近日,，一則名為“錢塘帝景在自己的售樓處公開了項目的成本清單,，大家一起圍觀”的帖子,，受到了業(yè)界巨大關(guān)注,。對于開發(fā)商來說，開發(fā)成本是企業(yè)的商業(yè)機密,，一般都是藏著掖著,，這么光明正大地拿出來曬，還真是不多見。
雖然因為業(yè)界的巨大關(guān)注,，開發(fā)商在第二天就把展板收了起來,，但人們對這件事的熱情卻沒有減弱。開發(fā)商公布成本清單出于什么樣的初衷,？成本清單是否有水分,？一般的開發(fā)成本，大致包括哪些方面,？購房者又該如何看待高昂的成本和超高性價比的銷售價格,？
建安成本與精裝費相當
位于濱江區(qū)域的錢塘帝景，最近首次推出了264套房源,，主力戶型為89平方米和180平方米,，其中毛坯交付的6號樓均價為27500元/平方米，精裝修的2號樓均價為32500元/平方米,。根據(jù)杭州市物價局的價格公示,，裝修標準為5000元/平方米。因為開發(fā)商和地段位置都不錯,，這個樓盤一直以來受到市場的關(guān)注,。
開盤當天，細心的購房者發(fā)現(xiàn),，銷售現(xiàn)場出現(xiàn)了這么一塊展板,，名為“開發(fā)成本及銷售價格組成(初次申報)”的表格，讓不少購房者大呼意外,。
這份表格公示的是6號樓的成本和價格,，將27500元/平方米的銷售價格,，分成了五大塊,。
第一塊是土地使用權(quán)取得費，為5674元/平方米,；
第二塊是住宅開發(fā)成本,，為5665元/平方米，由勘察設(shè)計和前期工程費,、建筑安裝工程費,、附屬工程費、開發(fā)間接費和其他直接費用等5項組成,，其中建筑安裝工程費占的比例最大,，為5005元/平方米；
第三項是期間費用,，2232元/平方米,，由管理費用、財務(wù)費用和銷售費用組成；
第四項則是預(yù)期利潤,，為6525元/平方米,，占到銷售價格的23.7%；
第五項是稅金,，7404元/平方米,，占到銷售價格的比例是26.9%。
開發(fā)商怕生事三緘其口
作為業(yè)內(nèi)公認的商業(yè)機密,，杭州還沒有開發(fā)商公布過開發(fā)成本,。那么，錢塘帝景的開發(fā)商世茂房產(chǎn),，為什么要選擇這么做,？
對此，該項目的項目總監(jiān)葉先生三緘其口,。他說,，這個事情之前公司是抱著誠信對客戶的態(tài)度來做的，但因為這并非是行業(yè)的強制性要求,，所以怕各界關(guān)注以后,，同行有意見，怕對同行的沖擊會比較大,。
他透露說,，之前已經(jīng)有不少媒體致電給他，但都被他回絕了,。他說,，這個事情雖然公司是實實在在在做的，本來是好事,，但怕最后結(jié)果并不是這樣,，還是不要再說了。
此后,，雖然記者要求了好幾次,，但這位負責(zé)人再不肯透露半個字。
據(jù)了解,，這個展板銷售開盤當天原本是在銷售部展示的,，但從第二天開始，就已經(jīng)不見了,。但是如果購房者要了解,，可以向銷售人員要求拿出來看一下。
雖然對此開發(fā)商比較低調(diào),，但業(yè)界對此已經(jīng)是議論紛紛,。
有人表示,，錢塘帝景敢于公開成本，可以算得上是勇氣可嘉,。畢竟這么做的樓盤實在是不多,。
有人說，開發(fā)商是想強調(diào)一下性價比,。根據(jù)這份清單,，錢塘帝景的預(yù)期利潤占到了銷售收入的23.7%，一個房產(chǎn)項目從拿地到交付,，需要好幾年的時間,，如果按照年收益率來說，這樣的利潤顯然也算不上太離譜,。最后,，錢塘帝景的開盤均價是27500元/平方米，如果算上折扣,，還要便宜一些,，這很容易讓人產(chǎn)生物有所值的感覺。
也有人提出質(zhì)疑：漲價的時候沒跟大家算成本,，現(xiàn)在不好賣了,，就來算成本了。這是不是開發(fā)商舍不得降價,，舍不得讓利的一種表現(xiàn)呢,？
成本清單會不會有水分
當然，開發(fā)商初衷固然讓人感興趣,，但更多人好奇的是,，這樣的建安成本是否合理？是開發(fā)商誠意之舉,，還是一種噱頭,？土地成本固然沒有什么好討論的，預(yù)期利潤是開發(fā)商主觀制定,，也沒有必要多議,，人們關(guān)注最多的，顯然是建安成本和稅金兩部分,。
錢塘帝景的住宅建安成本為5665元/平方米，這一塊到底有沒有水分,？記者咨詢了不少開發(fā)商,，得到的結(jié)果有些混亂。
濱江房產(chǎn)一位負責(zé)人表示,，各個項目之間差距非常大,，很難說得清楚,。所謂的建安成本跟物業(yè)類型關(guān)系很大，比如超高層高層比別墅的建安成本就要高很多,；地下室做兩層還是一層,，影響最終成本；此外,，樓層的高度大小,，景觀的好壞、外立面是否是石材干掛和玻璃幕墻等高檔材料,、樓盤的定位等等,，都會影響到最終的建安開發(fā)成本，所以,，這個業(yè)內(nèi)標準很難說,。
不過開發(fā)商比較統(tǒng)一的說法是，撇開石材干掛等精裝成本,，一般一個中高端高層公寓的建安成本在3500元/平方米左右,，錢塘帝景是45層高的超高層，超高層的建安成本比高層會高上800—1000元/平方米左右,。而此外的景觀,、外墻等等因素，就要看開發(fā)商是否舍得投入了,，因為樓盤還沒有交付,，最后配置怎么樣很難說，這是一個說不清道不明的空間,，這就要看開發(fā)商是否真正將配套落到實處了,。
另外一個市場最為關(guān)心的稅費問題。那么,，開發(fā)領(lǐng)域的稅費到底包括哪些部分,？據(jù)杭州地稅局相關(guān)負責(zé)人介紹，這主要包括7個方面,，分別為營業(yè)稅,、城建稅、教育費附加,、水利建設(shè)資金,、印花稅、土地增值稅和所得稅,，其中前五項稅費約占總銷售收入的10%,，所得稅為凈利潤的25%，土地增值稅一般按照總銷售收入不低于2%預(yù)繳,，最后清算,，多退少補,，但因為關(guān)于土地增值稅清算的條例頻頻出臺，所以最終按照多少價格來算,，存在很大的變數(shù),。而從錢塘帝景的稅費占到銷售收入的26.9%來看，它對這一塊的預(yù)留空間還是比較大的,。
成本核算其實十分混亂
記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn),，許多公司對于開發(fā)成本的核算非常混亂,，對于同一個成本的報價也相差甚遠,。公司之間成本的歸類不同，顯然是成本標準很難統(tǒng)一的一大原因,。對此,，一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前杭州在成本核算上都是非常粗糙的,，包括一些品牌開發(fā)商,，大家都是粗算算的。所以有的時候,，這家公司跟那家公司的成本名稱雖然一樣,，但其實說的并不是一個概念。
當然,，也有一些公司的成本核算非常細致,。記者曾經(jīng)看到過一個外地公司某項目的經(jīng)濟測算表，里面把開發(fā)成本分成了8類,，分別為土地獲得價款,、開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費,、主體安裝工程費,、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費,、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費,，再加上期間費用，構(gòu)成項目的總投資,。稅費和利潤另算,，顯得更為清晰明白。而它對每一項成本的測算都相當細致,，達到了170項之多,。比如，它甚至列出了“風(fēng)險費”一項,，針對材料價格上漲,、總包競爭性不足、設(shè)計方案顛覆與圖紙修改等因素,，列出了自己的預(yù)判,。
很顯然，在樓市面臨調(diào)控的大背景下,，這樣的成本核算更有利于公司控制市場風(fēng)險,。如果這么細致的成本清單能夠公布于世，對于購房者來說,，那才叫真正透明,。
要警惕成本價銷售項目
值得一提的是，購房者如何看待開發(fā)商公布的成本清單,，也頗有講究,。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，很明顯開發(fā)商公布開發(fā)成本,，總是有這么一層意義：現(xiàn)在的房價已經(jīng)沒有多少利潤,，或者已經(jīng)接近或低于成本價，購房者可以選擇出手了,。事實上,，在樓市迎來史上最嚴厲調(diào)控的現(xiàn)在，不排除不久的將來,，會有很多樓盤打出“成本價”來吸引購房者,。
他說，樓盤開發(fā)成本對于自住需求者來說,，有一定的參考意義,，購房者希望買到價廉物美的商品，也是人之常情,，但房價顯然并不是越低越好,。他說，房子畢竟是有70年產(chǎn)權(quán)的商品,，它是人們遮風(fēng)避雨的場所,，一定的安全性和舒適性，是必須的,，這就需要開發(fā)商有一定的投入和配置,。
“資本是逐利的，如果房價定得太低,，開發(fā)商沒有什么利益可圖,。我想大多數(shù)開發(fā)商會選擇做減法而不是加法，最后交到業(yè)主手中的,，只是一個各方面都有問題的爛盤,。這對于購房者來說,，也是沒有好處的�,！彼f,。