降價(jià)預(yù)言將沉悶的樓市撕開(kāi)一道裂口,。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日在參加某論壇時(shí)預(yù)測(cè),，今年年內(nèi)我國(guó)房?jī)r(jià)將下降10%。該預(yù)測(cè)被“斷章取義”后立刻引來(lái)異議者跳起反對(duì),。
6月1日,，她在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)進(jìn)一步解釋說(shuō)，在嚴(yán)厲的限購(gòu)令下,，已經(jīng)有大量的投資和投機(jī)性需求被擠出市場(chǎng),。出局的是商品住房中價(jià)位較高的部分，占交易量7%,，出局的資金大約5000億,。入局的是保障房住房，占市場(chǎng)份額30%,，投資規(guī)模達(dá)13000億,，價(jià)位在市場(chǎng)低端，到四季度二者在市場(chǎng)綜合平衡的結(jié)果,，將促使住宅市場(chǎng)價(jià)格回調(diào),。同比2010年年底的新建住宅價(jià)格，限購(gòu)范圍內(nèi)的城市回調(diào)幅度可達(dá)10%,。
不可忽視的是,，限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，許多城市房地產(chǎn)交易量大幅下降,，但房?jī)r(jià)并未下降,，不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，以“限購(gòu)令”為標(biāo)志的行政調(diào)控手段誤傷了剛性需求,，并呼吁放寬限購(gòu)令。
樓市將何去何從,？7-8月的時(shí)間窗口
聶梅生說(shuō),，去年7月份房?jī)r(jià)開(kāi)始平穩(wěn)，8月份開(kāi)始反彈上升,，北京,、上海、廣州,、深圳這4個(gè)大城市房?jī)r(jià)上漲了20%,。
“今年的情況跟去年不一樣，去年是延續(xù)了適度寬松的貨幣政策,，今年則是跟2008年很像,。2008年把控制CPI作為第一要?jiǎng)?wù),，今年又是這樣。我可以肯定,，今年不會(huì)有2008年10月中旬那樣的救市,。”聶梅生篤定地說(shuō),。
她認(rèn)為,，這次政府大量動(dòng)用行政手段如“限購(gòu)令”，令投機(jī)性購(gòu)房的比例下降,，整個(gè)交易量將下降7%,，交易額會(huì)下降10%，“今年房?jī)r(jià)下降10%絕對(duì)不是危言聳聽(tīng),�,！�
根據(jù)海通證券的研究報(bào)告顯示，調(diào)控政策下全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅小幅回落,。4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比漲1.96%（環(huán)比漲0.38%）,；其中，杭州房?jī)r(jià)同比為-1.2%,，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下降,；4月二、三線(xiàn)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房?jī)r(jià)同比漲3.69%（環(huán)比漲0.24%）,�,？傮w上，在當(dāng)前調(diào)控政策下房?jī)r(jià)漲幅呈小幅回落態(tài)勢(shì),。
之所以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)還在上漲,，一方面是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性的原因，高端樓盤(pán)的入市拉高了房?jī)r(jià),，另一方面是開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià),。但在聶梅生看來(lái)，從今年4月份開(kāi)始,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“硬撐”房?jī)r(jià),。持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)十分緊張,。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示,，造成開(kāi)發(fā)商資金緊張的原因，主要不是來(lái)自融資方面,，也不是土地購(gòu)置帶來(lái)的壓力,，而是銷(xiāo)售不暢帶來(lái)的資金壓力。36個(gè)限購(gòu)城市的新房交易量幾乎占全國(guó)房地產(chǎn)交易總量的三分之一,，交易金額是總量的二分之一,。限購(gòu)的城市交易量受到了很大的影響,。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日,，5月預(yù)售商品房項(xiàng)目合計(jì)為17個(gè),，提供住宅5637套，實(shí)現(xiàn)簽約的僅為608套,，簽約率僅8.4%,，相比此前3月30.7%、4月28%的簽約率,，創(chuàng)下自2月末新一輪調(diào)控政策后新低,。“住宅普遍滯銷(xiāo),，賣(mài)得好的都是商住項(xiàng)目,，而賣(mài)得好的住宅多是已經(jīng)調(diào)低價(jià)格的住宅�,！眮喓朗袌�(chǎng)總監(jiān)郭毅向本報(bào)記者表示,。
鐘偉認(rèn)為，到7,、8月份,，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一輪真實(shí)降價(jià)，“每到7,、8月份,，開(kāi)發(fā)商就會(huì)期待宏觀(guān)調(diào)控能放松，但如果政策依舊嚴(yán)厲,，許多開(kāi)發(fā)商就會(huì)根據(jù)自身的資金情況或者戰(zhàn)略安排,，選擇降價(jià)�,！笨v觀(guān)幾輪調(diào)控,，7、8月份和年底都是開(kāi)發(fā)商降價(jià)的時(shí)間窗口,。
鐘偉提出限購(gòu)“三化”論
對(duì)于限購(gòu)令給樓市帶來(lái)的深刻影響,，亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示了擔(dān)憂(yōu)。他認(rèn)為,，限購(gòu)政策最根本的核心是限制投機(jī)炒房者,，但實(shí)際上在二線(xiàn),、三線(xiàn)城市,，房?jī)r(jià)增幅不大，炒房投機(jī)者的機(jī)會(huì)并不像一線(xiàn)城市那么多,。這些城市實(shí)施限購(gòu)令,，容易誤傷一些剛需人群,，部分二三線(xiàn)城市非常期待對(duì)限購(gòu)政策解禁。
有消息稱(chēng),，大連已經(jīng)放寬了限購(gòu)令,，盡管官方稱(chēng)“限購(gòu)政策沒(méi)有變化”，但實(shí)際操作中一些不符合購(gòu)房條件的購(gòu)房者被“暗度陳倉(cāng)”,。限購(gòu)令實(shí)施一段時(shí)間以來(lái),，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，卻進(jìn)而影響了供給,。
海通證券的研究報(bào)告顯示,，受銷(xiāo)售增速下滑影響，開(kāi)發(fā)商單月新開(kāi)工面積放緩,。1-4月,，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積5.68億平方米，同比增24.4%,；單月全國(guó)新開(kāi)工面積1.69億平方米,，環(huán)比下降18.12%。
但鐘偉稱(chēng)自己是“限購(gòu)令”的忠實(shí)支持者,。他認(rèn)為,，限購(gòu)令精準(zhǔn)打擊了投資、投機(jī)性需求,。自實(shí)行限購(gòu)令以來(lái),，京滬深穗四城市，唯有對(duì)廣州的交易量影響不大,，因?yàn)橥稒C(jī)性購(gòu)房在廣州并不明顯,。限購(gòu)令已經(jīng)照顧到剛性需求和改善性需求。許多剛性需求難以入市不是受“限購(gòu)令”影響,，而是受“限貸令”的影響,。“如果說(shuō)限購(gòu)令嚴(yán)重打擊了市場(chǎng),，那么這種打擊是十分正確的,，假定市場(chǎng)上不是反復(fù)購(gòu)買(mǎi)的投資、投機(jī)者,，市場(chǎng)受影響應(yīng)該不大,。但事實(shí)是，投資,、投機(jī)比重較大的城市,，交易量下滑很大，這些城市的剛性需求被投資性需求壓制，泡沫化非常嚴(yán)重,�,！辩妭フf(shuō)。
“很難想象一個(gè)美國(guó)人或者倫敦人會(huì)買(mǎi)這么多的房子,，在中國(guó),，小部分人持有了大量房子�,！辩妭ヌ嶙h,，限購(gòu)政策應(yīng)該規(guī)范化、普遍化,、長(zhǎng)期化,，限購(gòu)所覆蓋的城區(qū)范圍、限購(gòu)的套數(shù),、限購(gòu)的戶(hù)籍和非戶(hù)籍人口都作出詳細(xì)規(guī)定,；另外，所有城市都應(yīng)該限購(gòu),。
行政手段該退出,？
如果說(shuō)“限購(gòu)”僅僅是手段之一，飽受詬病的還有國(guó)家發(fā)改委“一房一價(jià)”規(guī)定和主管部門(mén)對(duì)價(jià)格直接干預(yù)等行政調(diào)控手段的使用,。
在歷年頒布的調(diào)控措施中,，中央采取了金融、稅收,、土地,、法律等多種手段來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，但對(duì)于調(diào)控手段的使用,，各界也提出了很多批評(píng)意見(jiàn),。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)（2010）》曾指出，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)年頭,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了非常重要的作用,。但是，房地產(chǎn)調(diào)控方式仍不盡成熟,，一些政策不但起不到應(yīng)有作用,，還會(huì)造成相反的效果。比如房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收（營(yíng)業(yè)稅）,，本來(lái)是為了增加成本抑制投機(jī),，但由于賣(mài)方將其轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，因而成為抬高房?jī)r(jià)的一大因素,。2009年之所以房?jī)r(jià),、地價(jià)大幅上漲,，與房地產(chǎn)調(diào)控措施未及時(shí)到位、房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害有很大關(guān)系,。因此，調(diào)控方式和手段亟待創(chuàng)新,。
中國(guó)人民銀行研究局副研究員熊鷺也曾撰文指出,，總結(jié)歷次經(jīng)驗(yàn)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,、過(guò)熱而產(chǎn)生的調(diào)控政策,，在具體調(diào)控思路、方式,、政策內(nèi)容上,，存在著較多問(wèn)題，主要為住房供給與需求層次不匹配,，市場(chǎng)化手段使用不夠,，可能加大了市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的內(nèi)在規(guī)律,，過(guò)于擔(dān)心資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危害等,。
熊鷺認(rèn)為，行政性地直接實(shí)施打壓房?jī)r(jià),，很可能加劇行業(yè)的周期性波動(dòng),。房地產(chǎn)成交量是房?jī)r(jià)的先行指標(biāo)，前者平均領(lǐng)先后者八個(gè)月,。在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中,，量的指標(biāo)一般都領(lǐng)先價(jià)格指標(biāo)。政府希望能夠準(zhǔn)確判斷房?jī)r(jià)是否合理,，再針對(duì)性地出臺(tái)刺激政策或抑制政策,。但房?jī)r(jià)是否合理很難人為判斷，針對(duì)房?jī)r(jià)的政策時(shí)松時(shí)緊,，客觀(guān)上可能加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng),。
近日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員吳曉靈在2011年中國(guó)金融理財(cái)師年會(huì)上也表示,，“如果一味地使用行政手段調(diào)控商品房?jī)r(jià)格,，就會(huì)扭曲市場(chǎng)供求，或是引發(fā)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈,，或是抑制正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),，我們還是應(yīng)該把政府保障房的責(zé)任劃清楚，商品房市場(chǎng)應(yīng)該按市場(chǎng)的規(guī)律去發(fā)展,�,！�
面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控難局,，亦有許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)行政調(diào)控表達(dá)了理解。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為限購(gòu)是無(wú)奈之舉,。在北京這樣的城市,，供應(yīng)量太小而需求量很大，,，供求關(guān)系改善了,，就可以逐步取消限購(gòu)。許多問(wèn)題不是調(diào)控能解決的,，需要制度的改革,。“我們現(xiàn)在已經(jīng)到了改革的深水區(qū),，沒(méi)有頂層的設(shè)計(jì),，全盤(pán)靠民間意識(shí)恐怕不行。需要中央最高層次對(duì)整個(gè)改革的推進(jìn),，包括政治體制改革,、經(jīng)濟(jì)體制改革、房地產(chǎn)體制改革,、金融體制的改革,、土地制度的改革、財(cái)稅體制的改革等各方面的改革,�,！鳖櫾撇f(shuō)。
聶梅生預(yù)測(cè),，今年下半年調(diào)控政策將不會(huì)放松,，樓市沒(méi)有理由樂(lè)觀(guān)。