建設保障房對市場來說是一把“雙刃劍”,。在“保障歸保障，市場歸市場”的“雙軌制”下,，套型面積小于90平方米的保障房,，勢必使城市中心土地資源變得更加稀缺，進而導致中高端房價進一步攀升,。
多措并舉走出“雙軌制”誤區(qū)
“構建住房‘雙軌制’的積極意義在于，彌補政府自1998年房改啟動以來在住房保障方面的‘短腿’,�,！敝袊康禺a研究會副會長顧云昌指出，“也就是以價格低廉的政府保障房解決困難群體住房問題,，從而最大限度地保障弱勢群體發(fā)展權,。”
顧云昌認為,，從這個意義來講,，保障房及配套應該由政府投資為主體，但還要靠社會力量,，開發(fā)公司特別是國企,、央企這樣的企業(yè)來參與。但現(xiàn)在的情況是,，保障房建設資金面臨巨大缺口,，而應該承擔起責任的企業(yè)卻袖手旁觀，或是一味追求利潤最大化的豪宅開發(fā),。
保障房建設還需走出蓋房子的誤區(qū),。專家普遍表示，保障房建設迫切需要完善一系列制度建設,。在大規(guī)模保障房建成后,，如何實現(xiàn)公開公正地分配、完善退出機制等保障房管理,，對于各級政府來說,，是一道考驗其社會管理能力的新難題。
福州大學房地產研究所所長王阿忠認為,，應該把保障房分配管理和制度納入到基本住房保障法的內容中,，強化保障房分配管理,，實行保障房房源、分配過程,、分配結果“三公開”,。
2009年6月，廈門市實施了國內首部保障房管理的地方法規(guī)《廈門市社會保障性住房管理條例》,。該條例明確規(guī)定：對于出租,、轉租、轉借,、調換,、經營、轉讓社會保障房,，擅自裝修和改變房屋用途,，損毀、破壞和改變房屋結構和配套設施的行為,，拒不改正的,，管理部門將收回房屋，并對相關責任人處以2000元以上1萬元以下的罰款,。另外,，無故空置6個月的，將收回保障房,。
福建省住房城鄉(xiāng)建設廳副廳長李堯進一步建議,，盡快成立保障房分配和管理專門機構，整合民政,、房屋管理,、人力社保、工商,、公安等部門的信息,，完善分配程序；在住房分配后,，還要建立動態(tài)機制,，能夠掌握保障性住房用戶的財產信息，逐步建立相關的申請和使用信用體系,。